理财周报资本市场实验室研究员 朱昌斌/文

　　 商业模式的创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力，房地产业也不例外。面对庞大的房地产市场，有些公司选择了从事房地产服务业。房地产服务业有别于以往单纯的房地产开发、持有的商业模式，该行业有很长的一段黄金发展期，发展速度很快。从美国的经验来看，房地产服务业在城市化后期仍有非常卓越的收益。因此，房地产服务业有很好的发展前景。

　　金丰投资：零成本的房地产管理

　　 金丰投资（600606.SH）定位为房地产开发领域的综合服务商，未来主营业务主要包括房地产流通服务和委托管理，房地产开发业务会逐渐淡化。

　　 2010年一季度营业收入仍主要来源于房地产开发，房地产流通服务业务、房地产开发业务及房地产委托管理服务业务分别占营业收入的15.7%、72.95%、8.87%。

　　 金丰投资2009年末销售毛利率64.36%，较去年增长2.31%。主要原因一是由于房地产流通业务毛利率同比大幅提高11个百分点；二是房地产委托管理服务业务几乎无成本，毛利率高达99%以上，其营业收入占主营业务收入比重提高10个百分点，使得公司毛利整体较高。

　　 2010年一季度公司整体毛利率50.1%，同比下降25.1个百分点。主要由于无锡印象剑桥项目结算毛利率较低，为32.41%，与去年同期相比有所下降；而公司房地产流通服务及委托管理几乎没有营业成本，毛利率高达99%。

　　世联地产：立志做中国的世邦魏理仕

　　 早在2004年，世联地产（002285.SZ）就展开了对国际房地产服务业龙头公司世邦魏理仕的详细研究，并将其作为标杆：上市、全国扩张、“平台不败”战略等。

　　 该公司是A股市场罕有的以房地产中介为主营的上市公司，且一直受到机构额外青睐。2009年业绩超出市场一致预期，实现加权平均EPS1.41元，。全年实现营业收入7.38亿，净利润1.51亿，同比分别增长44.4%和127.3%。

　　 2009年世联毛利率为48.42%，同比上涨8%。这主要得益于毛利较高的代理销售业务收入大幅增长。去年该公司代理销售业务收入5.10亿元，同比增长76.53%。2009年地产市场经历销售热潮，全年全国商品房销售金额大幅增长75.5%，达到4.40万亿元。此外，公司经纪业务也实现了扭亏为盈，并且毛利率达到24.78%。2009年实现经纪业务收入6214.78万元，同比增长65.92%。

　　 虽然公司业绩增长也受益于2009年地产成交的放量与投资的复苏，但作为全国性房地产综合服务龙头公司，世联地产“咨询（顾问策划业务）+实施（代理销售业务）”的经营模式，在未来有很长一段黄金发展时期。

　　南国置业：商业地产，租售并举

　　 南国置业（002305.SZ）以开发商业地产为主，定位在武汉市场，开发策略是“租售并举，以售为终”。项目前期以租为主，通过全权委托其全资子公司大本营公司来统一经营已开发的商业物业，以保证商业物业价值的持续提升。

　　 2009年实现营业收入5.87亿元，同比增长6.09%；实现净利润1.66亿元，同比增长3.25%。每股收益0.38元，同比增长2.70%。南国置业的收入中物业出租与管理收入约占10%。

　　 南国置业统一经营的模式与房地产投资信托基金的运作模式较为类似。发展商通过租售结合实现自身效益的最大化，业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益。这种模式可降低公司的风险，还可让公司在出租和管理物业中获得收入。

　　 租售并举，南国置业在地产经营模式转变中有较大前景。