⊙记者 郭成林 ○编辑 全泽源
⊙记者 郭成林 ○编辑 全泽源
自绵世股份借壳以来,资本市场有了首家“纯正”的一级土地开发商,公司股价由此受到热捧。此后几年,通过定增、借壳等资本运作,市场相继出现了云南城投、中天城投、黑牡丹,直至最新的西藏城投等诸多主营一级开发的地产商。而在经营层面上,与此相映成趣的是,更多并非主营一级开发、甚至非地产类的上市公司纷纷涉足似欲分一杯羹。
一类案例是二级地产商纷纷向产业链上游挺进。2010年2月,江苏老牌地产商中南建设与海门市府签订《海门圩角河两侧开发建设合作协议书》,对海门圩角河两侧土地进行成片开发。据公告,合作区域规划面积约6077亩。其中,一期成片开发项目总用地面积约2786亩,其中开发净用地1350亩,总投资约25亿。
而去年9月,公司还与海南儋州签订协议,涉足后者共计4500亩土地的一级开发。
值得注意的是,类似中南建设这样的地产商涉足一级开发多出于项目储备、拿地成本方面的考量。由此,其与政府的盈利分配模式中或多或少暗含对项目土地的优先受让权,如中南建设便已承诺以不低于双方约定价参与项目土地的竞价。
另一类案例是非地产公司“副业”参与一级土地开发。如在漳州经营汽车销售及水务等公用事业的老牌国企漳州发展,于2009年下半年大踏步进入一级土地开发。去年12月,公司拟投资1亿参与漳州市区内164亩土地的一级开发业务。
而今年3月20日,公司又与漳州龙文区政府、龙文区城市建设开发中心签订三方合同,合作开发漳华路龙文段配套开发用地总面积660亩。
又如主营肉类食品加工的高金食品,于去年11月13日与宜宾市翠屏区建投公司合作开发宜宾市翠屏区江北新城学院路(一期)土地一级整理项目,投入总金额约8.51亿元。
资料显示,该项目涉及土地一级整理约1972亩,其中规划行政划拨土地面积约401亩,翠屏建投将按35万元/亩回购,尚有约570亩土地未取得合法用地批文。
颇为有趣的是,该类非地产业公司涉足一级开发,盈利模式除了最常见的政府回购、保底收益、约定分成等之外还会颇有创新,不知未来会否成为一种趋势。
如漳州发展与政府签署的合作协议类似一份下有保底、上有分成的开发融资协议。其中,先期土地开发的成本由漳州发展承担。至开发期间,政府将在每季度末向公司支付年12%收益。
而土地挂牌后,若漳州发展最终中标摘牌,则公司实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及出让净收益的18%于成交确认日转为地价款;若由非漳州发展中标摘牌,政府将前者实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及出让净收益的18%支付给公司。