10月22日，2010招商证券论坛在中国重庆举行。本次论坛主题为“新突破 新平衡——增长主题再思辩”，新浪财经图文全程直播本次论坛。在“解读新增长”在这个议题中，针对“后危机时代格局的变化对中国有何影响”这一问题，全国工商联房地产商会会长聂梅生做了演讲。

　　以下为全国工商联房地产商会会长聂梅生演讲实录：

　　聂梅生：谢谢巴所长。小节和回顾这个题目太大，我就谈一谈我自己对房地产当前的一些思考。

　　应该说我们国家的经济通过今天上午的会，可以看到整个世界经济和中国的经济，处于一个多变的时期，应该说是危机四伏，内外压力。房地产在内外两个方面来说，是属于内，因为是不动产。我觉得在这种情况下，对付外面和解决内部的话，房地产应该担起重要的责任，尤其是在现在这样一个经济和金融形势下。所以最近连续对房地产发力进行调控，今年的4月份的国十条，然后9月底的升级版国五条，加上加息，马上可能要试点的房产税。加息当然不完全是针对房地产，但是肯定是最受波及的。这样一些手段我自己认为是可以预料。我报几个数字，它的体量影响很大，高度关联货币金融。怎么讲呢？根据三年的统计数字，尤其是07年以后的统计数字可以看出，它占了城镇固定资产投资的20—25%，因为我对比了一下，我们16届和17届五中全会，这两个报告当中，这次没有提GDP，上一次投资是放得比较前，尤其是08年的经济危机以后投资比较重。这次把消费放到第一，反正占了投资的20—25%。今年每个月房地产投资大概5000亿左右。占信贷方面的30%—40%，每个月大概有1600亿开发贷和个贷。然后去年占了土地包括土地收入和税收，在税收方面的贡献率达到35%，所以是一个体量很大的行业或者产业。

　　这种情况下，当前我们通胀的预期9月份是3.6，十月份会怎么样呢？这个预期很强，尤其是输入性的通胀有可能对我们产生影响，这对我们上升汇率有关系。房地产从来和通胀结伴同行，国内外都是这样的。一有通胀的预期，人民币存款的利率仍然是负的，谁也不愿意把钱存入银行，肯定要拿出来。那么汇率上调以后，热钱就要涌入，再加息，热钱更涌入，所以又推动了房地产价格的上升。所以这种情况下，是很容易在目前的情况下形成对经济整个的布局的一个很大的一个冲击力。所以去年是龙头，拉动经济靠它，那么可能会从龙头变成祸首，因为现在的情况太复杂了，尤其是通胀、汇率调整的情况下。所以我觉得在当今情况下，对房地产的调控是势在必行，就是要给这一批狂奔的野马套上龙头，留出空间，实现整个经济的布局。

