刘田

　　“一般来说房产信托产品都使用了土地使用权抵押，抵押率在50%左右，只要土地价格没有突降50%，信托本金基本上是安全的”

　　年收益率逼近10%的房地产集合信托产品可能会在市场上逐渐减少。

　　近期银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（下称《通知》），《通知》要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。随后中融信托、平安信托表示将暂停新房地产信托产品的发行。

　　“已经在发行阶段的项目正常运行，未进入发行项目的产品全部停止工作。”中融信托内部人士对记者透露，暂停主要是为了自查和盘点已有项目，而今后发行信托产品也会更谨慎。

　　停止向开发商输血

　　信托融资和银行贷款历来都呈现出“跷跷板”效应。在银行开发贷款仍被严控的情况下，信托融资为开发商开辟了一条新通道。

　　中国信托业协会的公开数据显示，今年前三个季度投向房地产领域的信托资金共计2204.751亿元。房地产信托在信托业务中的比例也越来越高。今年第一季度末，资金信托中有10.64%投向房地产；到第二季度末，比例提升至11.35%；截至第三季度末，房地产信托在资金信托中的占比已经达到了13.41%。

　　“房地产信托产品是一种非常成熟的业务模式，很容易大规模复制。”普益财富研究员赵杨在接受第一财经日报《财商》采访时表示，而且房地产开发商对资金需求量比其他企业大很多。

　　另一方面，从信托产品收益率上来看，8月、9月、10月这三个月房地产信托产品的平均预期收益率分别为9.80%、10.10%、10.57%，呈加速上涨趋势。“房地产开发商信托渠道融资成本在14%~15%之间，没有其他行业能够承受如此高的成本。”某国有信托公司内部人士对记者透露，信托公司给投资者的收益在9%左右，高则达11%~12%。“信托公司扣除成本费用后还能赚2%左右，信托公司也乐意赚这笔钱，相对比较轻松。”

　　赵杨分析，此次《通知》的出台可能主要是为了配合当前的房地产宏观调控政策。上述国有信托公司内部人士也认为，这次的检查主要目的就是尽可能堵住各种向房地产开发商“输血”的渠道。

　　信托产品风险并不高

　　“房地产信托在房地产企业融资中并不是占很大比例。”诺亚财富高级研究员李要深对本报表示，银监会只是正常检查，并不一定说明房地产信托已经积聚了很大的风险。“而且每家信托公司并没有把这笔业务做到很大，就整个信托行业来说，目前的业务占比不足以使房地产行业风险传递到自己身上。”

　　根据中国信托业协会的公开数据，今年前三个季度进入房地产领域的信托资金占全部信托资金规模的13.41%，这个比例远低于进入基础行业的信托资金（占比为35.53%），也低于进入工商行业的信托资金（占比为18.73%）。

　　但李要深也指出，其中不排除个别信托公司房地产信托业务占比过大，或者是业务开展不够审慎的情况。

　　一般来说，房地产开发商的资金回笼主要依靠房屋出售，在目前的限购令下，房地产开发商的销售情况下滑也可能影响其资金偿还能力。

　　但赵杨表示，从房地产信托产品个例来看，风险控制都比较到位。“一般来说产品都使用了土地使用权抵押，抵押率在50%左右，只要土地价格没有突然下跌50%，信托本金基本上是安全的。其实在中国出现土地价格下降50%的几率是很小的。”

　　赵杨同时指出，需要担心的是房地产行业的系统性风险。“如果房地产开发商资金链都很紧张，在这种系统性恐慌情绪下，土地估计也很难出手。”

　　监管日益趋紧

　　房地产信托产品在今年可谓“一波三折”。传统类的房地产信托产品都以贷款类为主，而今年却出现更多的股权类、权益类产品。根据财汇数据，从今年年初至11月23日，45家信托公司共发行了332只房地产信托产品，其中贷款类120只，股权投资类96只，权益投资类75只，组合投资类30只，其他类别11只。

　　据业内人士透露，股权投资类和权益投资类产品很大程度上是一种“变通”。今年2月份银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中规定，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；信托公司发放贷款的房地产开发项目由此前的“三证”恢复为“四证”（除国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证外，增加了建筑工程施工许可证）。股权投资类信托产品正好规避了这一政策。

　　赵杨表示，之前各类股权投资类和权益投资类产品都有明显的债权属性。“无论是股权投资还是权益投资，一般都约定在信托产品到期后，融资方以溢价赎回股权或权益，而且这一赎回利率与贷款利率非常接近。”

　　但此次《通知》中则要求信托公司对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资“四证”不全的房地产公司，将被禁止。

　　“可能个别信托公司之前通过股权投资类产品，将资金投向了‘四证’不全的房地产公司。”上述国有信托公司内部人士指出，在债务清偿顺序上股权类排在权益类之后，如果开发商项目出现烂尾，股权投资类产品的风险确实比债权类产品大。“目前监管层的底线是融资方必须‘四证’齐全，且具备二级以上开发资质。”

　　“股权类和权益类产品中确实存在一些变相贷款的情况。主要看融资方在信托合同中是否有到期回购的约定。”李要深指出，真正意义的股权产品是依靠股权升值或分红而带来的投资回报，权益类则是依靠未来土地租金收入带来的投资回报，都不是依靠固定的溢价回购。“但至于监管部门如何界定变相贷款还不是很清楚。”