“房地产企业的发展基础主要依靠土地的储备数量，‘淡市’买地竞争不会那么激烈。但国家对房屋建设用地的管理越来越严格，靠土地增值的时机已过。对于房地产企业来讲，要根据需要和能力适当购地。”

　　本报记者 王飞丹 发自广州

　　黑夜中的城启大厦、晓港湾、荔湾南湾灯火辉煌，而拥有这一片美景的正是与富力地产、恒大地产并称为广州民营房企“三剑客”的城启集团。

　　15年前，城启创始人杨树坪杀入房市，凭借晓港湾等项目迅速在华南崛起，当年就获得了“广州十大地产开发商”的头衔。然而，2005年的一起违规事件让城启集团突然折戟，接踵而来的楼盘被封、受罚7亿、偿还贷款让城启艰难喘息，损失惨重。

　　此后，杨树坪转战北京、海南等地欲东山再起，但拖着病躯熬过数年的城启若想涅槃重生，还如忽暗忽明灯火般充满不确定性。

　　杨树坪掘金

　　1995年，在广州铁路系统工作了九年之后，不甘心打一辈子工的杨树坪下海投身房地产。然而，在广东房地产市场被国企“垄断”的年代，初来乍到的杨树坪还只是房地产界的新兵。

　　“杨的思想很前卫，他对房地产有独特而超前的理解。”城启集团公共事务总经理张红霞告诉时代周报记者。

　　1995年前后，开发商们正热衷于100多平方米的大屋，而在这一年创建了城启集团的杨树坪却逆势提出小户型概念，并将这一概念在城启集团的开山之作晓港湾项目中加以实践。杨树坪针对居民家庭人口多但住房面积小的特点，在占地面积达11万平方米，建筑总面积40万平方米的晓港湾项目中打造了30-50平方米、每套10万元左右的小户型住宅。晓港湾合理的性价比，使其一经推出便大受工薪族追捧。而成功掘得第一桶金的杨树坪从此持续迸发，并不时借助其独特的营销创新能力强势挺进华南房市。

　　继1995年晓港湾小户型项目一炮而红后，1997年，杨树坪再次以“为买家入户广州” 的创新营销模式赢得市场。

　　广州外来人口较多，但是若没有广州户口，孩子读书的难题愁煞无数家长。杨树坪找到了这一市场突破口，迅速筹措与其他单位合作，以“50平方米配一个广州户口指标；80平方米配两个户口指标”的营销模式直抵家长心坎。还未开工，所得预售款已足够完成建设工程。

　　彼时的杨树坪早已是身家近亿元的富豪，1995年才创立的城启集团也在高手林立的广东房地产市场谋得一席之地，然而真正奠定城启集团在广州房地产界地位的，是2000年投身开发的老城区改造项目荔湾南湾。

　　杨树坪认为老城区改造工程可获得政策支持且拆迁成本低，位于珠江边的项目一经改造即可成为城区高尚住宅区。而事实证明，杨的预判十分精准，改造开发后的荔港南湾项目于2000年、2001年、2002年连续三年荣获“广州十大明星楼盘”。

　　彼时，成立仅5年的城启集团已在广州房地产市场站稳脚跟，这无疑是献给弃工从商的杨树坪最有力的掌声。

　　折戟规划门

　　然而，为杨树坪赢尽掌声的南湾项目却因2005年掀起的“规划门”戛然而止，一时间，城启集团如被拦腰砍断，几乎陷入绝境泥潭。

　　2005年1月，广州有关部门突然暂停办理城启集团所有开发经营业务，其当地全部在建在售楼盘停工停售。随后，广州市地税局公布城启集团旗下企业共欠下营业税、个人所得税、印花税、城建税等近2000万元。

　　城启楼盘遭封，祸起集团及其项目公司个别员工涉嫌伪造规划部门业务印章和公文，骗取行政许可证件涉嫌违规超建面积高达20万平方米。

　　杨树坪从未预料到自己会因忽视员工管理问题而摔得如此狠，7亿元的巨额罚单冲击了城启的资金链，缺口覆水难收。

　　事实上，7亿元罚款还只是冰山一角，城启欠下的各种债务及罚金一度高达数10亿元。“规划门”事件曝光后，各路债主申请查封城启旗下十三行城启广场、晴轩、广百新翼等众多物业。

　　为了筹措资金脱身，城启在2005年4月起便马不停蹄地抛售名下土地。仅以4亿元便将地理位置优越、总建筑面积近40万平方米的广州洲头咀项目转让给香港天誉置业；出售北京“柏联别墅”项目的股权；将广州“东山紫园”项目股权作价1500万元转让。

　　“为填补资金缺口，城启不得已转让了部分在广州的优质项目、土地，用以偿还银行的贷款。”张红霞对此略显无奈。

　　“售楼款全部拿去交补罚款，当时城启的压力不言而喻。”曾任职于城启集团销售中心副总经理的朱宇告诉时代周报记者规划门清查判案后，城启楼盘解封开售，虽销售良好，但城启资金仍入不敷出。

　　略显苍凉的杨树坪疲态尽显，只能将希望寄望于旗下上市公司东华实业，变卖项目与压股权，或许是急需资金的杨树坪套现的最好方式。

　　2006年1月，东华实业对大股东城启集团进行定向增发，收购其多项房地产项目。3个月后，城启集团通过将其作为东华实业第一大股东—粤泰集团名下的8000万股限售性流通股质押给广州滔记实业的形式，成功获取2亿元现金资金。　　

　　多元发展反设障

　　经过规划门的折腾，曾经笑傲广州地产界的城启早已丧失地位。“规划门让城启集团元气大伤，杨树坪想要东山再起或有难度。”中原地产项目部经理黄韬向时代周报记者坦言，他并不看好城启重新跻身广州十大开发商之列的可能。

　　“虽然早两年摔了一跤，摔得很痛，但我们现在还很年轻，爬起来，可以继续往前走。”事发一年后首次面对记者时，杨树坪略显平静。

　　“爬起来可以继续走”的城启，似乎已逐渐远离当年起家又折戟的广州。　 自2005年起，城启集团逐渐将地产开发业务向广东江门、北京、河南三门峡、山西太原等地拓展。

　　江门天鹅湾项目、河南三门峡天鹅湾项目、海南省府不远处的司马坡岛以及淮南安徽大学新城、太原项目等，均见证了城启逐步走出广东，成为北上的南方房地产企业之一。张红霞向时代周报记者承认：“城启虽不会放弃广州，但确已将重心外拓发展。”

　　出走广州的城启集团，也已不再专注于房地产行业。

　　虽然此前杨树坪曾信誓旦旦声称“不管多少年之后，城启仍会继续在房地产领域发展”。但随后附加的一句“不排除未来会在矿产等资源性行业发展”也为城启的发展留了后路。

　　入股广州证券、收购老牌上市国企东华实业，并在湖南郴州的矿山、中国第三大银矿云南银矿、柬埔寨最大的金矿、内蒙古两个超大型煤田等收购煤矿，起家于房地产的城启集团若“不务正业”般进驻金融、煤矿等领域，恰似印证了杨树坪跌倒规划门后所宣扬的城启将多元化发展的思路。

　　“金融、煤矿等业务愈渐脱离房产，如果城启想要凭借原始的房产优势再次崛起，实属不易。”黄韬直言城启东山难再起，正是受困于杨树坪所称的“多元化”可能分散城启的实力。