周文天

　　　□本报记者 周文天

　　　上海，气候已经进入春天，但楼市依然寒风飒飒。2月上海楼市成交量继续萎缩，创出近5年来同期历史新低。但房价并未松动，继续维持高位盘整, 宏观调控短期内还未对房价产生较大影响。

　　　成交量再度腰斩

　　　据佑威楼市通及中国房产信息集团最新数据显示，2月上海商品住宅成交面积为32万平方米，相比1月再次大幅减少了54.29%，已连续两个月出现50%以上的减幅，成交量再度腰斩，并创下近5年来同期历史最低点。与2009年同期相比，成交量降幅达23.4%，与2007年同期相比成交量则降53.2%。

　　　但房价变化不大。2月全市商品住宅成交均价为19700元/平方米，相比1月微跌1.29%。上海商品住宅均价在2009年12月份突破2万元/平方米之后。

　　　近期出现了小幅的回落，主要原因是成交结构外移。外郊环间商品住宅成交面积占比从1月的11.97%上升到2月的28.38%，市中心(外环内)商品住宅成交比重出现了明显的减少。而从2月个案成交中，成交均价依旧是涨多跌少，有近三分之二的楼盘出现了价格上涨，说明近期商品住宅成交均价持续高位盘整，宏观调控短期内还未对房价产生较大影响。

　　　开发商“少量推盘”惜售

　　　成交量的大幅萎缩与2月供应量剧减也有关系。2月全市商品住宅供应面积为22万平方米，相比1月大幅减少了69.86%。整个2月只有22张预售证发出，仅有两个项目预售面积超过了3万平方米，而多数项目的预售面积不足1万平方米，少量推盘的现象仍然屡见不鲜。虽然春节期间开发商减少推盘是供应减少的主要原因，而部分开发商捂盘惜售现象仍很普遍。

　　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，近期上海楼市地量成交与目前的高房价、春节过节因素和密集的宏观调控密切相关，进入三四月份，楼市“小阳春”还是值得期待的。首先短期内成交低点的反弹是一定会出现的，成交量的上升势必会带动购房者信心的恢复；其次随着三四月份开发商推盘力度的加大，多数开发商在三四月份都有推盘计划，而可售房源的增加也将弥补目前存量不足导致的成交下滑。

　　　最后一周略有起色

　　　值得一提的是，2月最后一周（2月22日-2月28日）上海市商品房成交面积15.1万平方米，与前周相比增加了838%，成交均价为19776元/平方米，环比前周上涨了11%。而该周上海市商品住宅成交面积8.5万平方米，与前一周相比增加了554%，成交均价为20530元/平方米，环比前周上涨了8%。

　　　在商品房供应方面，该周上海市商品房供应面积14.9万平方米，其中商品住宅供应面积为2.4万平方米。

　　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，随着春节假期的结束，上海楼市略有起色，成交量和供应量环比都出现上涨，但是其量还是相对不足；虽然由于内环内的项目出现集中成交带动周均价再上2万元/平方米，但是目前房价高企还是不争的事实，也是短期内楼市观望心态浓郁的主要原因。