楼盘价格上涨15倍

　　 东方海外囤地后打包出售获利10.6亿美元 香港新世界囤地9年楼盘价上涨15倍 新鸿基集团施工后5年不见收，楼盘售价为楼板价9.26倍

　　理财一周报记者/董琳霞

　　 围起围墙却未见动工、打个地基打了3年、破土动工却迟迟不现收工、大片平整地块用作临时停车场……

　　 “不用国土部密查，市民用‘肉眼’就能找到在上海巨量的闲置土地。”上海某机构相关人士对记者表示。

　　“沪上近400幅土地闲置”

　　 然而，近日有消息称，国土部正联手银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查，调查结果显示，北京、广州、海南、江苏等地是土地闲置的重灾区，而令人不解的是，上海竟然没有一块土地出现在被调查的清单中。

　　 “事实上，上海存在着巨量闲置土地，平整土地、动迁中的土地和未动迁土地的数量总和接近400幅，其中大部分储备在一级开发商的手中。”该相关人士指出，部分地块是由于历史遗留问题而难以清算，部分是由于政府规划的再三调整导致土地迟迟不得开发，部分是由于土地经济纠纷造成的司法查封，但是更多的地块未被开发不明缘由。

　　 国土资源部副部长贠小苏今年初在新闻发布会上公开表态，截至去年年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩(20万公顷)的土地，保证今后两三年开发用地没有问题。

　　 “一边是上海住房供应紧张，一边是巨量的批而未用土地闲置；一边由于供求矛盾造成房价上涨，另一边，部分人群通过倒卖土地赚取暴利。”这位相关人士认为，在目前的情况下，大量收回或启动闲置土地是相当困难的，这牵涉到太多的利益群体，加上动迁和政府规划变更等因素，批而未用就很难说清是开发商的责任还是政府的责任。

　　 早在1999年4月26日，国土资源部第六次部长办公会议通过的《闲置土地处置办法》中就已经规定，土地闲置时间超过两年，将被有关部门收回。

　　 然而，上海目前部分项目地块闲置时间都已超过2年，有些项目甚至闲置10年之久。

　　港资开发商在沪疯狂囤地

　　 “开发商囤地行为通常是和捂盘相结合的。不论是囤地还是捂盘，其最终的目的就是获取巨额的暴利。”佑威房地产研究中心从近几年出现的土地供应量明显少于当年的住宅成交量现象来看，开发商的囤地和捂盘的行为也就可以理解了。

　　 整个楼市在供不应求的情况下，住宅，尤其是中低价位的住宅供应相对不足，导致房地产市场供不应求；土地，如政府的供地量相比住宅成交量不足，那么囤积居奇就会成为必然。开发商在上游政府和下游普通消费者之间获取暴利的最直接的方法就是“囤”和“捂”。而对于囤地捂盘行为，囤地企业中，央企和小企业占了部分，但港资企业表现得尤其明显，东方海外、新鸿基、香港新世界等开发企业都是此行列高手。

　　 东方海外——囤地后打包出售：今年初，东方海外与凯德置地达成协议，以总共150亿元的价格出售包括上海4幅地块在内的7个内地房地产项目。摩根大通曾预估，上述交易给东方海外带来的账面利润达10.6亿美元。

　　 据记者调查发现，港资企业东方海外集团于2006年12月27日获得南码头路街道地块，土地面积5.7万平方米，可建面积10.28万平方米，楼板价4065元/平方米。目前该地块已转让于凯德置地，项目正处在建设初期。值得关注的是，当时的购地价格仅为4.8亿元，而目前的估值已经达到14亿元，目前该地块所位于的浦东塘桥地区新房售价在2.5万元-3万元/平方米之间，如果按照正常的开发进度进行销售，一两年之后其售价极有可能超过3万元/平方米，售价是楼板价的7.38倍。

　　 深入调查发现，东方海外集团在沪囤积的土地绝非南码头街道这一幅，此前另有3幅地块目前未现破土动工，目前都已转至凯德置地旗下。

　　 2001年5月份，东方海外囊入长乐路地块，一幅占地面积39000平方米、总建筑面积15万平方米的综合用地。东方海外2002年的年报曾预计，长乐路地块预期最晚于2007年建成。但实际上，长乐路项目正式的启动时间是在2006年，后根据东方海外2008年年报称，长乐路项目的竣工日期在2010年至2013年。今年初，该地块同样被打包卖给了凯德置地，截至目前该项目仍在建设初期，而周边地价房价早已成倍增长。

　　 由东方海外和新长宁集团于2006年10月18日取得的长宁区88街坊32/8丘地块，截至目前没有任何动工的痕迹。该地块购入时的价格仅为14.8亿元，现在的估值已经达到45亿元。

　　 2005年4月被东方海外购置的衡山路85号天平路地块，今年1月8日被上海市规划和国土资源管理局宣布拟会同相关区政府收回并督促开工。这幅土地被囤积长达5年，天平路地块当初被东方海外2005年购入的价格为2.9亿元。转让时，东方海外对凯德置地承诺，一旦天平路地块由于“闲置土地”而被扣押或收回，将转回地皮权益5亿元。这也意味着，在仅仅四年多时间中，上述地块的价格上涨了近一倍。

