央行2月9日起上调基准利率,金融机构存贷款基准利率均上调25个基点。
国泰君安
央行2月9日起上调基准利率,金融机构存贷款基准利率均上调25个基点。其中,5年期以上贷款利率从6.4%提高到6.6%。这是央行在近五个月时间启动第三次加息,虽幅度有限,但加息累积效应不容忽视,3、4月份销量萎缩幅度将决定股价调整幅度。
我们认为,本次加息再次凸显了决策层收缩货币、遏制通胀的决心。加息与“新国八条”时隔仅十余天,有利于进一步降温房地产基本面,形成较为稳定的紧缩预期,缓和两会前的舆论压力。
虽然加息幅度仍然不大,但持续加息后的累积效应不容小视。因资金杠杆高和资金密集,加息在一定程度上将减轻负利率对资产价格的超级催化影响,增加开发商和购房者成本。以100万元、30年期基准利率房贷为例,三次加息后,月供增加约400元,增幅近7%。
此外,我们认为,首套房按揭贷款优惠变化更值得关注。近期多个城市取消或收紧首套房按揭贷款的利率优惠,我们认为在货币收缩的大背景下,住房按揭贷款的逐渐收紧是大趋势。假设首套房按揭贷款利率优惠全部取消,则相当于对房地产行业单独加息约100个基点(加息四次)。必将对住宅需求和支付能力形成实质性影响。
短期内,房地产市场必将进入新一轮观望期(购房者不敢下手,开发商不敢推盘),加之春节因素,2月份成交量必然出现大幅萎缩。市场接下来的关注焦点是3、4月份销量,若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长,则股价仍有向下调整空间。
而因本次加息在市场普遍预期之内,地产股估值在低位,对地产股不会形成较大负面影响,我们维持对该行业“中性”的投资评级和标配建议。目前地产股估值仍然较低(2011年11倍市盈率),龙头公司2011年业绩锁定超过90%,且资本市场对持续加息已有充分预期,故此类个股股价向下调整空间有限。我们认为,若地产股有较大幅度调整,建议逢低加仓万科A(000002)、保利地产(600048)、首开股份(600376)等地产龙头股。