《投资者报》 记者 张东红

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　　2010-6-28

　　周惠（化名）的办公桌上放着一摞个人贷款合同范本。有汽车消费贷款，个人抵押贷款，个人住房按揭贷款等等。“没有个人住房按揭贷款业务，还有其他业务可以做嘛。”周表示目前由于占比近80%的个人住房按揭贷款数量下降，工作相对轻松。

　　他是一家股份制银行上海分行的个人消费金融主管。每日只有几笔的个人按揭贷款业务，让他把工作的重心似乎放到了其他业务方面。

　　“你想上海总共只有不到100笔的房地产交易，我们银行能分得几笔贷款呢？”他说，另一个工作就是做好贷后管理，及时控制风险，同时也与客户搞好关系。

　　易居中国分析师薛建雄表示房屋的成交量出现了大幅度下降，5月份上海的房屋交易量为3千套左右，而4月份的数字还是1万套，下跌近七成。而房贷的下降基本与房屋交易量成正比。

　　在房地产信贷下降，房价开始有所松动的时候，各家银行纷纷公布了压力测试结果，结果表明，在房价下跌30%的情况下，不良率增加有限。

　　不过市场仍然担心，在银行房地产类贷款收紧、政府融资平台贷款收紧等情况下，银行今年的贷款总量能否如期完成，不良率是否会爆发？

　　房贷环比下降六七成

　　21世纪不动产一位置业顾问何先生向记者表示，在上海普陀区一处成熟小区其所在门店的成交数量已经下降了50%以上。面积较大的八九十平方米的成交量下降更大。成交的多是面积在五六十平方米，总价在100万左右的房子。

　　一切源于房贷政策的收紧。

　　如果已经贷过款再买房，首付提高到5成，如是第三套房，则很多银行止贷。也就是说，如果有过贷款记录，算作第三套房的话，那么100万的房子或要全额付款。而以前100万的首付可买200万的房子。低总价房的成交比例上升，也就意味着银行贷款的数量进一步下降。

　　银行方面消息称，贷款买房的成交量已经出现了大幅下降。一位股份制银行房贷部负责人告诉记者， 5月份的成交量比上月下降60%到70%，现在几乎每周都在下降，基本已经没有什么成交量。

　　“银行发放贷款有一定的滞后性，所以个人住房按揭贷款到底下降了多少还需要进一步观察。”海通证券银行业分析师佘闵华说。

　　5月份，全国各个省市个人住房按揭贷款的下降已经比较明显。山东省在5月份仅增74亿元，环比少增17亿元。这也是增量连续第14个月创历史同期新高后首次出现回落。北京市5月份金融机构个人住房本外币贷款增加43.2亿元,环比大幅下降46%。

　　央行上海总部的数据显示，5月份个人住房贷款增量有所回落。当月全市新增人民币个人消费贷款74.1亿元，环比少增26亿元，同比少增20.2亿元。其中个人房贷有所下降，当月全市人民币个人住房贷款增加56.9亿元，同比和环比分别少增21.5亿元和26.2亿元。

　　银行自曝影响不大

　　“成交量已经降到了冰点。”中原地产研究部咨询经理马冀说，在个人住房贷款急剧下降的同时，银行对房地产商的贷款也开始收紧，许多房地产企业的合作银行的开发贷已经用足。房地产要进一步贷款已经很难。

　　一家加拿大在华的房地产公司索性把住房的业务做小，而专注于商业地产。除了外资在华政策限制外，住宅地产的价格总体已经比较高，风险显现，相比而言，商业地产受政策的影响较小。

　　银行人士表示，在房地产贷款缩小的同时，也是对银行的贷款结构作出调整的好机会，对整体的影响不大。

　　兴业银行有关人士向记者表示，国家出台房地产新政的主要目的是抑制投资，随着房屋的成交量下降，按揭贷款也大幅度下降，兴业银行的房地产贷款去年以来占比就出现了下降。不过兴业银行在按揭贷款中的占比，主要是自住型、改善型的首套房贷款，因此风险并不大。至于房地产开发类贷款，去年以来，兴业银行的结构也出现了调整，一线城市房价过高的开发类贷款占比下降，而二三线城市风险相对低的开发类贷款还保持增加。

　　按照兴业银行的房地产压力测试的情况，如果房价下跌30%，那么个人按揭住房贷款的不良率提高0.21个百分点，房地产开发类贷款的不良率提高1个百分点，风险在可控范围内。

　　6月21日，在上海举办的英国卡斯商学院2010年中国研讨会间隙，交通银行副行长叶迪奇告诉《投资者报》记者，房地产调控是国家的政策，房地产业务的量确实有所下降，但是对整体的业务影响不大。银行会按照国家的政策来做。

　　不过市场还是担心银行的风险。海通证券银行业分析师佘闵华向《投资者报》记者表示，房地产的贷款量迅速下降以及其他的不确定性，银行这段时间确实需要进一步的观察。比如个人房贷从每月2000亿下降到1000亿，政府融资平台也在压缩，同时出口还是要往下走，那么银行的贷款流向哪里，今年7.5万亿的新增信贷指标能否完成，以及银行贷款的风险到底会否爆发值得关注。

　　期待价跌量升

　　“现在风险的压力确实是比较大。”一位外资银行风险控制部人士说，房地产商的融资几乎停止，个人住房贷款下降，银行还是担忧房价出现大幅度的下降。在现在的情况下，如果房价降低3成，银行的不良率上升应该不是很大，因为不管是个人贷款还是开发贷款，其贷款额度普遍少于抵押物的7成。

　　房地产交易冷清并不是各方愿意看到的。

　　“这就看是政府让步还是市场让步。”一位专家如是说。

　　在薛建雄看来，此次政策出台的主要原因还是对房价升势太猛的担心。去年房价涨了50%，如果现在的房价跌50%，银行会怎么样？对于二套房收紧也是出于政策上的谨慎需要，对未来风险的担忧。因为如果居民只拥有一套房，那么即使居民不还贷款，银行也没有权利收回该套住房，而第二套房、第三套房则可以收回，这也是政策为什么收紧二套以上放贷、而且认定标准是“认房又认贷”的原因之一。

　　另一方面，如果价格有一个适当的回落，那么刚性需求立马能够支撑。他举了一个最新上海市宝山区的一家楼盘，均价降低了约30%，该楼盘的销售立马又现火爆。

　　房地产专家蔡为民把刚性需求大但是成交量大幅下降的现象形象地比喻成“焖烧锅”。焖烧锅里面是购房的刚性需求，非常热。可是政府的政策是隔绝的政策，让外面的感觉还是很冷清。也就是交易量大幅下降，掩盖了很旺的需求。

　　他说，在政策收紧的情况下，购房者的购房需求被压缩，与此同时，房东也并不愿意降价出售，因为过去的经验表明，只要出售，都是亏的，因此出现交易量的大幅下降。不过一旦降价20%左右，刚性需求立刻能够让交易量上升。

　　而一位不愿透露姓名的经济学家则担心如果这次的房价不下跌，那么在成交量萎缩过后，爆发性的刚性需求或许又会推高房价。

　　不过不管如何，对银行来说，只要房地产成交量能够上去，房贷的增量就会放大。“我们也在等待中，监管机构应该也知道银行面临的情况吧。”周惠认为，房地产是国家的支柱产业，到一定的时候交易量一定能上去，银行的房贷又能起来。