朱茵

　　　□本报记者 朱茵

　　　“几个月前，全球还对中国的经济乃至资产市场充满信心，目前却担忧去年迅猛增长的信贷可能产生负面效应。”摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶说。但她认为，目前中国经济仍处于健康发展状态。

　　　李晶表示，就住宅市场而言，中国按揭购房者的最低首付比例为30%，二次购房者则为40%。另外，中国家庭累积了大量储蓄。尽管中国住宅市场的价格涨幅过大，然而分析这些数据时不应脱离收入增长的整体趋势。过去5年，城市家庭收入的年复合增长率为13.2%，房价的年复合增长率为11.9%。当然，这并不意味着中国的城市不存在楼市过热现象。例如，北京、上海、深圳及杭州的房价涨幅较当地居民同期收入的涨幅高5%以上。此外，2009年商用物业价格上涨16%，但北京、上海的租金收益偏低，且甲级写字楼的空置率分别达21%和14%。目前，甲级物业的占用率及租金水平开始回升；存在高空置率问题的商用物业中，大部分是较低端的物业。尽管许多新项目的回报可能会低于预期，但中国的城市化进程远未结束，假以时日，空置空间应会逐步得以消化。

　　　李晶认为，过度举债和按揭证券化是美国次贷危机的罪魁祸首，而中国不存在这两方面问题。中国房地产问题的根源在于，存款利率偏低而投资选择有限，因此投资阶层将房地产视为一种保值手段。因尚未推出物业持有税，投机性购房者普遍希望在不久的将来获得资本升值，而忽略租金收益。即使楼市经历调整，也不会引发举债过度的国家所发生的经济及财政动荡。