“涨价建委就不发预售证” 楼市三月后见分晓

　　本报记者 刘 勇 北京报道

　　 2010年已过半，政策、开发商、购房者的博弈仍然处于胶着状态。

　　 万科在上海的项目琥珀臻园6月23日首度开盘，推出50套25000元/平方米的特价房，该价格较之网上房地产预售申请所报的27000元/平方米下调了2000元/平方米。此举业界认为并非降价，只是调低了预期；北京某6月新开楼盘的价格同样调低了预期。该楼盘销售总监告诉记者：“开盘的价格确实低于之前的预期，但是出于流动性的考虑还是选择现在开盘。此外，还有一个原因在于，如果涨价建委就不给发预售证。”

　　 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：“面对政策的强大力量，市场的残酷无情，更多的时候，企业只能选择顺从。对于那些想要可持续发展的开发商来说，降价实属上策。”

　　新开楼盘调低预期价格

　　 新政出台以来，市场的交易量一直处于低迷状态，各楼盘的售楼处大多冷清。据世联地产最新数据显示，2010年第24周（6月14日-20日），北京住宅类商品房共销售563套，环比下降34.99%；成交面积67463平方米，环比下降33.08%。

　　 面对市场的形势，开发商大都选择了延迟申请预售证的方法。远洋嘉业市场研究部总监孟奇表示：“如果一个项目开盘销售状况不好，就会给人造成产品有问题、滞销的印象，对于销售是非常不利的。因此，目前虽然有很多项目达到开盘标准，但是鉴于市场的状况，大都不申请预售证，选择推迟开盘。”

　　 　　据世联地产统计，2010年第24周，北京住宅类商品房共上市1094套，环比下降21.86%。截至6月20日，2010年6月份共新增预售证17个。记者从北京房地产交易管理网上的统计数据看到，对比2009年同期，2009年6月份共批准预售证48个，是今年6月份的近3倍；2009年5月份预售证52个，2010年5月份预售证仅为21个。

　　 面对市场的冷清，假排号的问题似乎又浮出水面。但是，当谈及这个问题时，一位业内人士向记者表示：“虽然不排除有个别开发商会这样做，但是开发商找人排队制造繁荣是一件很老土的方法，这个方法在2008年就被媒体曝光，现在应该很少有人用这种方法。”

　　 不过，售楼处的冷清却是不争的事实。位于大兴的某楼盘销售总监向记者表示：“楼盘采取了一些优惠活动，价格下调了2000元/平方米，但是售楼处仍然十分冷清。这种情况下，我们也很无奈。”

　　下半年入市量将大增

　　 目前，2010年快要过半，接下来的九十月份是房地产市场传统的黄金季节，与新政出台后新开盘项目的不断减少相比，不少开发商都将选择在下半年入市。

　　 孟奇表示：“一般而言九十月份都是开盘的高峰期。大部分项目会选择在下半年入市，到时供应量会出现大幅增长。”

　　 备受瞩目的中粮万科·长阳半岛就预计在7月份开盘，但是有业内人士向记者透露，其前期的客户积累并不理想，加之14000-15000元/平方米的定价高于周边楼盘，相信届时万科长阳的销售状况将会引起极大的关注。

　　 实际上，目前一手房入市量的降低，也导致一手房与二手房的成交结构差距拉大，二手房如今已经成为市场交易的主力。世联地产研究报告显示，从一、二手房的成交比例来看，22周一、二手房成交量的比例为0.24:1，23周比例为0.28:1，24周比例扩大为0.5:1。

　　 孟奇认为：“随着下半年入市量的增加，开发商遇到的不确定性将会更多，对市场掌握的难度也将加大。”

　　 艺苑桐城房地产开发公司总经理王树森向记者表示：“十一将会是一个关键时刻，如果十一的市场仍然低迷，那么只能寄希望于今年年底到明年春天了。”

　　顺应市场 随行就市

　　 在采访王树森的过程中，他多次向记者表示：“定价是一个随行就市的过程。”

　　 目前，“随行就市”已经成为不少开发商的共识。

　　 万科集团总裁郁亮6月21日向媒体表示，市场随时在变动，我们力图把握的是销售速度，比较理想的速度，是新盘开盘一个月内，能卖掉60%。万科按照购房者愿意接受的价格售出房屋，相信其与自住购房者之间能够达成共识。当企业资金非常紧张的时候，降价促销是常见的应对措施之一。但资金充裕并不是拒绝调整价格的理由，至少万科不会因为资金充裕就无视市场的变化。

　　 阳光100常务副总裁范小冲表示：“价格取决于开发商对市场的判断。影响的因素主要有两点。第一是企业的现金流，第二是企业过去做过什么，包括土地购买、债务等。”

　　 实际上，一个楼盘开了工就很难停下来，即使停下来，资金仍然会不断消耗。开盘时，不仅房子本身要完工，小区的配套也必须做好。年底一贯是开发商日子最难过的时候，年报以及施工单位的结款都要在年底完成。因此，最迟年底，博弈就会见分晓。

　　 杨红旭表示：“面对政策的强大力量，市场的残酷无情，更多的时候，企业只能选择顺从。对于那些想要可持续发展的开发商来说，降价实属上策。”