□ 本刊记者 付涛 李慎 | 文

　　商品房预售资金监督可有助于开发商部分“去杠杆化”，但并不能有效打击囤地囤房或调整房价，开发商在实践中规避监管的难度不大

　　北京为饱受争议的商品房预售制打了个“补丁”。12月1日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（下称《办法》）将正式施行，此后，北京市商品房预售资金将全部存入商业银行设立的商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。

　　北京并非第一个“吃螃蟹”者。广州、南京、郑州、石家庄等多个城市此前已出台并实施类似监管规定。浙江省也将于11月1日起实行《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》。

　　各地预售资金监管条文表述虽有出入，但无一例外，都确立了确保预售资金用于商品住房项目工程建设的“专款专用”原则，以及由商业银行开设专用账户监管开发商预售资金使用的制度。

　　大多数开发商对于北京出台《办法》已有预期。今年4月，在国务院房地产调控新政出台之际，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），其中明确要求：“尚未建立（商品住房预售资金）监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。”可以预计，更多的城市还可能会跟进出台与北京类似政策。

　　监管商品房预售资金最直接的影响，是在一定程度上收紧开发商的资金链，并可能增加其财务成本，起到部分“去杠杆化”的作用。然而，不同的开发商受影响程度和应对策略不尽相同。

　　一位资深银行人士对本刊记者坦承，预售资金监管对大开发商与小开发商的影响并不一样。对大开发商来说，其融资渠道畅通，存货消化能力强，影响不明显；但中小开发商融资不易，可能不得不提高推盘速度，因此更可能采取降价策略。他预计，不排除一些依赖单个项目生存的开发商出现“卖项目”与寻求合作开发的现象，但预售款监管带来的降价肯定是个别现象。

　　对监管部门而言，预售资金监督与其说是当前房地产调控新政的权宜之策，毋宁说是完善商品房预售制的一项长期制度。因此，不少开发商认为这一政策主要是银行确保资金安全的防范措施。至于这一监管制度能否被严格执行，它是为商品房预售制“打补丁”，还是为取消商品房预售制埋下伏笔，都只能拭目以待。

　　开发商去杠杆化

　　“与限购令相比，北京的预售资金监管政策对开发商的影响要小得多。”一家上市房企相关人士在接受本刊记者采访时称。

　　商品房预售资金，是指购房人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。对开发商来说，除了自有资金、银行贷款，预售款是最重要的资金来源。

　　一家房地产开发公司董事长曾对本刊记者表示：“如果开发商没有预售款，并且土地款全部付清的话，我们就变得跟其他行业一样，不是做房地产了。”其言下之意，房地产与其他传统行业的不同之处，正是对高财务杠杆的依赖和利用，以及由此带来的高额投资回报。

　　国家统计局数据显示，今年前三季度，房地产开发企业50504亿元资金来源中，订金及预收款达到12185亿元，仅次于自筹资金19123亿元，在资金来源中比例高达24％。同期，北京统计局的数据亦显示，房地产开发项目3938.8亿元到位资金中，订金及预收款为1020.7亿元，仅次于自筹资金1020.7亿元，约占到位资金的26％。

　　不过，据上述房地产公司董事长估计，目前房地产行业的实际杠杆倍数，可能远高于统计局或公司财务报表所显现的情况，因为自筹资金的来源复杂，把上一个项目的预售款收来，直接作为下一个项目的自有资金非常普遍。

　　因而，监管并限制预售资金的使用，对大多数房地产商来说，就有促其“去杠杆化”的意味。阳光壹佰置业集团副总裁范小冲对此有个形象的比喻：“以前有10个瓶子5个盖就够用了，但现在5个盖只能盖5个瓶子，其他的需要另外的融资去补。”因此，范小冲认为，在加息及之前政策的叠加下，这无疑将加大开发商的融资成本和财务成本，也给资金链造成了很大的压力。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生亦认为，政府支持开发商的正常开发行为，该政策主要对房企盲目圈地、争夺地王、一味扩张等行为予以控制。

　　监管难调房价

　　但是，这一政策真的能迫使开发商降价售房吗？业界对此看法不一。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，有的开发商资金使用极不规范，习惯拆东墙补西墙，对这部分开发商，影响应该会较大，不排除一些项目为尽快回笼资金会降价销售。中原地产华北区董事总经理李文杰也认为，预售款监管政策可能触发商品房降价，因为有的开发商原来可在不同项目间进行资金拆借，因而不急于回笼资金，现在这条路受阻。

　　也有不少意见认为，预售资金监管与调控房价无关，主要还是防范资金挪用的风险。SOHO中国董事局主席潘石屹甚至认为，预售资金监管可能会带来商品房供应减少，对于抑制房价上涨可能产生负面作用。

　　总体来看，预售资金监管与打击囤地囤房或调整房价之间，并无必然联系。这一政策如同“双刃剑”，既可能使得资金链紧张的开发商采取降价推盘和加快消化土地储备的策略，也可能令一些开发商放缓拿地与开发节奏，从而缩减市场供应。

