胡嘉

　　1月27日晚间出台的房产税政策，仅从表面看是靴子落地，高举轻打。笔者认为，政策本身的实质意义比表面形式更重要：看似房产税只向前迈出了一小步，但对房地产行业及房地产税收体系来说，这一小步，实际上已是一大步。住房持有环节的税从无到有已经是一个标志性的事件，而随着更多城市将推出房产税，同时伴随着中国老龄化社会以及刘易斯拐点的来临，房地产是否仍然是中国家庭主要的投资渠道和理财方式？房地产是否仍然如过去十年一样是一个充满吸引力的高回报行业？房地产股究竟具不具备投资价值？房地产市场资金会不会大量流入股市？

　　我的答案：不会，愿望很美好但现实很残酷。全国存量商品房目前市场总价约为100万亿，曾有很多学者认为限购令出台后会有相当一部分房地产资金流入到股市，但恐怕事与愿违。首先：房地产投资资金大多乃居民闲置资金且可以长期持有世代相传，既可自住出租亦可保留存放，不存在“割肉之说”；其次：通胀预期长期存在，房地产投资回报率远高于贷款利率及股票，基金等有价证券的平均收益率；最后：股市从来都不缺资金缺的是长期投资的信心，而这种信心来源于制度的完善。

　　那么，房地产股究竟具不具备投资价值？

　　近一个多月来，地产股超额收益明显，显露出一定的防御性，目前估值仍处于历史底部，未来股价走势无外乎根据基本面表现，按两种情形演绎：销售增，政策打导致估值被摁在历史底部,但由于业绩增长,股价也将向上修正；销售疲软，量价齐跌，调控目的达到，政策有松动可能，否则进一步超调将导致土地流拍，投资下滑，对经济增长及财政增收会带来显著负面影响 (这个传导过程很快，2008 年为6 个月)，政策最后仍得放松，若此，地产股将迎来政策转向带来的趋势性机会。

　　所以可以大胆得出结论：地产股底部确认，具备很好的投资价值。随着房地税符合预期的推出，新一轮楼市调控政策已悉数落地，2011 年楼市调控政策就此清晰，地产股面临的短期政策压力已经释放，由于地产股估值水平已处历史低位，中期将呈现底部不断抬高的上升趋势（缓慢但重心逐步上移）。建议关注全国龙头股保利、万科、金地，区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设；区域成长股华业地产等。