□ 本报记者 马红雨

　　 当前房地产市场观望情绪依旧，在昨日举办的主题为《中国房地产经济：增长·调整·机遇》中央财经大学——鸿基世业财经论坛上与会专家建言献策，以寻找中国房地产业未来的新出路。

　　住宅在我国成投资品

　　 “在一个成熟的市场环境下，住宅应该是消费品，最基本根据就是对住宅需要计算折旧的，对一个价值在折旧的商品，它的价值随着折旧在减少，那么它就没有投资的意义，这是因为投资要求价值上行，投资追求的是收益”。中国社会科学院金融研究所所长王国刚指出。

　　 在国家统计局对住房属性的界定中，住房属于固定资本形成。即房地产开发投资形成的房地产，在支出法GDP核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅经营单位购置的厂房是固定资本，居民个人购买用于居住的住宅，也都是投资品，而非消费品，因此国家统计局没有将住宅价格指数计入消费品物价指数（CPI）。

　　 但是住宅在我国成为投资品已是不争的事实，对此，王国刚谈到，“消费品在什么条件下会转为投资品？举个例子，现在我们使用的电视机、洗衣机、电冰箱等家用电器，在1985年后都曾经有过成为投资品的经历。在供不应求的条件下，人们会预期未来价格会上涨，会把某些消费品囤积起来，等过上一段时间，以高于囤积价格卖出，以获得超额利润。”

　　 “导致住宅价格上行的动力有三方面，包括土地价格、建筑成本和供求关系。2003年住房市场开始启动，它面对的是十几亿人几十年积累的为购房的资金。”王国刚表示，“这里不能简单地与美国、欧洲以及日本等发达国家相对比，那些国家早已是供大于求，而我国则是严重供不应求，我们在2004年简单计算，每年10亿平方米的住宅要连续建20年以上，而建的最多的年份2009年只有5亿多，缺口相当大。”

　　大力发展保障性住房

　　 “国家应以政策手段熨平价格上行的幅度，通过打击投机以维护正常的市场秩序，解决居住的根本问题，应加大住宅供给，其它国家都有很好的经验，无非就是大力发展保障性住房。”王国刚强调。

　　 住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉在此次论坛上也表示，今年的主要工作任务是，一是加强房地产市场调控，抑制房价过快上涨；二是加大保障性住房建设，解决中低收入家庭住房困难；三是加快住宅产业化步伐，促进经济增长方式转变。

　　 “以往过分强调了住宅的权益概念，其实住房既可以买，也可以租，但据我们调查，我国住宅构成中私有产权房的比例已经到了84%以上，美国最高时不到69%，德国是24%。假定全国各城市的住宅都是私人产权，其最直接的后果就是导致人口不流动，会带来一系列经济社会问题。”

　　 一些发达国家住房私有率比我国还低值得我们深思。据了解，在住宅市场成熟的国家和地区，政府均将持续供应廉租房列为重要的施政目标。比如，伦敦2004年的新规划要求中心区新增房屋的1／4为负担用房。丹麦的做法更彻底：全民租房——主要是向政府租。

　　 事实上，这种制度设计是一种多赢，低收入者可以借助安定的生活实现地位的提升，城市也通过不断获得低价劳动力而维持竞争力，而先租后售的做法同样可以回笼资金。由于拥有成熟健全的住房保障体系，这些国家的居民不仅不愁找不到可租的房子，而且租房成本低于买房的成本，租房还是买房自然可以“量力而行”。

　　 “我国自房改以来，住房政策导向一直是鼓励大家都去买房居住，这在全世界任何一个国家都不可能实现，过高的住房私有率将阻碍我国劳动力市场的发展。”王国刚对此表达了担忧。

　　 对此，中央财经大学财政学院院长马海涛表示了赞同，“我国的房地产发展思路片面强调了‘人人有房产’，而忽视了‘人人有房住’”，他同时指出，加强公共住房制度建设，逐步解决中低收入尤其是低收入家庭的住房困难，是政府不可推卸的社会责任，也是确保住宅市场实现良性循环的基础。