4月上海推出100余幅预公告地块，20多幅被迫终止预申请程序、不再出让

　　理财一周报记者/董琳霞

　　 地王光环不再，开发商拿地日趋谨慎。

　　 2009年频现的“地王”在2010年不再出现，2009年几乎每幅优质地块都出现了高溢价，然而在2010年优质地块或流产或底价成交。

　　 不过，在土地市场低迷的状况下，部分品牌开发商却依然积极“跑马圈地”。

　　上半年部分品牌房企仍积极拿地

　　 据上海中原研究咨询部数据显示，2010年1-7月上海土地出让公告共推出居住用地规模194.21万平方米（包括部分配套商品房），同比下跌了19.17%；成交378.53万平方米，比2009年同期大幅增长101.08%。交易量同比大幅攀升，主要是由于2009年底推出地块在2010年初集中成交所致。但从2010年上半年来看，土地供应正出现放缓迹象。4月土地预申请公告推出105幅地块并不能吸引开发商眼球，数幅地块被冷落导致终止出让。根据今年商业住宅用地330公顷的指标，截止到今年7月，共推出142.95万平方米，不到计划一半，下半年土地供应压力较大。

　　 细分来看，上半年土地购置买家中，保利、万科、招商、龙湖等品牌房企表现积极。

　　 1月份，宝华地产、保利地产各获嘉定地块，随后古北集团、嘉华投资又各得青浦地块。

　　 2月份，仁恒、万科、绿地连连出手，短短几天内，万科就囊入新场旅游综合区地块和青浦重固镇两幅地块；绿地取得金山卫镇学府路地块；仁恒取得徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块。

　　 5月份，保利再次出手连获闵行浦江新城2幅地块，荣登上半年品牌房企拿地之首。温州的浙江国瑞创业投资有限公司拍得朱泾镇城南E1（A、D）地块、莱蒙宝山信息资讯（深圳）有限公司竞得嘉定区外冈镇百安路以西、恒荣路以南地块等。

　　 “尽管上半年政策频频发布，多数房地产企业仍信心满满，此轮出台的土地新政更大的作用是促使目前房地产企业‘优胜劣汰’，对于平抑土地价格、土地需求的作用并不明显。”业内人士指出。

　　一个月内四大高值地块难产

　　 从去年第三季度开始，在宽松的融资环境和政府支持下，房企在销售、融资市场获得较大资金支持。去年大型开发商在全国范围内大举拿地, 各地“地王”频现，这一趋势一直延续到了2010年的一季度。新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，但在地块选取及竞价上愈加谨慎。

　　 从个案来看，今年推出的四大高价值地块招标截至目前均遭遇难产，而以底价成交的地块日趋增多。卢湾滨江地块、苏河湾地块、莘庄地铁上盖地块、虹桥商务区核心区一期地块这四大今年最受关注的地块竟然无一例外地遭受终止或调整命运。

　　 6月23日，苏河湾推出了41、42街坊地块。由于在该地块旁，今年2月，上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块以70.2亿元的总价被华侨城地产竞得，导致该区域地块价格一下子猛涨，41、42街坊地块的评估价值也被提高，为此，当地政府决定将41、42街坊以“邀标”的方式出让，这种方式以往一般用于配套商品房地块的出让，目前该地块还未进入正式邀标流程，上市之日还未确定。

　　 7月9日，上海规划和国土资源管理局网上挂出一则通知，称在“经出让人与投标人协商一致”的前提下，莘庄地铁上盖地块终止了招标活动。而在两个月前，该地块采用招标的方式出让，新鸿基与城开等组合联合体、绿地参与了竞争。后有消息称，绿地最终以34亿元的价格投得。地块的离奇终止让业界产生联想，目前有业内人士表示，绿地集团主观放弃的可能性相当大。

　　 7月13日，上海市规划和国土资源管理局最新公告显示，世博会园区附近的卢湾区第104街坊137D-3地块因为无人问津而被迫终止预申请程序。卢湾区第104街坊137D-3地块，出让面积为5266.2平方米，容积率仅0.5，规划为商业用地，是今年上海预申请1号公告中，卢湾区推介的唯一一幅地块，紧邻世博会浦西园区，地理位置优越。该地块起始价为1.12亿元，折合楼板价高达42684元/平方米，成为市场预期的“准地王”。然而该地块在预申请公告期内只有1家房企提出了预申请，未达出让标准，最终被迫中止。