　　第二，我比较关心在目前这个情况下，其实从去年经济工作会议以后就开始发力，好象四月份应该是历史上最严厉，然后到最后九月份交易量大涨，到了1亿平方米一个月，房价环比达到了0.5%。所以可以看出CPI的环比9月份比8月份上多少，房价的环比也上这么多。所以9月份的CPI涨了，房价也涨了。所以这个情况下，会不会把它压死，就像08年不断的加息，温水煮青蛙，最后又碰到了华尔街的金融危机，这个时候房地产奄奄一息，然后又开始救市。那么在货币政策紧缩的信号下，会不会重演08年对房地产的这一幕，我觉得情况有所不同，恐怕有空间。09年我们全年的房地产投资3.6万亿，今年前三个季度投了3.3万亿，今年前三个季度的投资接近去年全年的房地产投资。也就是说最后剩3个月，第四季度房地产投资在这样一个强力的调控下，大幅度的下降，我觉得也会到4万亿。就不会对我们的GDP造成太大的影响。因为毕竟今年还是投资占了很大的比例。第二，我们可以看一下，卖了多少房子。一天到晚说交易量下降，卖不出去房子。媒体也很喜欢说这个数字。实际上去年卖了9亿平方米的房子，到现在为止，三季度末卖了6亿多平方米，所以销售面积交易量也不会太差。因为10月份的交易量还没有大幅度的下降，所以今年卖到7亿平方米的房子，就是一个好的成绩。销售额今年很奇怪，销售额也涨了上去，也就是说房子是之前了。销售额今年已经达到了3.2万亿，这说明平均的房价在上升。如果把销售量和销售额一比，就等于每一平方米多少钱，这样一比，去年每平方米的平均房价是4695元，今年拿前三季度是5047元。也就是说最后的房价还是涨了。还有一个数字，开发商的资金充裕度，很充裕，9月份又吸了大量的金，因为9月份的房子卖得特别的火，很多上市公司都超过了前年的目标，全部完成了今年全年的销售额，早就完成了。所以4季度一个房子也卖不掉，也完成了。所以9月份的房子卖得特别好。因此，按照国家统计局的数字，我算了一下，1：1.2，也就是说它的进入房地产的资金和投出去的是1：1.2。所以这么发力，我认为是可以承受的。这个情况和08年是不一样的，08年是资产负债率特别高，最后资金链断裂，最后惹到了银行。我的意思是现在暂时惹不到银行，所以相当长时间内是可以承受的。

　　第三，今天会议的主题，房地产到底怎么做？怎么和五中全会的精神和十二五规划并轨。我觉得房地产这个事情，如果真的我们抛开一些各种各样的情绪，周围的房地产在GDP当中的比重是否超过了全世界其他的国家，是否太重了，是否应该减少它的比重，让它腾出空间给其他的产业，是否占地太大了？其实中国的房地产占整个的GDP大概10%左右，那么像美国、加拿大、日本，我们统计了很多发达国家或者我们将要成为的中等发达国家，都在10—15%，尤其是美国。所以我们的比重不算太高。但是为什么那么多的民怨呢？今年媒体都离不开房地产，房地产仍然是一个热题。我认为是投资方面的占量的结构非常不合理。首先GDP的比重当中是放到了投资，占了投资的20—25%。投资出去大概每年4万亿，有一半买地了，实际上这就不对，买地方的部分不拉动实实在在的其他的实体经济。比如美国的房地产中的地价的比例只占10%左右，其他的90%反映在住宅的质量、产品上，没有毛坯房，全部是装修的。所以大量的实体经济的物品、材料和将要拉动的新兴产业都可以用我们这4万亿买，问题是我们4万亿的投资用了一半去炒地皮，其实这一半不应该占这么多。因为其他的产业的利润升值没有地王升值厉害，所以变成了一种金融属性或者泡沫属性很强，我觉得首先应该把投资当中的比例放到实体经济当中。所以要想中国的实体经济转型，应该利用房地产，因为它是买家，让他把钱付到实体经济当中。也就是说要改革，如果不改革，这个事不能做。所以十二五期间，应该对土地的制度、招拍挂制度、土地的出让金制度动手术，如果不动手术，那么土地价格的占比问题都不能解决。这个又和物业税有关系，这里就不深说了。这是一个。把每年GDP当中的比重充实，才能拉动实体经济，充实到节能、低耗、新能源等方面，提高大家的生活质量。

　　第二个，在银根方面要改，房地产和金融密切相关，贷款的30%多在个贷和开发贷，所以和银行是高度关联的。它的银根为什么要改革？因为基本上都是银行出来的，所以它一动，就牵涉到了银行，也可以说是银行的良性资产，应该更多的开放民间的资本。这次民间资本36条当中，就有关于民间资本如何进入房地产。如果能够很好的组织房地产的私募股权基金或者类似这类的，就不会直接的去炒房，大家都可以享受房地产的升值当中带来的收益。一万两万也可以买，不用大量的炒房。这样才能腾出空间支持我们的产业结构调整。

