□ 本报记者 朱宝琛

　　 摩根大通董事总经理、中国证券和大宗商品主席李晶29日表示，央企退出房地产行业不是一两天就是可以解决的事情，因为78家央企手上持有的房地产或者子公司所谓退出至少需要两三年的时间。央企退出房地产行业短期内对市场影响不会太大，但是政府的意图是非常明确的。

　　 李晶表示，原本主业就不是房地产的央企，要他们退出房地产行业需要一段时间，政府希望改变有些企业不务正业的现象。但是，房地产行业在最近几年表现非常好，资金流动快，回报比其它行业可能更高一些。很多原本不是房地产专业的企业进入房地产行业，会导致很多银行贷款流入投资行业，而并非流入实体经济。所以，政府对房地产开发的控制也跟它对银行的风险控制非常有关联，短期之内不会对市场产生巨大的影响。但是，从中长期来看，央企退出房地产是好事而不是坏事，这会给现在专注于房地产的企业提供更好的机会。“78家央企退出房地产行业会给民营的房地产商以及剩下的16家专门开发房地产的央企提供更好的机会。”

　　 李晶同时表示，房地产的价格和用地的价格、土地的价格都出现非常明显的V型反弹，现在最大问题是政府怎么控制土地价格。“如果土地价格还是居高不下，我觉得房地产价格也非常难控制。今年政府最重要的政策应该是控制地价的增长。”

　　 但她也指出，中央政府和地方政府在控制地价的过程中它的利益有所冲突，因为地方政府30%—40%的收入都是来自拍卖当地土地，地方政府希望土地价格还是比较高的，所以这种情况下就导致土地价格居高不下，因此今年全年下来房地产价格下调可能性还是比较小。

　　 “最近几个月政府出台一系列政策针对房地产价格、投资现象和控制价格攀升的现象。在这种大环境下，我们会看到整个住宅成交量跟去年相比会有比较大的下滑。虽然价格还是比较稳定，但我觉得今年住房成交量的下滑就表明房地产整个市场可能没有像去年那样红火。”李晶最后表示。

　　中国房地产不会简单复制日本

　　 最近网上流传中国复制日本模式，此前有包括本人在内很多人都预言房地产泡沫2012年破裂。但事实上，中国的市场经济是建立在社会主义制度下的特色经济，这种与其它市场经济国家不同之处在于，政策可以控制资本流向，有这一点的存在，房地产泡沫就很难破裂。

　　 首先，基于中日两国国情不同，经济体制不同，调控政策方向不同，人口规模不同，以及城市资源配置不同等几个方面对比看，在最近四个月的调控政策方向下，中国短期内房地产泡沫破裂的风险已经下降。

　　 从经济体制讲，政府有能力随时控制资本流向，也就是可以随意控制投资需求的比例，当然这个手段就是货币政策，依靠金融杠杆来左右市场，可以让房价涨，也可以让房价跌，有控制涨跌的能力就有控制稳定的能力。

　　 与日本不同的是中国有近14亿人口，目前城市居民规模仅为6.3亿，在城市化过程中未来将有4.5-5亿人口被城市化，这是一个相当庞大的需求，在货币化速度过快情况下，实体产业低迷，投资与自住两大需求也尚有可透支余地，尤其是投资需求短期内对房价仍有很强的支撑能力。

　　 但是我们不能忽略一个更重要的问题，09年中国出口扯了GDP百分之四以上的后腿，我们的经济仍保持了8.7%的增长，原因在于我们适度宽松的货币政策，在拉动房地产开发投资的同时，也在一定程度上推高了住房价格。去年我国房地产开发投资36232亿元，对GDP起到10个点的拉动作用，尽管其它产业在衰退，房地产依旧能带动经济增长，这说明房地产上的文章还有更大的可操作空间。

　　 至此我们可以看清一个方向，就是政府一方面要出台政策稳定普通商品住房的价格，另一方面还要加大保障性住房的供给，以此来化解房地产泡沫，并在经济环境极其复杂的一年，通过房地产的发展继续拉动经济。这种做法下，在有着宽松的经济政策与货币供给基础上，房地产短期内就不会出现崩盘。

　　（韩令国）