　　 虹桥商务区核心区一期地块出让，同样一波三折。核心区一期05地块、06地块和08地块全部为商办用地，最初原定于5月17日举行的推介会，无故取消；5月29日这三幅地块重新举行推介会，并对三幅土地出让条件进行了调整。起拍地价调整在28亿—32亿元间；6月17日，三幅土地出让条件再次进行细微调整；截至7月19日，三幅地块虽有数十家开发商领取了申请书，但预申请人数分别为0、1、0，未达标准，截至目前该地块何时能够入市，仍是未知数。

　　 7月21日，上海闸北区456街坊地块在上海房地产交易中心现场竞价拍卖。上海市规划和国土资源管理局网站信息显示，闸北区456街坊地块出让面积82226.5平方米，容积率不大于1.6，挂牌出让价格为15.79亿元，起拍楼板价达1.2万元/平方米。然而当天出现在456街坊地块竞拍现场的仅两家开发商。短短几秒钟内，上海中星集团和北方城投以底价15.79亿元拿下了该地块，成为上海今年首个以底价成交的宅地。

　　近四成预申请地块被迫终止出让

　　 上海规划与土地资源管理局公告显示，今年4月份推出的100余幅预公告地块，在三个月之后只有约六成可以进入到正式的出让程序，其余约四成地块被迫取消出让或延期出让。今年4月23日，本市发布最大规模的一次性土地出让公告，超过百幅的商、住地块计划通过“预申请”的方式进入市场。7月中旬上海规划与土地资源管理局发布公告宣布，除14幅地块出让延后至8月23日外，其余66幅即将推出，而另外20多幅地块则不得不终止预申请程序，不再出让。由此统计，这百幅土地近四成预申请地块被迫“难产”。

　　 中房信分析师薛建雄认为，2010年4月国务院再次发出通知加强对开发商购地和融资的监管，要求商业银行不得对土地闲置及有炒地行为的开发商发放新开发项目贷款、证监部门暂停批准其上市及再融资和重大资产重组；5月26日，国家税务总局又发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，这些举措都是从细节上敦促开发商减少土地储备。

　　新政后，开发商拿地谨慎

　　 中国指数研究院对中国部分房地产企业土地储备的监控数据显示，新政后，开发商拿地心态开始出现微妙变化。该机构近期对上海大华集团、复地集团、上置集团、江苏新城、农工商房产、盛高置地、恒盛地产以及绿地集团等品牌企业的拿地数据进行分析，发现开发商拿地开始趋于谨慎。

　　 1至7月份，品牌房企拿地总规模达到982.24万平方米，其中“4·17”新政前共拿地588.62万平方米，“4·17”新政后共拿地393.62万平方米，拿地规模较新政前降幅超过三成。可以看出，新政后，品牌房企拿地更加谨慎，拿地速度有所放缓。

　　 1至7月份，品牌房企拿地总成交金额达到179.05亿元，其中“4·17”新政前总成交金额达到125.07亿元，“4·17”新政后总成交金额达到53.98亿元。楼面地价方面，1至7月份，品牌房企拿地楼面地价为1822.92元/平方米。“4·17”新政前，楼面地价为2124.81元/平方米，“4·17”新政后，楼面地价为1371.474元/平方米。显示出新政后，品牌房企的拿地支出减少近六成，拿地价格下滑近三成半。

　　 1至7月份，品牌房企共拿地32幅，其中，在北京、上海等一线城市共拿地4幅，面积84.5万平方米，其中3幅地块为“4·17”新政前拍得。而其余28幅地块多集中在长三角、环渤海以及中西部区域的二、三线城市，面积接近900万平方米，达到897.7万平方米，预示着品牌房企在一线城市的拿地速度明显放缓，而将更多精力和资金投入到二、三线城市。

　　 此外，上海部分外资地产企业，如瑞安房地产、仁恒置地、世茂房地产、和记黄埔以及九龙仓等房企，这些外资地产企业在国内的拿地策略一向比较稳健，在新政出台后，这些外资企业在传统一线城市的扩张有所放缓，部分房企加大了在具有发展潜力的二、三线城市的战略布局。万科、保利、绿地、恒大以及绿城5家企业，1至7月份共在全国拿地115幅，拿地面积达到3219万平方米，这5家企业在上海地区拿地面积只有45.1万平方米，明显看出，由于一线城市是这轮地产调控的重点，这些品牌实力Top10企业在一线城市的拿地速度明显放缓，而将更多精力和资金投入到二、三线城市。

　　 在当前观望情绪浓厚、成交量低迷及融资受限的大环境下，下半年开发商在土地市场上的举动将会更加谨慎，土地价格有望回落。对全国布局的大型开发商来说，在地价低位时补充土地储备，不失为长期发展的理性选择，但近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉，致使购地的资金需求及成本剧增，因而主动降价获取销售回款，将是最积极、成本最低的融资途径。