　　中原集团研究部高级经理刘渊认为，从房地产调控角度来分析，政府若要打击囤地囤房，应在加快开发环节下功夫，而不应该在销售环节。刘渊对本刊记者表示，在土地供应和市场供应之间，有一个缺口，即开发商囤地现象，国土部公布了几千块闲置土地之后，也没有了下文，表明现在政府在这块打击力度仍然不足。

　　事实上，对打击闲置土地力度的质疑，也同样适用于销售环节。北京商品房预售资金监督的主要任务交给了商业银行，这一政策由北京建委联合央行营业管理部和北京银监局共同制定。央行此前曾主张取消商品房预售制，银监会今年以来则重点抓贷款用途管理。

　　多位开发商人士向本刊记者表示，这个规定究竟如何执行，尚有很多疑问，开发商、商业银行与建委之间如何按照角色分工执行，《办法》并未说明。令人担心的是，商业银行与开发商之间的利益关系，很可能与其扮演的监管角色发生冲突。

　　一位接近监管层的人士对本刊记者承认，预售资金监督延续了此前银监会提出的“三个办法一个指引”的思路，实际难度其实很大，从现实情况看，开发商规避监管措施的难度不大。

　　今年2月，中国银监会发布了《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，两个办法与之前已经施行的《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，并称“三个办法一个指引”。

　　“对大开发商来说，通常它们是银行争抢的重点客户，即便设置了专门的监管账户，冻结一部分资金的使用，开发商若真需要资金，银行也会通过增加一笔流动资金贷款等方式为它们提供周转，至多增加了一点资金的使用成本，对其资金链产生的实质影响很小。”这位资深银行人士称。

　　预售制存废之争

　　“楼花”一词最早来自香港，正如商品房预售制也源自香港，自上世纪80年代被引入内地。1994年，当时的建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》制定了《城市商品房预售管理办法》，自1995年1月1日起正式施行，后在2001年及2004年两次修订，商品房预售制度开始在全国普遍推行。

　　《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应当符合三个条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　一些业内人士认为，这一规定对预售资金等诸多方面没有明确而详尽的监管规定，缺陷甚多，为开发商任意挪用预售资金等不规范操作留下不少隐患。

　　相形之下，由于预售房的风险较现房更大，香港的监管部门设立了一系列措施进行监管，包括香港特别行政区政府和律师工会制定的买卖楼规范。同时，银行对开发企业收到的预售款收入有严格监管，即预售款收入与开发企业自有资金账户实行分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。

　　“根据我们了解到的国外相关制度，在房屋预售条件下，对预售收入都是要进行监管的。”潘石屹说。

　　在国内，由于缺乏有效监管机制，开发商挪用预售款丑闻不时出现。今年初，在武汉，“天瑞国际”“大智公寓”“雅琪公寓”三个楼盘的超过4亿元预售款被开发商挪用，去向不明，导致拖欠工程款、相关税费，开发、验收手续无法办理。

　　为解决类似问题，不少地方城市对预售制与预售款监管进行了更为严格的规定。在广州，早在2006年就开始尝试启动商品房预售款全额全程监控系统，购房人预售款进入银行专门账户，而不直接交给开发商。去年以来，南京、郑州、青岛、石家庄等城市先后出台了当地预售款监管办法。

　　2000年起，上海出台了比《城市商品房预售管理办法》更严格的预售条件，将商品房预售的条件之一“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”，改为“七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）”。

　　尽管如此，对于商品房预售制存废的争议一直没有中断。因为这一制度实行的初衷，有弥补商品房开发过程中资金不足，以及提高资金使用效率等考虑。但是，近年来关于预售制存在的必要性与合理性，争议越来越大。

　　央行是取消商品房预售制的积极倡导者。2005年，由央行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》明确提出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　今年5月，扮演预售制改革先锋的广州又发出声音，广州市规划局政策法规和监督检查处负责人向外界表示：“广州取消预售制的时机已经成熟。”

　　“广州房地产市场发展了30年，现在开发商融资渠道已很成熟，资本积累也到了一定程度，可不可以考虑取消房地产预售制度？广西南宁之前率先出台了取消预售制的规定，但它们时机不成熟，估计很难推开。但我认为，广州取消预售制的时机已经成熟。”这位负责人向媒体称。

　　反对者主要是开发商，它们担心，在目前中国的金融环境中，开发商的融资渠道不比发达国家那么丰富，取消预售制，将影响商品房供给速度，短期内可能造成房价飙升，一些资金紧张的开发商可能出现烂尾工程。

　　根据原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容的研究，从房地产开发企业五大融资来源来看，订金和预收款最高时占资金来源的47％，是开发企业最主要的资金来源。

　　不过，住建部对于取消商品房预售制一直态度审慎，此前广西南宁等地取消预售制试点的说法，并未得到住建部公开证实。在4月20日出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中，住建部称：“鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。”

　　本刊记者冯哲、实习记者吴红毓然对此文亦有贡献