南方日报记者黄倩蔚实习生王霞

　　5月份银监会要求开展房价下跌20%、30%的压力测试，银行还没来得及喘息，监管层又进一步加码了房贷压力测试，要求测算房价下跌50%情形。记者近日获悉，目前多家上市商业银行已经按照监管部门的要求完成了最新一轮最“残酷”的房贷压力测试。包括交行、招行、民生、建行等也纷纷在中报会上公布了测试结果，房价下跌50%的情形下，各银行的房贷不良贷款率将上升1-2个百分点不等。然而，这一银行集体“体检”结果却遭到了专家的质疑。

　　结果？？房价下跌一半银行依旧健康

　　与上次测试房价下跌30%的假设不同，此次压力测试假定的情形跌幅上升到了极端的50%，甚至60%。

　　日前，交行副行长钱文挥在业绩发布会上表示，该行新一轮房贷压力测试结果乐观，“即便在极端情况下，房价对该行不良贷款率影响仍然有限，风险完全可控。”钱文挥指出“房价下跌50%，交行对公房地产贷款不良率上升约1.6个百分点，对私(个人按揭)不良率增加约1.2个百分点。”

　　同样是房价下跌50%的情形下，压力测试结果显示，招商银行的住房按揭贷款和开发贷款不良率将上升1-2个百分点。民生银行个人住房贷款和房地产开发贷款的不良率水平也将分别上升1.2%和2.1%。

　　另有消息透露，若房价下跌50%，中行个人住房贷款不良率将上升2%，而房地产开发贷款不良率则要上升4%。而中行分支机构面临的压力更大，中行北京分行压力测试结果则显示，若房价下跌50%，该行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点。

　　早有准备的建行，房贷压力测试结果显示，若房价跌幅超63%，该行违约率会明显攀升，而此前违约率变化不明显。建行董事长郭树清亦曾向媒体表示:“只有中国房地产价格下跌超过五成，才会对建行的资产质量有较大影响。”

　　而前一期压力测试结果显示，在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

　　相比一看，不难发现，在房价下跌50%的极端情形下，各家上市商业银行房地产不良贷款率上升幅度较房价下跌30%的情形似乎相差并不大，这也让人不禁产生疑惑。

　　分析？？房地产信贷风险被低估

　　这次房贷不良贷款率上升1%-2%的测试结果，对银行来说意味着多大的信贷风险呢?

　　从目前已公布中报的各家银行的业务结构来看，房贷业务占比仍然较重，但开始有所下降。截至上半年，中信银行住房按揭贷款不良贷款率0.13%，比去年末下降0.04个百分点；招行个人住房贷款占整体贷款比重下降的同时，不良贷款余额和不良率均比年初有所下降，不良贷款为3.72亿元，不良率为0.12%。记者日前从建行中期业绩发布会上也了解到，该行上半年个人住房贷款快速增长17.56%。

　　广东金融学院中国金融转型与发展研究中心陆磊在接受记者采访时对这一轮的测试结果提出了质疑。“房价下跌50%，这已经是个极端的情景，不良贷款率只上升1-2个百分点，是低估了银行的信贷风险。”他认为，不良贷款率还包括了所有的中长期贷款，房价下跌影响到的不仅仅是房地产信贷，因此不良率上升10%左右都是有可能的。

　　海通证券金融业分析师佘闵华昨日对本报记者表示，如果这次压力测试的结果所指的是整体的不良率上升1%-2%，那么对银行来说已经是很大的风险了。他给记者算了一笔账，以今年各大银行已经发放出去的大约40万亿的贷款余额计算，上升1-2个百分点相当于不良贷款余额上升了4000-8000亿。与上次只针对房贷测试结果相比，相当于不良贷款余额总量翻番。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，国内银行信贷的过度发放是导致2009年国内房价快速飙升、房地产泡沫被不断吹大的最根本影响原因之一。易宪容指出，这两年国内商业银行的个人经营性贷款规模达4万多亿元，个人信贷比2008年快速增长4倍至5倍，其中有相当部分贷款流入房地产市场。

　　追问？？测试结果直接反映市场风险?

　　近期，从住建部官员到国务院副总理李克强再次强调，各地要继续把握好国务院关于房地产调控的政策措施。这显示出中央在房地产调控方面的决心很大。一些媒体也猜测，监管部门层层加码的压力测试，意在为之后进行房地产市场调控作准备。但银监会此前表示，各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。

　　不过，层层加码的房贷压力测试的效果却遭到了专家和分析人士的质疑，很多学者接受本报采访时一致认为，目前的压力测试并不能客观测量银行的房地产信贷风险。

　　易宪容昨日接受本报记者采访时还表示:“房贷压力测试只是‘体检’，实际上很多‘病’是体检不出来的。压力测试跟信贷风险没有关系。”易宪容表示，房贷压力测试仅限于对银行房地产信贷风险的技术性测试，据此认为可以防范房地产信贷风险是一个认识误区。“这是因为，如果不从导致当前房地产信贷风险产生的根源、症结及应对的政策措施与制度安排等角度来重新认识当今的房地产信贷风险，难免会再次使监管和防范房地产信贷风险陷于‘治标不治本’的调控陷阱之中。”

　　陆磊也表示了质疑，“这样的测试考虑到了借款人的道德风险，但还省略了还款能力的风险。另外，房价下跌50%，是指什么房价也会得出不同结果。如果是平均房价下跌50%，对银行不良贷款率影响就不大，那可能是廉价房增多了，供给发生了变化。如果是所有房价下跌50%，影响无疑是巨大的。”

　　广发证券银行业分析师范沐华亦指出，银行的房贷压力测试是假定一些条件，其他条件不变的情况下进行的测试。但实际上如果房价下跌是会引起其他条件发生变化的。这样的压力测试得出的结果有可能会偏轻。

　　“银行的信贷风险评估应该放在一个较长的信贷周期里去考量，单个时间点的压力测试其实并不能说明银行风险控制得好。”佘闵华昨日向记者表示。

　　■相关新闻广州三套房贷继续收紧建行、农行、交行等已经停止发放

　　中国建设银行董事长郭树清日前透露，建行已对第三套房贷实行了暂停发放的措施，暂时停止银行给第三套及以上住房的贷款。他说，目前二手房贷款发放比例在扩大，新增的贷款里面18%是二手房，他表示应当大力发展。

　　建行副行长陈佐夫表示，建行支持首次购房贷款，第一次购房，不论一手还是二手，从来没有对二手房风险控制的文件。只是针对一二套房，全国每个城市情况不同，各地对第一套第二套都有具体政策，分行根据当地要求，来确定自己的规定。但有一个是有硬性规定，比如说监管部门对于首付、利率有限制。

　　记者昨日针对这一消息专门咨询了建设银行广东省分行相关人士，建行广东省分行表示目前还没正式通知，但既然董事长这么说了估计得停，实际上网点大部分也停了。记者走访发现建行的确有网点已经不受理三套房贷申请，但是各个网点有不一致的情况。

　　此外，四大行中也开始陆续有银行停止发放三套房贷。“虽然我们现在没有叫停，但是基本上很难申请了，我们可以帮客户递上去，但很难批下来，除非你写出非常必要非得给他放贷的理由。”一工行信贷人士向记者表示。而农行、交通银行、民生银行、兴业银行都已经全面停止三套房贷的发放。

　　即使尚有发放的银行，首付也要5.5或者6成，利率上浮11%-20%不等，招行利率甚至要上浮至50%。