《投资者报》记者 刘敏

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　　2010-8-16

　　8月10日午后，记者来到北京东四环外将台路的一个新楼盘售楼处，屋内略显冷清的空间里，一位销售人员与一位看房者的交谈之声清晰可闻：“均价三万六。”销售人员告诉看房者。

　　“有什么优惠吗？”看房者问。

　　“没有。”

　　“打折呢？”

　　“没有。”

　　“现在好多房子都在降价啊！”

　　“那都是县城里的。”

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　　望着看房者离去的身影，销售人员略显不服地让记者评判：“您说，这个地段，三四万的价格难道不值吗？”

　　七月房价再涨

　　据其介绍，与他们同处一个商圈，但位置更靠近城里些的新楼盘有均价卖到8万每平方米的，大多都是4万以上，所以他们的价格已经是比较平实的了。

　　在随后的走访中，记者发现售楼人员所言的确不虚：东三环外的一处住宅均价8.5万每平方米，而且从今年4月份以来一直是同一价格；另一处三环外霄云路上的住宅楼盘，均价为8万每平方米。而据记者了解，在4月份时该楼盘均价为6.8万元每平方米。

　　在当天上午国家统计局发布的1~7月全国房地产市场运行情况报告显示，2010年7月份，全国70个大、中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，其中，商品住宅销售价格上涨14.4%，高档住宅销售价格上涨16.4%。

　　同时，据中国指数研究院对全国三十个主要城市住宅市场的监测统计，新政后楼市成交量一路下滑的态势也在7月戛然而止，多数城市成交面积开始回升，其中杭州、天津、北京及上海涨幅明显，环比成交量皆超过20%。

　　在其监测的三十个主要城市里，7月份有19个城市出现了价格上涨，南京、厦门、扬州的住宅均价涨幅皆在20%以上，南京楼价涨幅达31.65%，天津楼市均价则涨至历史最高水平。而在北京、上海、深圳、杭州等10 个重点城市中，7个城市的成交面积环比则出现了上涨，其中杭州的涨幅高达68.69%。

　　不愿意继续观望的买家已经开始积极入市了。

　　调控效果之争

　　楼市7月份出现的这波反弹是“回光返照”，还是开始步入新一轮上升通道的节点？因为不同的判断将意味着市场对调控政策的不同反应，也自然将反映出四个月来的楼市调控效果到底如何，于是由此而引发的各方争论一时间达到了白热化。

　　众多争论中，国家行政学院咨询部研究员王小广与国金证券首席经济学家金岩石之间的激辩颇具代表性。

　　金岩石认为楼市的调控新政效果显著，已经达到了既定目标。

　　其依据是在国十条的表述中，第一个目标就是遏制少数城市房价过快上涨，而目前过快上涨的少数城市房价都没有出现大涨。金岩石还拿出金砖四国的房价来与国内房价对比，发现北京、上海的房价是巴西的不到一半，是孟买的不到1/3，是莫斯科的不到1/6。同时他还表示，国家统计局规定了城市住宅是投资性资产，房子正因为有投资属性，房价就要服从于货币的选择，因此他认为目前国内房价并不高。

　　最终金岩石判断，目前的房地产调控政策效果已经彰显，目标也达到了。

　　但王小广对此却持截然不同的意见。

　　他认为中央调控房地产的目标不仅是遏制部分城市房价过快上涨，国十条中还有一个更重要的表述是要解决房价过高的问题，这就意味着房地产调控的目标不仅是抑制房价增长过快，还要使其回归合理水平，即回到大多数家庭能承受的水平上。

　　虽然在国家统计上把房产当做投资，但实际上房子对于普通老百姓来说是要满足其基本居住需求。

　　另外俄罗斯、印度、巴西这些国家房价高并不能说明他们就是合理的，国内目前无论是房价收入比还是房价租售比都远远偏离了均衡水平，而这两个指标才能真正反映房价是否合理。

　　王小广认为房地产宏观调控的目标应该是改变房地产的两个预期，一是房价只涨不跌的预期，二是房价越调越高的预期，不改变这两个预期，房价泡沫将不会停止。因此王小广认为目前房地产调控的效果仅是初步的，远未达到预期目标。

　　新一轮房地产调控信号

　　伴随着类似的针锋相对的争论，8月初，银监会向北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州、广州七城市的银行业金融机构下发通知，启动了新一轮房地产贷款压力测试。商业银行预设的房价极端跌幅是60%，与现实情况相比，这个预设跌幅颇具讽刺意味。

　　虽然监管机构表明这并不代表其对房价未来走势的判断，并强调这只是商业银行对当前房地产贷款风险承受能力和未来是否进行贷款结构调整的评估，但外界依然能从中嗅出更多的意味。

　　“唯一的解释是，中央政府需要借压力测试统一认识。”招商银行宏观与策略分析师徐彪称：“因为第二产业增速的不断回落给房产调控带来了不小压力，反对的声音也会借机再起，国务院只能用‘科学数据’来说话。年初的时候搞了一次，结果是良性的，对楼市调控的共识就很快统一了，如今经济增长疲态初现，压力测试2.0版就来了，结果如果是风险可控，那么对楼市的调控基调就不会变；结果若认为风险较大，地产调控力度就会削减。”徐彪分析道。

