本报记者 刘 勇 北京报道

　　 2009年，相对于北京市区的房价，通州仍然属于价值洼地。以通州高端楼盘天时名苑为例，8月份开盘价为11000元/平方米，但今年3月份天时名苑再次开盘时价格已经涨至21000元/平方米。事实上，通州的多个楼盘都与天时名苑情形类似，呈现出疯狂的上涨速度。根据21世纪不动产的监测数据，东五环中路沿线区域二手房均价在21000元/平方米左右，新房售价在23000元/平方米。通州新房价基本与之持平。

　　 阳光100常务副总裁范小冲告诉记者：“通州新城规划带来了对区域价值预期的提升、地王效应，以及银行的杠杆作用是通州房价快速上涨的三个原因。”

　　“两会”后快速上涨

　　 记者走访的多个中介机构从业人员都承认，通州房价是从“两会”后开始快速上涨的，“两会”结束当天每平方米就上涨两千元，就连以前最不被看好的运河边上的楼盘，也都快速上涨。

　　 “两会”期间，北京市通州区委书记王云峰就表示，通州区建设北京新城的规划，预计今年上半年出台，新城将成为节能、环保、低碳方面的典范城市，从生态环境上说是世界一流的。除了现有的八通线，通州未来还将再建设四条地铁线。

　　 联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为：“北京未来是由若干个副中心支撑的大城区，望京、通州、房山等区域各具特色，都会形成自己的竞争力。因此，未来北京将不再按照传统的环路概念来确定房价的高低，区域价值将成为判断的基点。通州新城规划未来的价值与之前完全不同，因此通州房价的上涨是必然的。”

　　投资客成为主流

　　 即使通州房价一直在上涨，但是相对于北京城区来说，通州仍然属于价值洼地，它成为在CBD工作的白领们购房首选区域。然而，随着今年3月份以来的快速上涨，均价站上二万元的通州已经让大多数自住白领们望房兴叹。

　　 虽然新城规划为通州的价值带来了巨大预期，但是具体的规划安排并不明朗。中介机构从业人员向记者分析轨道交通可能会经过哪些楼盘，并表示这就像赌博一样，如果投资了附近楼盘，就可能在未来获得更大的上涨空间。

　　 杨少锋认为：“如果说2009年9月份，通州买房还是白领们的刚性需求，那么当通州房价站上25000元/平方米时，购房者大部分已经从自住者变成了投资客。”

　　 远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监孟奇也表示：“根据调查，目前通州的主要客户群体以投资客为主，只有极少数的自住需求者。”

　　 以通州某价格为25000元/平方米的楼盘为例，90平方米的户型总价为225万元，银行贷款最多为180万，按20％的首付比例需要首付45万，按贷款三十年计算月供高达11000多元。这显然会把很多刚性需求者挤出。

　　涨速过快现泡沫

　　 对于通州如此快的上涨速度能够持续多久，范小冲等业内人士都表示，虽然今年下半年通州房价仍然会上涨，但是否会维持如此快的上涨速度难以预期。

　　 杨少锋认为，客户群的变化蕴藏了潜在的风险。虽然通州目前的房价仍然可以被市场所接受，但是如果继续维持这样涨速的话，将会产生泡沫，从而大大透支通州房地产市场的未来。此外，通州房价的上涨会使城区内未来新开盘项目出现一定的涨幅，使城郊呈现相互的挤出效应。孟奇也持有相似观点，认为随着通州房价的快速上涨，城区内新开楼盘的价格将会有一个上涨。

　　 2009年，城区的高房价让大多数自住购房者选择在通州买房。而现在，杨少锋认为：“基于挤出效应，会出现一些购房者将意向转回到市区内价位相同的楼盘。”

　　 据北京房地产交易管理网数据显示，3月份，崇文、宣武等南二环的城区成交量环比涨幅达到206%，明显高出郊区177%的平均涨幅。通州与市区可能会形成相互的挤出效应。

　　政策回顾

　　 2009年9月28日 13届人大常委会第13次会议召开，北京市常务副市长吉林作了《关于“加快南城建设，促进首都经济社会协调发展”议案办理情况的报告》。报告指出，未来五年，力争将服务城市南部地区的7条轨道交通线全部建成通车，新增运营里程188.5公里。

　　 2009年10月 CBD东扩方案在第十届北京CBD国际商务节上出台，确定了东扩具体范围，带动了通州，廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县等地区房价的上涨。

　　 2009年11月5日 北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》公布，“未来三年内，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元”，建成“北京市政府一轴一带多园区”的产业发展格局。

　　 2010年1月 北京市长郭金龙在北京“两会”的政府工作报告中明确指出，“今年要集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用。”

　　 1月 北京市发改委能源处处长高新宇表示，未来三年，能源安居工程将在北京南部地区中心城区大力推进老楼通气、老旧供热管网、老旧给排水管网改造工程。

　　 3月12日至15日 北京计划邀请世界优秀设计团队和顶级设计人才来京参加高端论坛，对通州新城总体规划进行论证。

　　 两会期间 北京市发改委主任张工表示，北京市和河北省将共同打造一小时都市圈，北京考虑将部分既有地铁线路延伸到周边河北省城镇，目前正在进行前期调研工作。

　　 3月29日 北京市通州区表示，通州新城运河中心区建设正式启动。