　　最后，我注意一下十二五当中有两个改变，一个是我们不再谈GDP，我们把内需放在第一了。还有一个是关于城镇化的提法，这两次五种全会，提得比较多。我可以给大家说一下，大家体会一下这个事情。关于城镇化，十六届五中全会提坚持大中小城市和小城镇协调发展，是坚持，促进城镇化健康发展。那么这次提的是要促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化。那么最近关于城镇化的争论很多，中国的城镇化是房地产基础。一个是GDP，一个是城镇化。其实这两个背景都发生了变化，城镇化问题上，是积极稳妥，把坚持促进改成了积极稳妥，重点要考虑实施区域发展布局，主体功能，完善城市化的布局形态，加强革命老区、各贫困地区，构筑区域经济互补。所以我觉得城镇化的问题不再是像原来那样，在现有的城市摊大饼，然后农民工进城就业就算城镇化。现在中央的研究机构认为是伪城镇化，这样一种形式的城镇化，造成了贫富差距巨大。也就是说在北京有1000多块钱一个月工资的，有1万多块一个月工资的，差了十倍，甚至有十万块钱一个月工资的。所以差距很大。这种城镇化不是发展的方向。城镇化应该沿着我们这次布局的4万亿的基础设施，产业布局、区域经济布局，东西南北的布局来发展城镇化。这是一个对房地产很大的一个变化，不是在北京旁边建一个城，不是在长三角搞很多的楼盘，是沿着中国的区域经济的布局，来说城镇化。这点我们其实房地产内部也在调整，我觉得恐怕这件事和美国的发展是有一定的关系的。因为这次奥巴马政府当时是8000亿美元出来救市的时候，就把改造现有的住宅变成绿色住宅，建筑节能放到了这里，因为他用这个拉动美国新的经济增长点。同时美国的发展当中，东西部的发展其实当时就是一条铁路从东部修到西部，造就了加尼福尼亚，现有基础设施，沿着基础设施布置城市，尤其是硅谷的发展，我最近考察了好几个，硅谷、航空谷、太阳能谷都是这样，有一个产业形成，甚至拉斯维加斯这样一个沙漠中的城市，也是先定位了一个产业，然后起来了一个城市。所以这叫产业地产，恐怕和整个十二五规划城镇化的方向和经济的格局布局有关系。这样一种城镇化才是我们需要的，而不是为了城镇化而城镇化。所以这是值得我们反思的。所以房地产下一步有很大的发展空间，首先自己调结构，把保障性住房和商品房平衡，商品房是过渡发展，形成了很多的问题。保障性住房是过渡的缺位，这是不平衡的。然后在商品房的投资当中，不能大部分是土地投资，他土地投资这部分拿出来，把实体经济装进去，同时应该按照整个国家的经济布局来做。

　　为此，房地产商会最近正座做一件事我们想启动民间的公租房基金，这种做法实际上就是把民间的炒房的，开发商现在有钱，他不敢投了，因为你要继续打压，我的钱怎么办。也就是说手里有钱，到底怎么办。我们找他们开会，把这部分钱成立一个公租房的投资基金，因为公租房这块没有一个主体，我听了重庆的公租房，我觉得非常好，从政府也好，民间基金也好，应该营造有金融性质，同时可以吸纳很多民间资金或者政府投资的，还盖公租房，这个要多，不能少，起码我们想启动100意义上的大的一个机构，来持有投资公租房，这是一种持有型的物业。同时解决政府的问题，这类也是属于金融改革，也是属于房地产下一步突围的方向。所以我想中国的房地产如果按照中国的发展来讲，不管是从经济发展、社会发展还是城镇化的发展都离不开它，但是它可能会转身。所以先要把原来的大家很熟悉的那一出平息下来，然后让它转型，或者现在分慢速度，平息一段，然后找出一个新的发展，这才能我们国家的经济发展同性。