银行“以价补量”业绩无忧

　　■ 本报记者 吴婷婷

　　 被称为“史上最严厉”的“新国八条”出台后，部分银行行动迅速，当天即开始执行。截至到1月31日，北京多家银行已经开始执行二套房六成首付，基本没有给客户留有缓冲时间。另外，有部分银行对首套房贷利率也由此前的8.5折优惠上调到了基准利率。

　　 1月26日， 国务院常务会议继去年4月、9月出台两轮房地产调控政策之后，再度祭出八条房地产市场调控措施(“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　 个人房贷业务一直是银行的零售贷业务中重要部分，在此番严厉的调控之下，也将承受一定压力。不过业内人士认为，在信贷规模趋紧的背景下，银行可以通过提高利率实现“以价补量”，并且在信贷规模有限的情况下优先选择资质良好的客户，减小了房贷风险。

　　信贷趋紧银行也缺钱

　　 “就在上周，分行下午4点临时申请向总行调款，因为总行当天在债券交易、拆借市场等业务已融出大量资金，所以当天出现了罕见的总行缺钱的状况。”一位国有大型银行相关人士对《证券日报》记者表示。

　　 今年1月，各银行信贷额度明显吃紧。在信贷增长受到严控的大背景下，多家银行已选择上调贷款利率，幅度在10%至30%不等。个人房贷方面，目前北京已有部分银行已取消了首套房利率折扣。

　　 业内人士表示，由于1月份房地产市场再度出现量价齐升和全国1月份信贷量大增，迫使监管层祭出第三轮房地产调控。而在信贷增长受到严控的大背景下，多家银行已选择上调贷款利率，期望通过提高贷款利率，实现以价补量。

　　 “经历去年两次非对称加息后，银行现行的首套房85折利率实际上没有多少利润空间了，上调首套房优惠利率是出于银行自身经营战略考虑。”一位银行零售业务部门人士对本报记者表示。

　　 目前，五年期存款利率已达到4.55%，而五年以上贷款基准利率为6.40%，首套房下浮15%的8.5折利率为5.44%，与同期的存款利率相比，仅高出不到一个百分点。作为以存贷利差为主要利润来源的银行来说，利润空间非常有限。

　　 “去年年底流动性高度紧张时，实际上银行已在大幅压缩房贷业务，根据“新国八条”，二套房的首付比例提高，包括现在首套房贷款利率的上浮，银行可能会面临部分房贷客户流失的局面。”上述人士认为。

　　 中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，目前个人贷款占银行整体贷款的比重为30%到40%，而房贷在个贷的占比约为7成到8成，且以首套房贷为主，二套房贷占比不超过3成，以此计算，二套房在整个银行信贷的占比仅为10%左右。与房贷相比，企业贷款的收益更高，目前市场贷款需求非常旺盛，收紧二套房贷对银行来说，影响非常有限。

　　 交银国际分析师李姗姗认为，目前房贷调控收紧不会影响银行业绩，因为银行今年的贷款额度被收紧，而房贷以外的其他类贷款却供不应求，如果房贷收紧，这部分收紧的规模会流向其他贷款利率更高的行业。毕竟平均利率较低，提高利率对银行有好处。

　　 根据2010年上市银行半年报数据显示，兴业银行个人房贷占个人贷款比高达85.96%。另外，截至2010年6月末，建行个人贷款增长14.63%至12,477.08亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为23.32%，其中个人住房贷款增长17.56%至10,022.21亿元，占比也达到80%。除此之外，2010年上半年，中信银行、工商银行、招商银行和农业银行个人房贷占比分别达到77%、71.2%、67.93%和62.9%。

　　房贷增速减缓

　　 去年1月10日“新国十一条”、4月17日“新国十条”及9月29日“新国五条”接连出台，对二套房贷款的比例从40%上调到50%，并且叫停第三套房房贷，银行房贷增速在政策调控之下已出现下降。

　　 2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知明确规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

　　 2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状 况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　 同年9月29日，中央部委再出“国五条”，或叫“二次调控”。“国五条”规定贷款购买商品住房，首付比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　 继去年的轮房地产调控后，2011年伊始，第三轮调控拉开大幕，调控配套措施直接针对投资性购房需求，打击房地产泡沫。根据最新出台的”新国八条”，这个比例被调高至60%。

