《投资者报》记者 谭志娟

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　　2010-4-19

　　房改10年，风云激荡。回顾10年的房改确实增加了大量社会财富，提高了居民住房水平。但问题依然不少，由经济适用房、廉租房、限价房所构成的我国多层次住房保障体系背后也存在一系列问题。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭4月13日在接受《投资者报》记者采访时表示，目前我国住房保障体系还不够健全，十几年来，我国住房保障制度建设走了一些弯路。其原因就是1998年以来住宅产业开始“一条腿”走路，一味强调商品化，几乎把“另一条腿”——住房保障丢于脑后。当然，这其中原因复杂，比如制度改革转弯太猛等。

　　利益“畸变”的经济适用房

　　近年来，申购经济适用房造假一直是被诟病的焦点。2009年被媒体披露的武汉市经济适用房“六连号”造假事件；而在北京，一些经济适用房被业主用来出租的情况也频繁被揭露出来；另外，在济南、杭州、昆明、石家庄等城市，经济适用房被弃购的新闻也层出不穷……

　　屡屡曝出的丑闻将经济适用房政策推到了舆论的风口浪尖，主张取消经适房的声音此起彼伏。那么，经济适用房是去是留，它到底符不符合这一政策的设计初衷，能否解决大量夹心层的住房问题，它真的是“经济”又“适用”吗？

　　对此，经济学家茅于轼先生一直以来就反对经济适用房的建设。在他看来，经济适用房本身是最大的贪污腐败，它既不讲效率，更不讲公平，比赌博还要坏。

　　事实上，经济适用房原是惠民之好事，政府只需提供土地，减免开发税收，利用企业融资，建后出售即可回笼资金，并不需要地方政府花多少钱。然而，以低于市场一半的价格，分配中低收入群体以价值高昂、增值空间甚大的私有产权房，无论如何，也难以杜绝富人、官员抢占、偷食——经济学上所谓的“搭便车”。

　　“如果说前些年开宝马购经济适用房的现象，还可以理解为制度不健全，如今在2007年“24号文”出台后、中央强力抓住房保障的情况下，各地依然不时曝出关于经济适用房的种种丑闻。只能证明，这一产品确实先天不足。”杨红旭说。

　　经济适用房政策的管理体制与运行机制存在问题。杨红旭称，目前主要有四大方面问题亟待解决：其一，责任问题。官员与富人允不允许购买？其二，产权问题，如上海“三七开”，即将产权份额政府和居民所占比例“三七开”：政府占30%的产权，而居民则为70%。其三，退出问题。将来卖掉怎么卖，目前相关法规还未涉及这个问题。其四，经适房比重与市场关系问题。比重大了，容易滋生腐败；比重小了，解决不了问题。

　　“廉租不廉住”的廉租房

　　另一种保障房——廉租房也是问题多多。一位房地产业内人士告诉《投资者报》记者，廉租房和经济租赁房的住户以前多是老城区的居民，他们的工作、生活和老城区有很密切的联系，因此，住在地处偏远的小区，虽然居住成本是降低了，但生活成本却在提高。出现这种现象，主要与廉租房地处偏远和配套不完善有关。

　　杨红旭也列举了几个廉租房的问题：第一，政府信用问题。许多发达国家，政府在廉租房上的投资，一般占财政总支出3%~6%，而我国2007年只有不足0.3%，2008年虽然迅猛增至354亿元，还是只有区区0.56%。事实上，法国廉租房比重达到了20%，法国全国17%的人住在总数约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%。

　　第二，资金问题。有些地方政府，确实在投资廉租房上存在困难；然而，一些地方政府却不愿意投资建设廉租房。对此，“一方面，中央应加大财政支持力度，另一方面，地方可以成立专项建设基金。”杨红旭建议。

　　实际上，强化廉租房、弱化经济适用房，一直是杨红旭的主张。在他看来，廉租房最应该大力发展，以可以动态调配资源的租赁房满足低收群体的住房需求，远优于分配后即产权固化的经济适用房。

　　尴尬的限价房

　　限价房这个只有部分地区实行的房地产政策，目前也是步履蹒跚。

　　近年来限价房出现了滞销、弃购、停工、质量不过关以及土地流拍等诸多问题，使得大家对此优惠政策产生了怀疑。全国首个限价房项目广州保利西子湾就遭遇了一期业主的集体退房。

　　杨红旭认为，限价房一般比市场便宜15～20%，但“我不主张实行限价房政策，目前限价房只是部分省份实行，目前还没有相关的法规规定，不像经适房与廉租房有明文规定地方政府实施。”限价房目前主要存在两大问题：一是限价房的销售对象难以界定，到底谁可以买？二是退出途径。是政府补贴退出还是其他途径。

　　一位业内专家对此也持相同观点，他认为，我国的限价房政策自出台以来，虽然取得了一些成绩，但是各地在限价房的具体实施过程中还是遇到了不少问题：第一，限价房选址较为偏僻，使该政策难以落实到位。第二，政府、开发商及百姓三方对限价房的认识不统一，难以对其准确定价。第三，政府在限价房方面面临着监管难、管理成本过高的问题。第四，大多数限价房的物业管理问题较为突出。

　　可以看出，虽然目前我们已经建立了多层次的保障房体系，但由于法律法规配套等问题，让中国的保障房制度已是“百病丛生”。