　　值得注意的是，几乎在同一时间，银监会还叫停了几个一线城市的三套房贷款，央行也重申要继续对房地产实行信贷紧缩政策，而国家统计局则公布了全国待售商品房面积达到1.92亿平方米的数据，国土资源部也将一份涉及全国1457宗闲置土地的“黑名单”交与银监会。

　　高层管理部门的一连串行动为这些争论画上了句号，不仅暗示着管理层对调控政策效果的不满，也预示着新一轮的房地产调控风暴即将来临。

　　投资需求推高房价

　　尽管如此，市场对新一轮调控能否达到预期效果仍持怀疑态度，因为，对于调控不佳的原因，管理层并没有找到“根”上。

　　各方普遍认为，判断调控方向的一个关键则在于正确辨识调控政策不佳的原因，对此，房地产界一直把支持房价只升不降的根源归于广大城市居民对住房的“刚性需求”。这种观点认为：由于大量刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场出现波动时，房价不会出现大幅回调。于是，在大多数人还搞不清楚什么是“刚性需求”的情况下，这一观点却已经被普遍接受。

　　但一份传言中的中国社会科学院报告突然让不少人意识到，也许自己弄错了“刚性需求”的对象。

　　这则报告说，从显示为零的电表读数判断，中国共有6450万套城市住房空置，也就是每四户一套，虽然电力部门后来出面辟谣，但是“我们仍然相信6450万套空置房是真的”（详见《投资者报》8月9日117期社论）。购买房产更多是用来投资的这一事实难以回避，这也从一个侧面印证了“投资性需求”才是推高房价主因的观点。

　　显然，对于大量有着住房“刚性需求”的普通居民来说，其收入是不足以令其有投资房产这个奢望的。

　　2008年官方统计显示，中国城镇居民人均收入不足1.6万元、城镇最高收入10%的家庭人均收入不足4.4万元。据中国国际经济交流中心研究员王军的研究，中国目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，这一数据意味着如果以此收入，这些人只有不吃不喝积攒50年才够买一套房。统计上如此低的居民收入，怎样解释中国房市的火爆和房价的持续高涨？

　　“灰色收入”揭示房价走高之谜

　　如果考虑到众所周知的“灰色收入”，何为中国楼市的“刚性需求”便有了答案。2007年，中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁和体改研究会的研究团队，对2005年的灰色收入作出了详细研究，其研究报告显示：2005年中国居民的“隐性收入”4.8万亿元，其中的“灰色收入”部分为2.7万亿元。

　　2009年，王小鲁扩大了调查的样本范围，对2008年的灰色收入进行研究。据其近期发布的研究结果显示：2008年中国的“隐性收入”为9.26万亿元，占GDP的30%，其中定义为灰色收入的部分为5.4万亿，二者均比2005年时扩大了近一倍。不仅如此，报告中还显示，如果将各收入层家庭按10%分组，2008年城镇最高收入家庭的人均可支配收入为176万元，是最低收入家庭的26倍。

　　这意味着，对于这部分高收入家庭来说，如果算上“灰色收入”，其房价收入比即使是在国内房价最高的城市，也将小于1，而目前发达国家的房价收入比也不过位于1.8~5.5倍之间。

　　“如果使用涵盖灰色收入的统计数据，中国家庭的住房负担能力比率（房价收入比）将比官方对中国多数城市的预估下降近一半。”来自瑞信的房地产分析师杜劲松在最近的分析报告中这样分析。

　　瑞信的研究还表明，如果考虑到灰色收入，目前中国的平均房价只相当于家庭平均收入的约3.5倍，比很多发达国家都要低。“由于大城市的居民比较小城市的居民有着更大比例的灰色收入，大城市中实际可支配收入与官方公布的可支配收入之间的差异应该更大。”

　　在近期的一个论坛上，国家行政学院咨询部研究员王小广公开表示：“10%最富的人把房地产交易量的50%都买去了。”其根据是他对此做过的统计分析，王小广在统计中发现，目前国内的房地产需求投机比重太大，已经超过了50%，深圳投机性需求甚至达到了80%~90%。

　　长效调控要靠房产税

　　“目前的房地产调控还属于政策范畴，不是制度建设。因为政策如果达到目标可以随时取消，而制度的建立则是长期的。”中国指数研究院宏观分析师雷华在分析未来楼市调控走向时这样说道，“接下来调控的走向应该是建立相关制度，比如房产税。”雷华称。

　　王小广的判断亦是如此，他认为中国在房改的时候一个重大的失误就是缺了房地产税，因此接下来的房地产调控需要“补课”，其目标是建立两个长效机制。一个是开征房产税，让房产在保有环节上有成本，投资成本增加，投资收益降低会抑制房地产的投机需求。其二是对房产投资中的收益征收专门的所得税，这样不会导致房地产有过多的投资需求。

　　在征税的方式上，王小广认为有两个办法，一种是按套征收，比如第一套免税，第二套以上按照市价收取一定比例年税；另一种办法是按面积征收，比如人均免税30平方米，之后超出部分征收累进税。

　　对于房产税征收会误伤百姓的说法，王小广认为大可不必担心，因为拥有一套住房政府肯定会用免税来保障；另外征收房产税势必有一个过程，一旦政府明确告诉市场征收的时间后，在这个期限内，房价也是会大幅回落的，因此王小广认为房地产税对老百姓只会有利，而对拥有过多房地产的人则是不利的。