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《理财周刊》:高铁房只适合特定人群

http://www.sina.com.cn  2010年08月20日 19:38  《理财周刊》

  文/本刊记者 黄罗维

  文前提要:高铁房的前景无疑是诱人的,但作为凭借高速铁路应运而生的物业类别,在当前盲目跟进投资显然并不可取。投资者在进入这一市场前,应该多做实地了解和比较,充分计算购房、时间和交通成本,并树立起一种长线的视角。

  盲目跟进不可取

   的确,高铁房的前景是诱人的,它无疑代表了中国城市未来发展的方向。高铁房的出现也搅得许多投资者心痒痒的,在上海周边的不少城市,前不久都曾经出现了一波波的购房潮,而高铁房无疑成了其中的焦点。记者的一位朋友近期也闻听了相关信息,现在早已按耐不住"激动"的心情,正在筹措资金准备入市"搏"一把。

   不过,记者却把那位朋友给劝住了,高铁房虽然前途远大,但是现在盲目跟进绝对不可取。首先从投资的角度来说,由于国家此前推出了一系列调控政策,现在房产投资已经受到诸多限制,希望短期内能够产生高额回报显然是不现实的,这一点投资者一定要做到心知肚明。如果没有考虑清楚而盲目购房,最后的结果显然是得不偿失的。

   其次,当前政策对异地购房的限制也不容忽视,不久前中原地产曾对沪宁高铁沿线楼盘进行了一番调研,各地对政策的执行力度还是相当严格的,没有丝毫松懈。售楼人员表示,如果是异地的客户,必须在当地工作一年以上,提供当地社保缴纳证明或者公积金缴纳证明。否则,即使从未购买过房产也将执行二套房政策,首付五成以上并且利率为1.1倍。

   当然与此同时,高铁较高的出行成本也重要的制约因素。对此中原地产分析认为,虽然部分购房者有到高铁沿线城市置业的打算,但对普通人而言,搭乘高铁上班往返的成本还比较高。以工作在上海、居住在苏州的"铁的族"来说,以前乘坐的动车(二等座)每天来回票价是52元,现在每天乘坐的高铁(二等座)来回票价是82元,涨幅达57.7%,一年就要整整多花7200元,每月高铁支出达1640元。这样一来,出行成本的增大无疑会大大加重人们的负担,将会使不少购房者望而却步。

  有特定购房人群

   所以,高铁房还是有其特定的购房人群,作为高速铁路沿线城市的物业,高铁房的最大作用在于可以让那些受困于中心城市高房价的人们,有效地降低购房成本。但是,并不是人人都适合买高铁房的,一般来说有以下几类人群可以多加关注。

   首先是外来一族,他们原先就是从其他城市到那些中心城市工作的。虽然已经工作了多年有了一定的积蓄,但对于中心城区高昂的房价,他们仍然是无力承担的,而高铁的出现无疑给他们提供了购房的机会。由于高铁沿线城市的房价要比中心城市低了不少,大大降低了其购房成本,而且乘坐高铁上下班时间上也不见得多,这些因素都使高铁房成了他们的选择。对于这个群体来说,可以把家安在中心城市的附近,然后继续在大都市打拼,显然可以有效地降低生活成本。其次将来可能会越来越多的一个群体就是购房养老,这些购房者在中心城市往往已经拥有了房产,但在退休以后他们却渴望过上一种宁静而惬意的生活,而高铁的开通让这一切有了新的解决方式。他们可以首先在自己喜欢的城市买一套漂亮而舒适的住宅,然后把位于中心城市的房产出租,这样一进一出,只要打理得当,还是能有不少"赚头"的,既让生活有了新的空间又有了额外的租金收入,何乐而不为呢?而且在高铁开通后,从那些二三线城市到中心城市的时间距离并不长,如果有儿女在中心城市工作的话,来来回回还是非常方便。而买房的首付款由于总额不大,也很容易解决,比如可以自己出一点、儿女支持一些多方筹措,每月的还贷款依靠自己中心城市房屋的租金一般都绰绰有余了。

