特约撰稿人 许一览

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　　2010-2-8

　　购房者如能精打细算，制订合理的贷款方案，选择合适的房贷品种，就能节省不少贷款开支。

　　制定合理的贷款计划

　　在办理个人贷款业务之前，房贷者首先要制订一个省钱的贷款方案，即是选择使用住房公积金贷款、商业贷款还是组合贷款。

　　住房公积金贷款不仅利率最低而且还款自由，因此房贷者在制订贷款方案时应首先用足公积金贷款的额度，然后再选择商业贷款。

　　以15年房贷为例，目前公积金贷款的利率是3.87%，而在一般情况下商业贷款利率最低为4.158%，两者利差28.8个基点。即使以后人民银行加息，公积金贷款利率的上升幅度也低于商业贷款。

　　有了贷款方案后，购房者还须选定还款方式。目前主要的还款方式有等额本息和等额本金两种。

　　两种还款方式相比，等额本金比等额本息的总还款额要少。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者，应选择等额本金的还款方式。

　　此外，有一个容易被房贷者忽略的地方是贷款费用。在办理商业贷款时，一般会产生贷款合同公证费、保险费、抵押登记费、贷款合同工本费、评估等费用，总金额有几千元。

　　大部分银行在发放住房贷款时，这些费用都由房贷者本人承担，但也有少数银行全额免去上述费用，所以选择提供相关优惠服务的银行，亦可以节省一笔开支。

　　三大因素决定贷款利率

　　确定贷款方案后，还要考虑尽可能获得最低贷款利率的重要因素，具体而言是三方面：贷款利率的下浮幅度、适用利率的期限档次以及浮动方式。

　　就房贷利率下浮幅度因素而言，目前沪上各银行对首套房都按基准利率下浮30%执行，但对首套房认定的标准不一。

　　第二大因素是适用基准利率的期限档次。一般情况下，期限档次由贷款年限决定，然而，有部分银行为了争取个贷客户，对贷款业务进行了品种创新，如有的银行采取了“3+N”的还款方式。

　　以15年期限档次为例，所谓“3+N”还款方式即贷款后第一个三年采用三年期贷款利率，后12年则采用五年以上的贷款利率。

　　采用上述“3+N”的利率还款方式为例，再加上基准利率下浮30%，前三年的利率为3.78%，低于按5年以上基准利率下浮30%后的4.158%，可以大大节省还款利息。

　　寻找低利率要考虑的第三个因素是利率的浮动方式即调整频率。目前大部分银行约定，如遇人民银行基准利率调整，在下一年的1月1日对贷款利率进行相应调整。

　　由于我国目前利率处于底部区域，未来有加息的预期。在这种情况下，利率调整的频率越长对房贷者越有利。

　　巧选贷款品种盘活资产

　　房贷者根据自己的经济实力选择合适的贷款品种也是房贷省钱的一条重要途径。目前沪上银行主要有三类贷款品种可供房贷者选择。

　　对事业刚起步的年轻人来说，可以选择“气球贷”。“气球贷”是一种全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。

　　由于“气球贷”前期还款金额较小，到期后才将剩余贷款本金一次性偿还，其最大特点是月供压力小。

　　年轻人开始工作时收入较少，负担不起较大的月供压力，在事业逐渐稳定后收入会逐步提升，5年、10年后收入或将大幅增加，届时完全有能力一次性归还剩余本金。

　　对事业有成或有一定积蓄的房贷者来说，可选择“以存抵贷”的贷款品种。当房贷者手头有余钱时，可以随时通过网上银行等自助设施部分提前还款或全部提前还款。

　　由于贷款利率大于活期存款利率，这样可以帮助房贷者省去部分利息。同时，房贷者在需要用钱时可以随时从银行借出，如进行新股申购等。

　　在股市恢复上升时期，打新股收益率大于贷款利率，房贷者可以在新股申购时将钱取出来打新股获取高收益，在无新股申购时将资金转回银行，“以存抵贷”可节约贷款利息。

　　对于收入较为稳定、均衡的房贷者则可选择增加还款频率的贷款。

　　如有银行推出的“双周供”产品，适合每月有固定收入，还有其他收入来源的房贷者。

　　例如一笔50万元30年期的按揭贷款，利率按4.158%计算，采用“双周供”还款比按月等额还款可节省贷款利息61627元，节省比例高达16.4%。

　　当然在目前政策调控下有下行趋势的房市，买房最省钱的办法还是等待房价回落之时。

　　（作者为复旦大学经济学院 FRM AFP）

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