　　 香港新世界——建一批停10年：据记者调查，目前正在火热对外销售的位于卢湾滨江板块的“丰盛皇朝”，此前囤地长达9年，期间楼盘价格上涨15倍。

　　 该地块上的第一批房源名为“香港新世界花园丽都大厦”，于2001年5月对外公布，报价3800元-5700元/平方米，随后，其二期项目却迟迟未开工。

　　 新世界中国地产1999年的年报披露，该地块项目在2000年财政年度完成开发；而在2002年、2003年的年报中，都将该项目的竣工时间定为2004年12月；此后几年中，年报提示该项目的竣工时间一直标注“待定”，至2008年，年报将竣工时间推迟至2013年12月。

　　 然而，为了把握世博会契机，新世界花园二期于2007年开始动工，二期项目为和一期“撇清关系”重新命名为“丰盛皇朝”，2010年5月新一批房源“丰盛皇朝”开始销售，目前报价7万元/平方米，售价是前一批房源的15倍。

　　 丰盛皇朝项目负责人接受记者采访时表示，由于项目处在世博滨江板块，周边规划来回修改了好几次，导致最终项目的拖延入市。

　　 新鸿基集团——施工后5年不见收：2005年6月，新鸿基地产花费31.85亿元囊入土地面积6万多平方米的潍坊新村地块，当初楼板价21609元/平方米，从施工至今已超过5年，项目目前只有办公楼在售，公寓项目销售尚不确定，即有可能继续囤积。项目曾对外报价20万元/平方米，售价是楼板价的9.26倍。

　　地价飞涨，土地成交量少于住宅成交量

　　 据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2006年至今，全市住宅用地的供应量和成交量几乎相同，推出的土地基本都能受到开发商关注，成交比例相对较高，即使部分土地当年没有成交，在下一年度再次推出的话，还是能够达成成交。并且土地成交量的多少也和当年房地产市场的好坏有关。如2007年和2009年为大家所公认的房产市场活跃年份。

　　 其中2007年成交量创出了阶段性的高点，而2009年全市房价的涨幅之大也令人瞠目，因此，在这两年，地方政府愿意加大土地推盘量，而开发商也在销售额大幅增加的情况下具有更大的拿地热情，土地成交的高点也就自然而然地形成。

　　 “近几年的土地成交价格也和房价一起出现了快速的上涨，尤其在2009年，出现了一波巨幅的上涨。”佑威房地产研究中心执行董事黄志坚分析，2009年上海房价从2月时的12674元/平方米的低点上涨至12月份的20187元/平方米的最高点，涨幅达60%，而2009年全年上海市居住用地的成交楼板价为8209元/平方米，相比2008年翻了2.3倍之多。地价上涨如此之快，这与2009年出现了多个地王是密不可分的，其中，2009年初金地的“青浦地王”、年中中海的“长风地王”、年底中建的“新江湾地王”等，都是促成当年土地价格飞涨的主要力量。

　　 实际上，从历年土地的成交和住宅成交数据来看，土地成交量明显少于住宅成交量，其比值总体呈现出下降的趋势，这是开发商积极囤货的最主要原因。首先由于前期土地招投标开始不久，开发商手中的存量土地相对较大，因此住宅销售量也相对较大，在土地推量没有明显增加的情况下，住宅的销量仍较大，故而比值也较大。而2010年，却出现了土地供应量大于住宅销售量的情况，这主要是由于宏观调控的影响，导致住宅成交的极度萎缩，而在2009年房价大涨的基础上，政府为平抑房价，从而增加土地的供应，直接导致2009年前七个月出现了土地可建面积大于当期的住宅销售面积。

　　新政下，土地溢价小幅收敛

　　 据上海中原研究咨询部数据显示，2010年1-7月居住用地平均溢价83%，虽然低于2009年整体溢价率20%，但仍有4个月高于平均线以上，尤其是新政后的6月份也走出高溢价。

　　 上海中原研究咨询部龚敏在接受理财一周报记者采访时表示，一方面楼市调控制度对土地市场影响相对比商品房市场滞后，另一方面由于土地存在区位差异也使得地价不可能像商品房市场出现整体回落。但从近期成交的一些案例来看，闸北区279街坊（钢琴厂）地块溢价率为62%，而该区456街坊地块甚至出现零溢价成交。整体溢价水平明显回落及开发商“卡脖子”购地的行为，都反映出房企拿地积极性正在衰退。

　　 上海中原研究咨询部龚敏表示，近阶段网上传央企拿地乃高层“授意”，借资金优势托市并不完全是空穴来风。在政策及市场的双重压力下房企拿地热情趋于衰退，地价短期内出现回落在所难免。一方面今年以来针对房企的严打囤地、增加土地供应、缩短土地出让金缴纳时间、土地增值税等系列政策累积效应开始显现，而另一方面商品房市场交易匮乏，在2009年疯狂拿地扩张的情况下，房企资金链愈发紧张。这从近期底价成交的几幅地块中可见一斑。预计土地储备充裕的品牌房企如绿地、保利等下半年会对竞拍居住用地趋于谨慎，不过仍不能排除优质地块受到追捧而出现高地价的现象，在市场抄底心态无法完全排除的情况下，也不排斥会有一些投资机构，或是房企联合拿地的可能。