周文天 万晶

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　　CFP图片 合成/王力

　　中弘·北京像素选房现场 本报记者 林喆 王锦/摄

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　　　购房者、政府、开发商博弈7小时，就涨价2000元/平米达成一致

　　　中弘·北京像素另类 “秒杀 ”

　　　□本报记者 林喆 王锦

　　　

　　　“一天一个价”

　　　从东三环国贸开车大约行驶15公里之后，中国证券报记者终于找到了中弘·北京像素的现场售楼处。

　　　4月12号下午，刚到达售楼处外面，便看到20多辆警车在售楼处严阵以待，周围还拉起了警戒线，所有购房人甚至工作人员均只能从一个入口进入，还需向保安出示选房意向金的凭证，凭号进入。“这会儿都已经协调好了，基本恢复正常了，昨天和今天上午很乱，大家都围在这里讨说法，开发商的老总也来了，都快打起来了。”购房者描述。

　　　北京像素楼盘介于东五环和东六环之间，是朝阳区和通州的交界地带。借着“CBD东扩”和邻近修建中的地铁6号线的利好，仅有50年产权的北京像素也成了香饽饽。本次开盘两栋楼，分为5.78米挑高和4.75米，均为40-60平方米的小户型，一共只有大约750套房子，但交了选房意向金排号的客户已经达到千余号；每平方米2.2万-2.6万元的开盘均价比此前的口头承诺价2万-2万4平均上涨了2千元，但购房人选房仍然需要“秒杀”。

　　　从通州赶来的尹女士已经在大风中等了两天。“这两天我都在这里候着，上午8点多就过来了，中午回家吃个饭，下午再过来。现在房子和股票一样，一天一个价，过几天，这个项目指不定又涨了多少。”尹女士排的号接近800号，按照正常顺序，她并没有选房的机会，而她在售楼处门口等待的仅仅是别人退房。

　　　30岁的李先生在朝阳门附近上班，也是看中了北京像素楼盘临近地铁的优势，所以4月3号排队交了2万元的选房意向金，领到第300多号，当时售楼人员口头告知均价约为每平方米2万-2.4万元。“头一天晚上打电话的时候还说价格没变，但来了之后听说价格涨到了2.4万-2.8万元，后来政府出面协调才定成2.2万-2.6万，涨了也没办法啊，谁让咱们购房者是弱者呢。”李先生无奈表示。

　　　“买房也得抢”

　　　据现场的购房者介绍，由于中弘·北京像素临时提价4000元/平方米，购房者和开发商起了冲突，双方争执不下，导致矛盾激化，后来有购房者打了市长热线，政府派朝阳区以及发改委的领导出面同开发商协商。经过沟通，开发商与10名购房者代表经历了7小时的谈判，最后达成涨价2000元/平方米的协议，同时，开发商也同意恢复原有的一些优惠政策。

　　　“我们还是争取到了一点优惠。”李先生表示。具体而言，购房者选好房型后，按照每平方米2.2万-2.6万的均价确定价格，在此基础上。一次性付款打9.25折，如用贷款打9.55折，折后房屋总价款还可以便宜2万元。

　　　李先生当时选的是5.78米挑高的户型，从12号上午等起，轮到他的375号时已经是下午4点多钟。进入售楼处后，售楼大厅仍有众多的购房者在等待叫号，红火热闹的场景让李先生及家人有些担心不能选到如意的房子。

　　　经过20分钟左右的二次等待，李先生终于进入选房区，售楼人员指着一个标示着户型代码的选房图让李先生选择，7号楼大约有350套房子可售，但可选房源已经所剩无几。

　　　李先生只好从中选出相对满意的十层25号户型，但2.7万元的单价还是让工薪阶层的他稍微有些犹豫，正同家人一起商量之际，刚刚选好的户型已经被别的售楼小姐拿笔划掉，表明该户型已经有主。看着有点不知所措的李先生家人，一旁不耐烦的售楼人员表示，“赶紧选吧，再犹豫的话，剩下的户型就更不好了。”说话间，一位售楼小姐拿笔非常潇洒地一次性抹掉了选房图上1-10层同一户型的大约10套房子。“哎，这估计是炒房的，咱跟人家没法比啊，再看一看，不能头脑发热啊。”李先生母亲表示。

　　　经过短暂的犹豫和考虑，李先生和家人最终选择了5层的一个户型，40多平方米的建筑面积，由于层高较高可以隔成两层，隔出之后套内使用面积约59平方米，在给了相应优惠之后约合2.5万元/平方米，总价将近140万元。“买房也得抢啊，几分钟就稀里糊涂地花出了家人和我的一辈子积蓄。”签完意向购房合同的李先生还有些神情恍惚。