　　 一直以来，房地产贷款是银行的优质资产。但去年在信贷趋紧、利润率较低以及房地调控的压力下，金融机构纷纷调整信贷结构，房地产贷款增速大幅下降。

　　 根据近日央行公布的2010年金融机构贷款投向统计报告，去年全年7.95万亿元的人民币新增贷款中，约有25%流入房地产领域。

　　 不过，随着各项调控措施的落实，去年全国房地产贷款增速明显回落。数据显示，全年主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿元，年末余额同比增长 27.5%，比上年末降低10.6个百分点。四季度新增房地产贷款分别为8457亿元、5343亿元、3400亿元和3000亿元，自二季度以来，开始逐步大幅回落。

　　 个人房贷方面，2010年全年，个人购房贷款新增1.4万亿元，比上年末降低13.7个百分点。从第三季度开始，个人购房贷款环比就大幅下降，前四季度新增个人购房贷款分别为5227亿元、4096亿元、2277亿元和2400亿元。

　　 业内人士认为，银行纷纷调整信贷结构，房地产贷款比例已经大幅下降，而且为了应付不断上升的资金成本，银行提高了房贷利率，这也将进一步减缓房地产贷款的增长速度。

　　定价能力提升

　　 根据”新国八条”，人民银行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。这意味着，”新国八条”给出的是一个下限，在保证不低于国家标准的前提下，各银行具体执行多少，银行会按照自身业务需求、客户需求等给出不同的措施。

　　 有消息称，北京已有少数银行将二套房贷利率由基准利率的1.1倍上调至1.3-1.5倍。

　　 工行北京某支行信贷部门负责人对本报记者表示，银行目前信贷额度高度紧张，除优质客户外，一般首套房贷按照基准利率执行。

　　 据了解，在1月25日的房贷市场展望及预测论坛上，多家银行行长对于明年自身个贷市场的基调都转为收紧，整体的房贷市场将会全面从紧。

　　 专业贷款机构伟嘉安捷称，北京各商业银行对二手房首次贷款人群的下浮优惠利率亦有所调整，预计春节过后各商业银行可能会逐渐取消或上浮8.5折的低优惠利率折扣，调整至9折或者基准利率，借款人应做好相应的准备。

　　 业内人士认为，新的调控政策将帮助银行提高利率，并且在信贷规模有限的情况下优先选择资质良好的客户，这样不仅可以减小房贷风险，银行也可以通过提高利率来保证在放贷规模缩小的情况下获得更多利差收益。

　　 链家地产首席分析师张月认为，从当前的信贷市场来看，二套房首付的提高只是信贷紧缩信号的开始，未来预计房贷市场政策将可能会进一步紧缩，利率存在继续上调的可能，加之当前通胀的压力，加息预期较高。未来房贷的成本将会明显增加，门槛会越来越高，购房者获得房贷的难度明显增加，对于市场的影响将会十分明显。

　　他认为，由于今年央行采取了紧缩的货币政策，贷款额度降低可能会减少银行的收益，而各银行为了保证利益，可能会进一步提高贷款利率，“国八条”中对于二套房利率的制定也留有余地，采用不低于1.1倍的标准。

　　贷款投放新趋势

　　 业内人士表示，实际上，去年以来银行就开始压缩房贷占比，商业银行对房贷业务的依赖已经远不像过去，与此同时，个人消费贷款、个人经营性贷款等的比例在不断提高。未来在房地产调控加码、信贷管控趋严背景下，银行定价能力较强的中小企业业务将逐渐成为各银行放贷的重点。

　　 某国有大型银行北京分行信贷部人士曾向本报记者表示，该行中小企业部门2009年刚成立，到2010年底，业务量就已经翻番，而去年年底以来，银行间市场利率不断攀高，存款准备金率持续上调，银行放贷带来的收益却在收窄。

　　 另据了解，今年以来银行在多个业务领域的定价能力已经在提高，其中房贷、个人经营性贷款、中小企业贷款和公司贷款上浮比例在10%-30%。

　　 监管方面，今年年初，央行和银监会工作会议也已分别表示，坚持“区别对待、有扶有控”的原则，加强信贷政策指导，着力引导和促进信贷结构优化。今年监管机构将继续要求小企业贷款增速不低于全部贷款增速。

　　 除此之外，央行数据显示，去年新增贷款结构更趋合理，投向更加符合政策导向。新增贷款结构继续优化，信贷在支持国家经济结构调整和发展方式转变中的作用进一步发挥。