理财周报资本市场实验室研究员翟乐/综述

　　多家券商均认为“十八大”以前二套房放松可能性很小，价格缓慢下跌，而成交量快速见底后会慢慢回升

　　 今年二季度，国家出台了一系列的调控政策抑制高房价，可谓是一剂猛药。然而开发商的投资热情不见明显的减弱，新开工面积和投资额延续了较高的增长态势。可见房地产企业资金来源较为充裕，新开工面积的增长使得未来的供给增长潜力较大，未来房价继续上涨将会受到一定的抑制。

　　行业估值：房价上涨受抑制，缺乏整体性投资机会

　　国家统计局公布的2010年1-5 月份房地产开发投资数据显示，房价涨幅开始收窄，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等供应先行指标进一步回升，销售面积增速进一步回落。楼市新政密集出台后，在行业整体面临巨大调整压力的背景下，商办地产板块却因政策风险有限、价值洼地效应凸显等因素表现持续优于大市，二三线城市的表现也相对较好。

　　在没有更严厉的政策冲击下,一二线城市可能的价格回落幅度约为21%、12%(考虑加息27BP)。 当前的股价大致反映了房价下降15%，销售量下降20%，股价相对调整后NAV折让35%，估值已进入合理区间。

　　虽然目前房地产股估值水平接近历史最低水平,但是由于面临商品房成交量持续低迷,业内预测，2010年住房销售量可能回落32%。房价未见明显松动，政策压力较大,房地产行业缺乏整体性的投资机会,券商对其维持"中性"的投资评级。

　　预期走势：价格下跌趋势不变，成交量将逐步回升

　　政策方面，在政府不断强化降价预期的影响下，预计本次降价或可提早出现，主要体现在房价环比的负增长上，而开发商降价其实是缓解当前市场矛盾的最有利方式，价格的下降不但可以减少社会舆论的压力而且会缩短政策调控周期的长度，这对各方都会是有利的结果。其次，农村土地使用权的流转这一政策也将继续推进。这是切实增加供给、提高中国城镇化水平、减少社会矛盾的一个有力举措。

　　二套房政策在“十八大”以前很难放松；在此以前房产税出台可能性也较小。同时，保障房建设的大力推进是任何成熟市场国家的必然做法。这能够大大缓解社会矛盾。不过目前保障供给占比只有6%-7%左右，比例还很小。

　　行业量价方面，未来房价将呈缓慢下跌趋势，幅度大约在30%左右。

　　业内人士预计，新房价格的明显下降可能要到国庆节，5月、6月、7月将为2010 年成交量低点：5 月份的数据已经反映了新政后成交量的预期跌幅，7月后成交量将逐步回升，预计：一线城市缩量60%左右，二三线城市缩量40%-50%左右。未来不排除有二套房甚至三套房以首套房的名义入市，届时成交量会慢慢回升。

　　基本面调整三阶段：二阶段末期，三阶段初期为投资利好期

　　业内预期地产行业基本面调整要经历三个阶段，其中第二阶段末期和第三阶段初期为最佳投资时期。

　　第一阶段是，要理顺投资逻辑。理顺地产股投资逻辑的前提是房价得到抑制，而价格得到控制的前提是交易量必须下滑。目前，行业已经进入量缩调整这一阶段。

　　第二阶段是，价格波动阶段。目前国家出台如此严厉的调控政策，房价波动不可避免。但开发商往往在量缩的初级阶段不会大规模降价，一般要等到手中资金耗尽时才采取降价促销策略，而目前地产公司资金量仍比较充足。

　　第三阶段是，政策压力释放阶段。房价下跌过程必然伴随地产新开工的回落，政府也难容忍行业过度调整，届时政府态度的放松甚至呵护将帮助行业从低谷回升。即使短期变化不大，但上市公司的估值水平也将得到提升。

　　投资策略：可以阶段性操作高弹性股票

　　从投资策略上来看，许多人会参照过往的经验，认为地产股走出低迷需要两个条件：政策放松、量价齐升。但有业内人士认为这种想法是值得商榷的。

　　多家券商均认为“十八大”以前二套房放松的可能性很小，价格缓慢下跌，而成交量快速见底后会慢慢回升。因此未来的投资逻辑在于寻找未来每年有30%以上高增长的公司，以获得超额收益：

　　一方面是找质地较好的二线开发公司。这些质地较好的二线公司未来2-3 年年均复合增长率往往在30%以上。

　　另一方面，房地产服务业与房地产开发类、持有类不同，其行业黄金线很长，增长也很快，值得长期看好。

　　国内目前代表性的综合性企业为世联地产和易居。未来数年内行业龙头有望步入高速成长期。龙头公司可以进行全国扩张以及并购，以此获得高速增长。

　　个股投资亮点：高增长，服务业个股成亮点

　　房地产行业内，增幅可达到30%的高增长公司被一致看好，如：金地集团、荣盛发展、冠城大通、格力地产、首开股份等都是投资亮点。

　　与此同时，房地产服务业在城市化后期也有非常卓越的收益，这一行业有很好的发展前景所以国内房地产服务业龙头公司也同样被看好。