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金地人事“地震”加速战略转型

http://www.sina.com.cn  2010年07月12日 00:07  投资者报

  《投资者报》记者 曾郁兰

  金地集团(600383.SH)正在经历一场人事变动的大洗礼。

  调控当前、楼盘滞销、业绩大幅下滑、股价一泻千里的金地集团,在短短40天之内,连续发生重要高管辞职事件,涉及的人物先是原董事会秘书郭国强,继而是“共打江山”的灵魂式人物上海分公司总经理赵汉忠,再而是集团公司总裁张华纲。

  对金地集团的投资者来说,这场始料未及的人事变局带来的担忧,也许可以用四个字来概括:“人走地空”。充满梦想和激情的高层们都离职了,留下已购的天价地,该怎么办?

  现金流失控

  理念不合的“元老们”的相继离去,或将使得这家曾经“用钱最猛”的地产公司,扭身转型,无所羁绊地大力发展房地产金融业务。

  金地集团,向来以探索Reits、破冰“美元地产基金”、设立房地产私募投资公司、搭建信托融资平台,为业界所津津乐道。但是,这家为“多元化融资路径”筹措多年的公司,长期以来却存在巨大的“现金黑洞”。

  2001年在A股上市的金地集团,有8年的经营性现金是净流出,累计净流出138亿元,在A股市场排名第二,仅次于保利地产,是万科、招商的三倍之多。另一方面,在这近10年里,金地从资本市场融资高达117亿元,仅次于保利和万科。

  近一年来,金地还试水信托、房地产开发基金等途径,募集金额超过20亿元。多管齐下,融资总额才勉强填平“净流出”这个窟窿。截至2010年1季度,金地集团的经营性现金流,仍然为净流出34亿元,融资24亿元也难以填平。

  中国大陆的地产公司,经营性现金流多年表现为净流出,多半源于管理层笃信中国房价还处于上涨通道,只要地拿好了,就不愁利润。

  在2010年3月的金地业绩会上,距最严厉的4·17房地产新政前一个月,张华纲曾表示:“目前中国的房地产市场,5年或者10年一般有保障。”并认为“中国实际上是人均占有可耕种土地面积比较低的国家,所以注定房子是供不应求。”

  张华纲在业绩发布会上的言谈,与包括金地集团董事长凌克在内的另几位发言人,显然存在着差异。

  凌克表现出对向房地产上游价值链,即房地产金融发展以及向全世界投资的向往。他的思路是:“什么东西都是变的,绝不会一成不变。中国的社会在变化,经济结构也在变化,房地产公司肯定也要变。”言下之意,房地产公司并非注定供不应求。一旦房价出现逆转下跌,而所售项目的土地,又是在之前高价时取得的,这种因时差导致的成本与售价的反差,将直接带给房企利润下滑的危机。

  业绩下滑

  业绩下滑的危机,显然已经在金地集团发生。根据金地集团公告,2010年前4个月,金地集团签约金额累计只有38.63亿元,同比下降20.5%。

  虽然国信证券发布报告表示,相信金地下半年的新增供应累计会占到全年供应的63%,供应的增多将有利于金地完成与2009年的210亿元持平的销售目标。仍有分析师认为:公司下半年大量集中上市的新项目,能否取得理想的销售速度,将遭受较大考验,国家愈加严厉的调控政策对楼市的影响已开始显现。

  2010年销售的不力,在上海体现得更为明显。2009年上海主营业务收入占了集团的46%,2010年上半年,却只卖出屈指可数的几十套住宅。掌管上海公司的赵汉忠,不曾料到会出现这种局面。

  在2009年,赵汉忠还信心满满地在上海拿下几块高价地,包括4月拿下的近10万平方米的上海徐泾项目,7月拿下的20万平方米的上海赵巷项目以及9月拿下的近18万平方米的上海宝山项目。三块地拿地费用合计近50亿元。

  而赵汉忠带领团队在上海周边区域包括宁波、绍兴、杭州等地也都布了局,2009年拿下的地块总价也超过50亿元。

  赵汉忠在2009年拿地总价超过100亿元,整个金地集团在2009年新获取的项目地价也才206.5亿元,赵汉忠一人拿地金额即占去近半。

  事后看来,赵汉忠在不合适的时机拿了过多的高价地,而且偏偏还遇上2010年最严厉的楼市调控,市场风险的加大,进一步将高价地的开发风险放大,留给集团公司一副重担。

  而张华纲,正是赵汉忠快速扩张的支持者。截至2010年第一季度,金地集团的存货大约400亿元。这其中还包括2007年尚未消化完的高价地。高企的存货,直接反映为经营性现金流的失控。

  战略转型

  不过,需要挺过资金难关的金地集团,在挑选接任者上,显然有更多的考虑:谁有办法让现金流增加,谁又擅长低价拿地?

  接任上海公司总经理的陈必安,擅长现金回笼、又能以股权收购方式低价拿地,无疑是临危受命的急需之才。

  原为武汉公司总经理的陈必安,在武汉开拓性采取股权合作方式拿地,且在2008年武汉楼市销售量减半、成交价格大幅下调的环境下,实现的销售回款超过集团年度指标。而他2009年12月,在武汉洪山区通过股权收购,分别获取建筑面积近15万平方米的研发用地武汉壕沟项目以及近20万平方米的住宅用地武汉农科院项目,耗资仅7.9亿元。

  而且,2010年7月,即老帅新将交接前后,金地获取的两块土地,均是以股权收购方式低价获取。其中珠海地块的楼面地价不到2400元/平米,烟台的楼面地价仅900多元/平方米。金地的新团队已经开始实施“商业地产+股权收购”的战略。

  而谁又能成为金地的现金“加油箱”?接任张华纲总裁一职的黄俊灿,扮演的正是这个角色。2009年12月,黄俊灿主导金地与平安信托合作,发行第一期地产信托计划,募集16亿资金,正式投向赵汉忠2009年7月获取的上海赵巷项目,该项目为当时上海单价地王,地价耗资30亿元。

  金地集团财务部总经理韦传军接受《投资者报》记者采访时称:“黄俊灿一直负责与平安信托合作发行信托产品的工作,而张华纲并非该项工作的负责人,张的离职,不会影响信托合作的推进,目前,已经有几个项目在谈信托募资,工作正在按计划推进。”

  对于记者担忧信贷严厉调控,信托融资成本太高,开发商的项目利润是否会被信托瓜分的提问,韦传军予以否认,称:“金地的信托和调控所说的信托不一样,金地的信托是股权类产品,不是信托借款,不受调控影响,股权类产品是根据项目收益承担风险和共享收益;至于说房价的调整会否对项目收益形成影响,金地的项目是有一定规模的项目,要3-5年才能竣工完成,短期内不会有影响。”

  而招商证券(香港)投资银行部总经理温天纳认为:如果开发商不具备实力开发已购地块,通过信托计划,寻找机构投资者参与项目,可以分散现有A股股东的风险。

  黄俊灿向记者透露,金地正在通过团队大换血,从人事上,为向房地产金融的转型奠定基础。有分析师表示,拥有多元化融资手段和争取机构投资者的参与,将会成为今后行业发展的方向。

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