理财一周报记者/董琳霞

　　四季雅苑半年成交63栋别墅 御涛园三天狂揽亿元

　　 李嘉诚旗下上海豪宅项目正在热卖。

　　 在目前的豪宅市场，存在着一些标杆项目，其销售走势已成为豪宅市场的晴雨表。

　　圈地67万平方米

　　建成花木板块两大豪宅

　　 进入7月，位于卢湾新天地板块的翠湖天地成交了2套均价87377元/平方米的高层景观房源；此外，网上房地产的最新数据还显示，7月份四季雅苑刚成交一栋279平方米2323万元的小独栋别墅，如果只算地上180平方米的面积，该套房源的单价高达12.9万元/平方米；与四季雅苑相邻的香梅花园和仁恒河滨城各成交了6套均价5.31万元/平方米和2套均价5.64万元/平方米的高层景观房源。

　　 “在豪宅市场，经过新政两个多月的零成交之后，众多开发商以积极的议价方式，将意向买家吸引回谈判桌前。”中房信分析师薛建雄表示，目前投资型买家能以均价7折水平买到一些较差的房源，折算到原先的实际报价，差不多议价空间在10%～20%之间。人民币升值的重启，是促进高端买家逆市购房的主要原因。

　　 浦东大开发，成就了陆家嘴和汤臣一品之类的滨江豪宅，受益更大的当数地处陆家嘴、张江、金桥三个主要经济交汇区的花木板块。花木板块如今已成为上海最大的豪宅聚集区，其中四季雅苑和御翠园是花木板块的标杆项目。

　　 20年前，李嘉诚在花木圈下了67万平方米农田，位于世纪公园和汤臣高尔夫之间。如今这块土地已经成为花木最核心的居住用地，被建成了御翠园和四季雅苑两个超过600栋的超大别墅区。

　　花木板块已成高端买家投资主战场

　　 “汤臣湖庭和东郊花园等内环外的别墅都要四千万元，佘山的高端别墅都要六七千万元，相比之下内环内的四季雅苑三千多万的售价性价比还算是高的。”业内人士指出。

　　 中国房产信息集团的数据显示，四季雅苑今年以来成交的63栋别墅均价3200万元，位居别墅成交面积排行榜第六位。去年9月25日上市的四季雅苑已售出190栋，平均一周就能售出3栋别墅。在成交面积前10名别墅中的其他9个项目都是外郊环区域的总价不足700万元、单价不到3万元的经济型别墅。

　　 “高价独栋别墅往往与销售排行榜无缘，一年卖出一套也是常有的事，四季雅苑逆市成交现象实属罕见。”高端项目投资客霍先生在采访中对记者表示，四季雅苑算是沪上高端别墅中的热销样本，四季雅苑作为内环内唯一可售的别墅项目，因其显赫的身世和特殊的历史地位早已备受关注。该案是李嘉诚在上海最早投资的项目之一，也是浦东引来世界500强高管聚居的最早别墅社区，在高端项目买家圈中口碑一直不错，目前，花木板块已经成为高端买家的投资主战场。

　　 从上半年的成交量来看，佘山高尔夫别墅、西郊明苑、东郊花园三个平均成交价格分别为117112元/平方米、116757元/平方米和104087元/平方米的楼盘总共才成交了12栋别墅，而四季雅苑则以100036元/平方米的价格成交了63栋之多。据了解，四季雅苑占地面积为27万平方米，绿化率55％，是一个以高级别墅为主的住宅区，由多幢花园、联体别墅及酒店服务式公寓组成，一期共有9种房型可供选择，包括独栋别墅和联排别墅，联排别墅面积约225平方米，独栋别墅面积为228-520平方米。

　　 花木板块不但聚集着御翠园、九间堂、四季雅苑等顶级别墅，还有仁恒河滨城、香梅花园、星河湾等高档公寓；其中四季雅苑和仁恒河滨城分别是去年上海别墅和公寓楼盘的销售冠军，星河湾更是创下全球新盘上市当天的销售纪录。

　　 中国房产信息集团的数据显示，4月17日楼市新政调控，至7月18日全市共成交366套均价5万元/平方米以上高档房，其中，仅浦东地区就占到了52%，达到189套，而浦东高档房的成交中有123套集中在花木板块。追溯过去，在金融危机影响楼市最低迷的去年初，花木板块御翠园联排别墅曾创下单价高达10万元的联排别墅价格奇迹，到去年8月8日，板块内的星河湾开盘当天创下40亿元的世界楼盘销售纪录。此外，去年上海公寓和别墅的销售冠军也都由花木板块的仁恒河滨城和四季雅苑两个项目创造；其中仁恒河滨城以52.88亿元的年成交额成为上海公寓销售冠军，四季雅苑凭借9月25日推出的140栋别墅在一个多月内售罄，回笼23.22亿元销售额，成为2009年的别墅销售冠军。

　　御涛园三天狂揽亿元

　　 7月16-18日的3天里，位于上海闵行区马桥的御涛园连续成交了多栋独立别墅，总价值过亿。

　　 目前，该项目对外报价1500万—3000万元/套，是此前李嘉诚“囤地事件”中的主角。

　　 据了解，御涛园占地面积约31万平方米，建筑面积约5万平方米。由于御涛园的建设周期长达6年多，被指为李嘉诚囤地大赚的证据。中国房产信息集团克而瑞的数据显示，2005年至2009年的5年时间，马桥地区别墅的成交均价由8034元/平方米上涨至29684元/平方米。有分析人士称，由于马桥板块均价上涨，李嘉诚将从御涛园长建设周期中获益41亿元。

　　 马桥板块，是上海市区与大虹桥、浙江这个未来长三角大都会的核心位置。因为有多条河道的自然资源，故被定位为高尚国际化社区，在区域内规划了上海唯一的2000栋超低密度独立别墅聚居区，并为此配套建设了27洞国际标准高尔夫球场、游艇俱乐部和森林体育公园，还将亚洲唯一的大师杯永久举办地引进到此，在投资客眼中，马桥类似英国的“温布尔登”。

　　 此外上海容积率0.2以下的18块可开发别墅用地中，马桥旗忠就占了17块。数据显示，这17块可开发别墅用地的总面积达到218.7万平方米，可建面积为40.19万平方米，平均容积率仅为0.18。加上已开发销售的长岛别墅、中房森林别墅和绿城玫瑰园，以及今年开盘的李嘉诚旗下的独栋别墅御涛园。业内人士分析指出，马桥板块已经超过佘山、西郊、东郊等板块，成为上海最大的低密度顶级别墅聚集区。