　　　而此刻，尹女士还在售楼处门外等待，希望有选剩下的房或者有退房的。为了买到这里的房子，等到下午5点多，但轮到她选房的可能性已经非常小了。

　　　让市民恐慌

　　　房价涨得太快，已让很多计划购房的城市居民陷入恐慌。“房价涨一次，等于几年工作白干。”李先生坦言。

　　　据北京市房地产交易管理网数据统计，3月北京二手房总成交量已经达到27820套，逼近历史高峰。随着成交量放大，二手房价格开始大幅上升。截至4月上旬，北京二手房均价突破15215元，与去年同期相比上涨66.8%，与今年3月相比上涨幅度也达到10.3%。新房价格表现得更为突出。数据显示，3月北京新盘均价同比最高涨幅达130%。一季度，北京新建商品房成交均价同比上涨88.4%。目前，郊区房价过万元，通州房价超过2万元。

　　　业内专家指出，受北京、上海连续拍出多幅地王的影响，开发商开始新一轮提价，而一线城市商品房库存目前普遍处于历史低位，加大了新盘涨价的“底气”。同时，日益增强的通胀预期加剧了恐慌性购房需求的出现。

　　　21世纪不动产观点分析师齐凡指出，目前楼市“单边化”上涨值得警惕。高房价必然会制约需求的正常释放，加重供需矛盾，这对市场的健康发展很不利。

　　上海

　　　“饥渴营销”造就“日光盘”

　　　□本报记者 周文天

　　　

　　　保利林语溪，一日售罄！新城西尚海，一日售罄！嘉定保利家园，一日售罄！宝山香逸湾，一日售罄！“日光盘”在销声匿迹了3个多月之后重出江湖，而不少售楼处也关上了优惠的大门。

　　　投资客搅动市场

　　　3月20日，嘉定保利家园开盘，270套均价在15500元/平方米的住宅在一天之内就被购房者全盘“消化”。3月27日，浦东新区的保利林语溪开盘，均价15000元/平方米的100套住宅“一日光”。

　　　据中国证券报记者观察，除了刚性需求购房者这一部分之外，投资客依然是这一轮购房大军中的重要组成部分。

　　　嗅觉敏锐的投资客已经悄悄杀回了上海。闵行夏朵小城三期总共成交了243套房源，平均成交价格10918元/平方米。而业内人士则透露，大手笔整体收购这批房源的是一个温州投资团队，目的是短线炒作。

　　　“我们不担心调控，上海的房子还有很大的升值空间，投资潜力很大！”温州投资客告诉记者，由于通胀的预期明显，而股市、基金的风险相对较大，上海的楼市就成了天然的“资金保险箱”。

　　　对于刚需购房者来说，不少人对于楼市的预期却无奈地与投资客不谋而合，因而硬着头皮加入了追涨队伍。杨先生在闵行购买了一套200多万元的商品房，他说，虽然儿子结婚还要等三年，但是担心楼市继续上涨，他决定无论如何都要为儿子把这套婚房“储备”下来。“房子总归是要买的，虽然现在是追涨，但总比眼睁睁看着房价涨好。”

　　　想买房先交钱再排队

　　　“现在买房子太难了，好像又要看开发商脸色了！”在楼市重新升温的同时，不少埋怨买房难的帖子也出现在不少业主论坛上。“想要买房，不仅要监控楼盘的具体开盘时间，还要不断调整承受能力。还得求着开发商把房子卖给你，就算你求了，开发商也未必会卖给你，因为排在你前面的人太多了！”

　　　年初的“上海之春”房展会上，开发商在一片观望气氛中还是愿意给诚意的购房者一些优惠。

　　　中国证券报记者走访了几个即将开盘的楼盘售楼处时，“无优惠”成了售楼处工作人员异口同声的回答。

　　　松江区一售楼处工作人员告诉记者，楼盘将于4月开盘，虽然均价还没有公布，但是想买的话必须现在缴纳5000元的意向金了。

　　　“如果开盘当天来买的话，肯定买不到，我们首先都是面向缴纳过意向金的客户，从中进行先后排队选房。”售楼小姐自信地说。

　　　此前不少开发商的政策是，先收缴一定数量的意向金，实际购房时抵扣意向金倍数的房款。记者随后向这位工作人员询问了这5000元的实际抵扣额度时，却得到了一个斩钉截铁的回答，“5000元意向金只算入房款，不会再便宜了，只是帮你排个队而已。”

　　　“饥渴营销”造就“日光盘”

　　　“所有的‘日光盘’说穿了都不奇怪。都是前期积累了很多客户，开盘一下子卖完的那种。”上海一家代理机构的分析师说，最近上海楼市连续出现的多个热销楼盘，均与前期长时间积累客户有关。

　　　保利林语溪楼盘周边目前并没有公交站点和商业配套。但这个楼盘却在3月27日这一天，就全部卖完了123套房源。某网站曾在27日上午组织购房者前往该楼盘看房，但踏入该楼盘第一时间，就被告知房子已经全部卖完。楼盘的保安说，开盘当日购房者曾排成长队，甚至有很多购房者最后没能买到房子。

