想说爱你不容易

　　本报记者 于萍 王锦

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　　　□本报记者 于萍 王锦

　　　

　　　2009年对于开发商来说可谓大丰收之年，这一点从陆陆续续公布的房企年报中就能深刻地感受到。截至3月9日，已公布年报的30家上市房企共实现营业收入1221.33亿元，同比增长21.21%；实现净利润156.75亿元，同比增长40.18%，有6家房企的净利润增幅在100%以上。

　　　在业绩“无悬念”增长赢得掌声的同时，房地产年报中透露出的以下核心信号也值得投资者研究：融资需求强烈，分红普遍较少，薪酬涨幅可观。

　　　手握巨资喊穷

　　　2009年楼市的好转在拉动房地产业绩的同时，也带动了开发商的扩张意愿。根据中国证券报记者的统计，按照申万行业划分，2009年至今，已有64家A股上市房企提出再融资预案，募集资金超过1316.2亿元。提出权益类再融资计划的共44家，其中尚待证监会审批的有37家，涉及融资金额高达895.69亿元。

　　　统计显示，有36家公司拟进行定向增发，预计募集资金732.32亿元。其中广宇发展（000537）拟定向增发不超过7亿股，预计募资资金不超过69亿元。招商地产（000024）拟定向增发2亿股，募资资金不超过56亿元。中粮地产（000031）和冠城大通（600067）两家公司宣布配股，共募集资金51.37亿元。万科（000002）计划公开发行8.8亿股，募集资金112亿元。此外，还有23家公司拟发行公司债，其中18家公司已实施，成功募集资金258.5亿元，4家公司获得股东大会通过，计划募资66.9亿元。福星股份（000926）则计划发行14.5亿元的可转债。

　　　楼市全面复苏后，房地产企业的现金流已经有了很大改善，开发商所面临的经营压力正在逐步减少。Wind数据显示，已披露年报的30家上市房企共持有货币资金773.16亿元，同比增长87.34%；经营活动现金流量净额为204.85亿元，而去年同期该指标为-178.68亿元。

　　　在现金流较为充裕的当下，房企进行再融资并不仅仅为解决“策略”层面的问题。爱建证券研究员左红英表示，在激烈的市场竞争中，拥有更多的资金和土地，意味着拥有更大的主动权。迫于竞争压力，不少房地产企业选择通过再融资来维持行业地位。

　　　保利地产总经理宋广菊在回答公司再融资问题时表示，如果公司要保持成长速度，就离不开资本市场的支持，而公司今年也有再融资的打算。无独有偶，万科在年报中虽未披露再融资的最新进展，但董事长王石也曾表示，希望能在今年上半年实施112亿元的增发计划。

　　　“由于去年楼市火爆，所以目前多数房企并不缺钱。”一位房地产研究员指出，当前房地产企业进行再融资主要是作为储备资金，支持企业未来发展。“尤其是那些经营业绩良好的开发商，如果获得资金注入，可能会进一步提升业绩。”

　　　不过随着房地产政策开始逐渐收紧，房企再融资难度不断加大。去年下半年公布的再融资申请大部分都在等待证监会的审批，距今最近的一次核准也要追溯到去年的10月30日，津滨发展（000897）发行不超过7亿元的公司债。

　　　从行业看，再融资闸门的开启有利于上市房企未来发展。虽然目前开发商资金链问题还未显现，但是由于新一轮的房地产调控政策以及银根收紧的双重作用，市场普遍预计开发商在今年下半年将面临资金方面的问题。开发商“未雨绸缪”通过再融资充实自身资金需求，也反映出对未来现金流收紧的担忧。

　　　分红普遍较少

　　　通过再融资持续“吸金”，上市房企的资产规模和盈利能力有了长足增长。不过，在巨额融资的同时，分红比例不高却一直是开发商的“通病”。仅从股息率的角度看，上市房企的现金分红回报还有待提升。