   最后,投资度假类型的快速增长也不可小视,他们往往都是先富起来的一族,在中心城市已经拥有了房产。在高铁开通后,他们可以去那些风景如画的二三线城市买一套房,周末的时候去度度假假,享受生活的乐趣。而在另一方面,高铁房的前景同样也被人们所看好,这样在度假的同时还可把买房视作一种投资,显然可以收到一举两得的效果。当然现在市场上也出现了一些单纯的房产投资客,但在当前房屋租赁回报率仍然不高的前提下,在进行投资时一定要谨慎从事,避免因一时冲动而陷入被动。

  异地购房需留神

   当然也不得不承认,除了那些自住者之外,也有不少人是出于投资目的购买高铁房的,而当他们真正入市时,马上便会遇到一个异地投资的难题,异地投资除了政策上的限制之外,其实在投资技巧上同样也有着很多讲究。其中首要的原则就是要对当地有充分的了解,只有在掌握了方方面面的情况之后,才能通过多方比较来作出选择。此外,对于购房成本的计算也是少不了的,其中对于交通和时间成本一定要进行重点考量。

   的确,随着上一波楼市行情的逐波蔓延,异地投资这一理念也逐渐被广大投资者所接受。不过与此同时,异地投资却有着很多特殊性,其面临的风险也同样不小,这一切都需要投资者有更加谨慎的心态。一位业内人士曾这样告诉记者,从投资的角度来说异地投资是可行的,因为不同的地区之间往往存在着发展的差异,而这也就造就了投资的机会,比如比较常见的,就是从经济较发达的城市去次发达的城市投资,这在当前的房地产市场上已经屡见不鲜了。而对投资者来说关键是要有一个大的视角,更多地从宏观的层面考虑问题,而不是简单地立足在楼盘上,像城市的未来发展方向、经济增长以及市政规划等都应该有所了解和把握。因为从根本上说,房产的增值是靠城市的经济增长来实现的。从这一点来说,异地投资涉及到多方面的要素,需要进行综合评估,然后再做出决定。

  而除了宏观的层面之外,购房者还要留意这样三方面的因素:第一是要选品牌开发商,这不仅意味着开发商有实力使工程完工而避免了"烂尾"的风险,更重要的是楼盘各方面的品质能够得到保证。第二是从投资的角度来说,很重要的一点是不能盲目贪大,无论是房型面积还是投资规模都要掌握好"分寸"。很明显,房型面积太大就会给未来的租赁带来困难,而投资规模过大往往会使投资者自身面临较大的财务风险。第三是从城市的选择上来看,其实投资者可以设身处地想一想,如果有机会自己会不会愿意住到那里去,这是一个很直观的评估方法。简单地来说,如果你投资的房子自己都不愿意去住,那还能希望它能够给你带来投资回报吗?

  有些要点需留意

   除了以上几点之外,购买高铁房还是有一些特别需要留意的地方。因为顾名思义,高铁房是因为高速铁路应运而生的,所以如何把握好高铁和房产的关系,无疑也是选房的关键点。

   首先,高速铁路虽然使城市间的时间距离大大缩短,但高铁车站同样需要有城市的快速捷运系统与之配套。如果没有这样的快速捷运系统,乘坐高铁出行的速度是快了,但到了车站仍然需要颇费周折地回到家中,这样的城市显然是不适合购房的。其次,购房的地点离高铁车站不应该太远,比如不超过5公里范围,如果距离高铁车站太远,也就失去购买高铁房的意义了。当然,也不是离高铁车站越近越好,一般来说高铁车站周边都比较嘈杂,不太适合居住,所以与车站保持适当的距离是最佳的选择。另外还需注意的是车站的两面有时候会发展不均衡,比如铁路上海站长期以来南面和北面的发展就非常不同步,这无疑会对房产未来的增值效应带来影响。最后,有一点大家必须清楚,高铁给我们生活带来的改变将会是一个长期的发展过程,从房地产的角度来说,其产生的价值效应也有一个长时间的溢出过程。所以投资购买高铁房一定要具备长线的视角,而千万不能有短炒的心态,这样才能在市场中立于不败之地。

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