提要：新政百日，上海楼市开始陷入一场难受的胶着期。受累楼市调控，很多工程放缓施工或已经达到预售标准目前暂时没有上市交易，因此在下半年，存在较大的新房供应压力。考虑到地价水平，开发周期、开发条件、盈利空间等因素后，标杆房企2008年底以前所获得的土地储备将是今年下半年新增供应的集中区域。

　　新政百日，上海楼市开始陷入一场难受的胶着期。向上还是向下，新房供应量的力量不可小视。

　　据佑威机构公布的数据：今年1~6月，上海商品住房新增供应仅约434万平方米。下半年，上海将迎来近800万平方米的新增房供应。

　　按照正常的商业逻辑：放量的新房供应，将倒逼着降价机制。

　　上海下半年

　　第一财经日报《财商》记者查询上海官方“网上房地产”数据看到：上海一手住宅可售套数突破40000套，达到41087套，面积达583.41万平方米。而在新政出台之前，这一数据还一直在470万~480万平方米的历史低谷徘徊。

　　这组数据意味着什么呢？援引上海佑威地产机构的统计数据，2010年6月，上海市商品住宅成交面积为42万平方米。假如按照今年6月份的低位月度成交量粗略计算，现有的上海一手住宅可售面积，可以消化近14个月。这还不包括新增一手住宅供应量以及巨大的二手房存量供应（现有挂牌出售约13万套）。

　　另外，据佑威机构公布的数据：今年1~6月，上海商品住房新增供应仅约434万平方米。下半年，上海将迎来近800万平方米的新增房供应。

　　受累楼市调控，很多工程放缓施工或已经达到预售标准目前暂时没有上市交易，因此在下半年，存在较大的新房供应压力。

　　以今年上半年356万平方米的一手住宅成交量来估算，下半年的住宅供需状况将明显“供大于求”。况且如果开发商仍不肯将房价下调到消费者的心理预期，下半年成交量会更低。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊对记者表示，由于上海新房市场价格还没有出现实质性下跌，致使成交量的回升仍然处于比较缓慢的阶段，加上政策压力依然存在，预计未来新房成交量将在目前的低位继续波动。

　　中国房地产信息集团研究总监薛建雄在接受记者采访时表示，在万科降价成为热点的市况下，5~6月期间，半数以上的新楼实际成交均价低于项目公布的“网上房地产”参考价。

　　薛建雄在多处售楼处看到：原先一些以投资为主的新兴板块出现了较大力度的推销行动。

　　在开发商和银行的多头努力及让利之下，这这些新兴板块的楼盘稳住了退房的脚步，甚至一些中高档楼盘还稳住了成交量大幅下滑的脚步。

　　久盘必跌？

　　新政百日，资意愿降低，楼市交易阻碍重重。

　　供应高峰在即，降价压力难挡。

　　中原集团研究董事程澐通过监测万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、中海发展(00688.HK)、富力地产(02777.HK)、绿城(03900.HK)等国内“十大标杆性房企”的各项数据发现：上海是战略要地，作为唯一十家标杆房企均有土地储备的城市，下半年各企业间的竞争会较为激烈，降价可能性偏大。

　　考虑到地价水平，开发周期、开发条件、盈利空间等因素后，标杆房企2008年底以前所获得的土地储备将是今年下半年新增供应的集中区域。

　　当前各标杆房企的土地储备量中，2008年底以前所拿土地约占总储备的65%~71%，2009年所拿土地约占20%~25%，今年新增加土地占总体储备量的11%。从该指标来看，开发商储备的大部分土地价格不超过2年前地价水平，考虑到这2年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利，因此未来降价的空间在10%至15%具备可行性。

　　“地产人不妨请章鱼保罗帮忙测测房价是涨还是跌，准备两份食物，一份写着——房价下降，一份写着——中国房价上涨。德意志败给了章鱼保罗的戏剧性时刻得出一个结论：一切皆有可能。”热衷南非世界杯的上海汉宇地产区域董事李斌分析：上海楼市买卖双方的博弈格局正随着时间发生转换。在保持现有政策环境的情况下，当前部分企业领头降价现象有望在第三季度加深分化。

　　“四季度的市场局面可能会更加明朗，住宅价格幅度甚至有可能突破到20%~30%，交易量也有望随之回暖。当然，大前提是楼市调控的基调没有转向放松。” 李斌表示。