　　　截至3月9日，30家披露年报的房企中，只有16家提出派现预案，且高比例派现并不普遍，不少公司的股息收益率（每股派现/股价）较低。仅有3家公司的拟派现比例高于10派1。从股息收益率来看，以2009年底的收盘价计算，在已发布派现预案的房企中，有6家公司的股息收益率高于1%，3家公司的股息收益率低于0.36%。这意味着，这3家公司的股息收益率还不如现行的人民币活期利率水平。

　　　从目前的情况看，在派现的公司中，股息收益率最高的为栖霞建设（600533），公司2009年度每股拟派现0.15元，股息收益率达到2.24%。万科和保利地产的股息收益率分别为0.65%和0.45%。

　　　数据显示，2007年以来，万科累计分红20.07亿元，占净利润的比重为14.12%，占年均可分配利润的比例达到42.37%。保利地产累计分红7.62亿元，占净利润的比重为10.51%，占年均可分配利润的比例达到31.52%。

　　　近年来，监管层一直积极推进上市公司派现。2008年10月，证监会要求再融资需要满足“最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%”。尽管将派现与再融资进行捆绑颇有些无奈，但此举对上市公司的分红确实起到了促进作用。

　　　专家表示，在业绩允许的情况下，上市公司应该向股东分配持续稳定且不断增长的红利，使对投资者的分红与从股市上进行的融资相匹配。现金分红慷慨而稳定的公司将凸显更多的投资价值。

　　　薪酬涨幅可观

　　　伴随去年楼市行情走高的除了房价外，还有房地产公司高管层的薪酬。30家房企2009年支付管理层的报酬总额为1.79亿元，同比增长37.34%。其中24家公司高管薪酬有不同程度的增长，占比达到八成。

　　　事实上，房地产的高管薪酬在所有行业中一直处于前列，2009年上市房企的平均薪酬总额为595.45万元，仅次于金融服务业的993.79万元。龙头万科的管理层薪酬为4651.9万元，位列已公布年报的所有上市公司的首位，而公司2008年同期支付的管理层薪酬为1955.2万元，2009年的涨幅达到了137.92%。保利地产共支付给高管1640万元，同比增长34.98%。除了万科外，还有3家公司的高管薪酬也同样翻番。

　　　由于房企的薪酬多数与绩效相结合，而去年楼市销售火爆也给开发商“涨工资”留有了底气。30家上市房企2009年实现净利润共计156.75亿元，同比增长40.18%，公司业绩的增长幅度高于高管薪酬的涨幅。

　　　专家指出，开发商在制定薪酬机制时要结合很多因素，比如房企的规模、实力、发展阶段等。开发商不同的发展目标也会在一定程度上决定其薪酬标准。在国外，很多投资者会把高管薪酬视为考察企业发展情况的因素之一。尤其是核心人才对于房企的发展至关重要，因此一些公司需要制定激进的薪酬机制来吸纳和留住关键人才。不过，薪酬只是稳定和激励团队发展的要素之一，过高的薪酬显然对企业也是一笔负担。

　　广东城区“三旧改造”再造都市

　　本报记者 吴铭

　　　□本报记者 吴铭

　　　

　　　3月5日深圳市规划和国土资源委员会公布了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划草案，89个城市更新单元获公示，涉及面积达6.8平方公里。这则消息在资本市场引发震荡，所涉深圳本地上市公司均受到热钱的追捧。

　　　深圳的“城市更新”其实是广东“三旧改造”试点的组成部分，广东正利用先行先试的政策契机，力求通过“三旧改造”拓展城市发展空间，拉动民间投资，推动经济增长。

　　　拓展城市发展空间

　　　“城市更新”之所以受到市场关注，相关概念个股受到追捧，其原因在于深圳甚至整个珠三角在“城市更新”、“三旧改造”上取得了政策突破，利益格局的新变化带来了新的产业发展机遇、区域发展机遇、企业发展机遇甚至资本市场个股机遇。