　　　佑威楼市通系统提供的保利林语溪的销售时间显示，该项目上一批公寓推出时间是2009年的11月份，距离现在已有4个多月。

　　　仅仅依靠长时间“囤客”，显然并不能造就那么多的“日光盘”。中国房地产信息集团分析师薛建雄用“饥渴营销”一词来说明3月下旬的井喷。

　　　开发商通过延迟销售，制造市场“饥渴”来制造“日光盘”，会是4月份上海楼市的主题热点。薛建雄说，这一手法将可能在4月份使上海楼市迎来今年第一个高峰，供应量和成交量都可能会突破百万平方米，而一些热销楼盘的价格也会向区域标杆价格看齐，出现较大幅度的补涨。

　　　深圳

　　　楼市越恐越高

　　　□本报记者 万晶

　　　

　　　3月中旬以来，深圳楼市一改春节期间低迷情形，骤然升温，自住恐慌性购房、改善型需求、投资客重新入市，新房热销房价上涨、二手房成交量激增，房地产市场突然进入癫狂状态。

　　　新房遭遇抢购

　　　“我们楼盘售价在2.5万至2.7万一平方米，70平方米左右的户型早已经没有了。”在南山区新楼盘花园城5期，营销负责人神情自若地告诉中国证券报记者，“近期购房的八成是自住客，多数是看着房价继续上涨有些恐慌，急忙入市的。”尽管不是周末，记者看到花园城的售楼处早已坐着好几位来签约的购房者。

　　　该负责人还介绍，仅清明小长假三天，该楼盘就卖出26套。在南山区另一个新盘中信岸芷汀兰，还没有开盘，已经有不少市民提前来咨询。

　　　3月份开始，一度沉寂的深圳豪宅标杆后海湾区域，成交重新开始活跃。宝能太古城最近一周就成交1.5亿元，成交均价高达35800元/平方米，较去年的成交均价大涨15%左右。和宝能太古城一路之隔的豪宅君汇新天，连续两周登上深圳楼盘销售龙虎榜，开发商称近期有25套左右成交，均价也高达34000元/平方米。就连关外一些新开楼盘，也高调开出两万元一平方米的开盘价。

　　　代理商中原地产表示，3月份有一些投资客重新入市，后海湾片区目前投资比例一半以上，也有些自住的恐慌性需求急忙入市。美联物业三级市场总经理江少杰说，3月份从该公司的统计数据来看，深圳关内投资客比例已经接近五成。

　　　今年3月，深圳新建商品住宅销售均价为每平方米20453元，与2月份新建商品房均价每平方米24165元的历史纪录相比，价格虽然有所下降。但深圳新房3月份销售面积达到了26.13万平方米，几乎是2月份的3倍。

　　　中原地产二级市场总经理玉家雄表示，目前深圳新房整体销售情况比较旺盛，个别楼盘还出现了供应短缺情况。“一方面是目前市场需求依然较旺盛，另一方面银行态度比较暧昧，还没有彻底收紧房贷。”

　　　玉家雄分析说，４、５月份是新楼盘传统的集中供应期，深圳有望迎来新房供应小高峰，预计届时新房成交量还会上升。

　　　二手房卖家频频违约

　　　“昨晚刚刚谈好的价格，卖家今天突然提价三万，最后没买成。”自住客胡先生郁闷地告诉记者，春节后有所下调的二手房价格突然掉头向上，上升幅度不小，他感觉很恐慌，想尽快出手。3月中旬以来，深圳二手房市场也突然异常火爆。

　　　“3月中旬签下的房屋买卖合同，仅半个多月，房价就涨了20万元，业主反悔不卖房了。”广东德海律师事务所主任律师张茂荣表示，他连续接到两个因为房价上涨业主毁约的案件，这种情况多在楼市大涨的背景下才会出现。

　　　记者调查发现，最近一个月成交突然活跃，深圳二手房市场涨幅确实有点出人意料，某些楼盘涨幅甚至超过10％。以关外大盘四季花城为例，春节前价格有所调整，出现有投资客1.3万元/平方米放盘，而今价格重上1.4万元/平方米，甚至1.5万元/平方米。

　　　中原地产数据表明，3月份深圳二手房的成交面积达到99.14万平方米，将近2月份的两倍，已经恢复到去年6月份之后的水平。中联地产还指出，今年以来144平方米以上的二手豪宅物业成交均价上涨十分迅猛，涨幅达3成，均价达到22448元/平方米。

　　　二手房3月份以来的火热从中介的经营业绩也可窥见一斑。深圳不少中介的经营业绩都在今年3月创出历史新高，3月份深圳中原二手房成交业绩约1.3亿元，比2009年最高峰的1亿元又高出3000万元，创下公司历史最高纪录。美联物业3月成交业绩环比2月增长近4倍，也创下历史最高纪录。世华地产也同样创下成交业绩的历史新高。

　　　中原地产有关人士告诉记者，从该公司每月的新增客源量数据来看，２０１０年３月份新增客源量为４２５１６人次，比２月份猛涨１７１．４８％。

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