　　　2009年12月1日正式实施的《深圳市城市更新办法》规定，鼓励权利人自行改造，改造项目无需由“发展商”实施。在改造功能方面实现了突破，可以“工改商”、“工改住”等；商业区、旧城、旧村、旧工业区等均被纳入城市更新。更为重要的是，权利人可以通过协议方式转让土地使用权，而不用一定经过“招拍挂”方式，从而突破了土地必须“招拍挂”的中央政府统一政策规定，降低了更新改造成本，促进了权利人的积极性。这些都是资本市场对相关上市公司青睐有加的重要原因。

　　　在经历改革开放30年快速城市化之后，土地市场格局发生了重大变化，旧城改造已成各地方政府寻求土地资源突破、拓展城市发展空间的重要手段。这其中，深圳市在城市发展空间与产业结构调整上所受制约更为严重，政府手中可以利用的土地资源只有140万平方公里，特区内已经数年土地零供应。2007年深圳城市建成区面积占市域的比例已接近40%，远远超过香港25%的水平，更意味着外延式的发展已走到了头。专家们认为，未来深圳的产业转型、城市升级空间只能向“城市更新”要。

　　　实际上，深圳于2004年即开始尝试进行“城中村”改造。其在探索中发现，如今深圳城市发展空间受限制，“土地、资源、人口、环境”难以为继，但另一方面，当地工业厂房还存在空置现象。旧改本身蕴涵巨大经济利益，利益博弈非常复杂，在长三角“城市化”当中，政府征地采取“以土地换社保”模式，目前该模式在全国有广泛推广的势头，但深圳等地原住民以其土地资产参与和分享了城市化，利益格局的差异导致城市空间的重组必须要采取有针对性的措施。为此，经过多年反思与谋划，深圳逐步深化了“城市更新”的内涵，一方面通过强化政府规划统筹，避免更新布局失误和过度市场化带来的不利因素，另一方面着眼平衡各方利益，突破原有政策，在土地出让等方面向民间资本让利，力求在城市更新上形成多方共赢的格局。

　　　旧改政策可望拉投资

　　　统计显示，深圳市需进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村为100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。《深圳市城市更新办法》实施之际，深圳市已列入改造计划的各类拆除重建项目共计202项，3月5日公示2010年首批城市更新单元共计89项，涉及面积6.8平方公里，这些城市更新项目的实施将给深圳未来经济增长带来新的活力。

　　　目前，整个珠三角地区也在推进类似深圳“城市更新”的“三旧改造”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）试点工作。珠三角中心城市广州在“三旧”改造上正衔枚疾进，有消息指其上报的“三旧”改造面积就有353平方公里，将力争用10年时间基本完成相关改造工作，用3-5年时间基本完成城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。此外，东莞、佛山等地的旧改工作也在全面推进中。

　　　据了解，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》出台后，在国家鼓励珠三角广大地区先行先试的大背景下，经广东省委、省政府与国土资源部的大力沟通，获得了为期3年省部合作共建集约用地试点示范省的先行先试机会。今年初，广东省省长黄华华在谈及“三旧改造”政策时表示，其实现了多个方面的突破，更给全省带来多方面好处。

　　　初步统计显示广东省“三旧”用地约175万亩，国家每年下达给广东的建设用地指标是20多万亩，相当于广东8-9年的用地指标，黄华华预计至少可以拉动投资28200亿元。他表示，鉴于“三旧改造”可以带动冶金、建筑、建材、能源、机械、轻工等10多个产业、40多个相关产业的发展，故“三旧改造”每年至少可以实现产值3800亿元，有利于珠三角拉动投资，推动经济持续增长。

　　　据测算，新政策令珠三角地方政府在新增建设用地有偿使用费上可节省167亿元，在耕地开发资金上可节省20.7亿元，地方政府集体获得土地出让收入可达4000多亿元，而鼓励原用地者支持改造的优惠政策可为用地者节省成本429亿元，珠三角地方政府在城市化建设方面颇受掣肘的土地资源不足问题也得到一定程度的缓解。

　　　广东省委书记汪洋亦在省委会议上指出，2012年广东省城中村改造投资将达1480亿元，“三旧”改造将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。他要求珠三角各地政府抓住难得的商机，创新开发模式和运营方式，引导社会资金进入。

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