《投资者报》记者 朱艺

　　2010-1-18

　　此前默默无闻的大龙地产(600159.SH)，因拿下北京年度地王而声名大振，同时也激发了投资者的热情。但细究之下不难发现，大龙地产的盈利算盘并非那么简单。

　　以50.5亿元的天价在2009年11月夺得中央别墅区的“三料地王”之后，名不见经传的大龙地产一夜成名。与此同时，这家多次被扣上“ST”帽子且经常徘徊在退市边缘的A股房企，近日却成为机构热捧的潜力股——其2009年净利润增长预计能达到122倍以上。

　　当然，这样的预期是以大龙地产能顺利运作顺义区后沙峪镇天竺22号住宅用地为基础。《投资者报》记者通过调查发现，大龙地产尽管确有很多“深藏不露”的实力，但其开发地王远不是“盖房—销售—收钱”那么简单。

　　“潜力股”大龙

　　虽然名为“大龙”，但在中国房地产界，大龙地产在规模上与龙头房企相去甚远。

　　根据大龙地产官方网站介绍，大龙地产的母公司大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市顺义区人民政府，目前总资产近百亿元，而大龙地产则是其唯一的开发企业。

　　2005年，大龙地产借壳“ST宁窖”在沪上市。而在2006年~2008年间，规模有限的大龙地产主营收入分别只有4.65亿元、3.26亿元和1.37亿元，净利润也只有2958万元、3785万元和236万元。

　　但在2009年11月，大龙地产却上演了一场华丽的转身。其三季度财报显示，1月至9月净利润2.14亿元，比2008年同期的0.29亿元增长了637.9%。而随后在11月20日后沙峪镇天竺22号住宅用地拍卖现场，大龙地产击败保利、远洋、中建、龙湖等十余家行业“老大”，以50.5亿元造就了北京年度地王。

　　至此，大龙地产便成为券商与地产商研究的对象。尽管2009年财报尚未披露，但大龙地产的“飞跃”式增长已经被一致看好。

　　近日安信证券率先预测：大龙地产三季报盈利大幅增长，符合市场预期。预计全年净利润增长122倍以上。而中金公司的研究报告也称，大龙地产估计全年销售额将超15亿元，净利润2.98亿元。

　　公开资料显示，目前大龙地产拥有164万平方米项目储备，土地储备丰富，且49%集中在北京。对此，中投证券认为大龙地产2229元/平方米的土地成本较低，仅占预期售价18%，因此极具利润空间和升值潜力。

　　京郊“地主”的隐秘实力

　　尽管被外界热捧，但大龙地产及其母公司对外却始终三缄其口。

　　1月13日下午5点左右，记者来到大龙地产公司实地探访。在见到公司办公室副主任后，她以“领导全部在外省开会”为由拒绝了《投资者报》采访要求。不过，记者正欲离去时却巧遇该公司副总经理贾九泉。面对记者提出的年度净利润暴增的原因以及未来地王的运作计划，贾九泉以一句“这是公司机密，对外谁都不说”回应，随后匆匆离开。

　　管理层的讳莫如深，增加了大龙地产的神秘感。不过有了解内情的开发商告诉记者，大龙地产的名字在顺义地产界可是大名鼎鼎。

　　“凡是进入顺义开发项目的外来房企，十有八九要从大龙手中拿地。” 北京东隆房地产开发有限公司总经理胡宇宙告诉《投资者报》：“大龙地产母公司实际控制人是北京市顺义区人民政府，而大龙地产则掌控着顺义区大部分土地的一级开发权。“大家熟知的誉天下、丽宫别墅等项目就是从大龙手中拿地。”

　　在楼市整体疯狂的2009年，由于在日渐升值的顺义区拥有多个地价低廉的住宅项目，大龙地产业绩十分向好。例如在2009年三季度实现利润大增，就要归功于裕龙花园三区，五里仓公寓(仓上家园)及滨河加建(望潮家园)三个项目带来的结算收入。

　　另有知情人透露，大龙地产正筹划参与顺义新城及老城区旧城改造等众多项目。再加上母公司手握哈牧集团4700亩建设用地，大龙地产的“后劲”十足。“各种资源的注入肯定会让公司股价大幅上涨。”

　　此外值得一提的是，在大龙地产十大东名单中，除占股权超过50%的大龙城乡建设开发总公司外，其余9家股东中有7家是具有银行背景的公司。由此可见大龙地产的信贷和融资能力绝不会差。

　　小马如何拉大车

　　不过大龙地产究竟能否保持上升势头，关键问题在于年底拿下“天价地王”的运作。

　　在那场鏖战近两百轮的竞价中，大龙地产为胜利付出不小的代价：不仅要支付50.5亿元的土地款，同时还要面对其楼面价高达29859元/平方米的压力。

　　50.5亿元对于总资产仅有29.4亿元、现金流量为6亿余元(2009年三季报)的大龙地产来说几乎是不可能完成的任务。尽管来自北京市土地整理储备中心的消息称，大龙地产已经于2009年12月3日交齐首期地价款10.1亿元，但业内仍认为这将是一场“小马拉大车”的典型案例。

　　据相关规定，地价款的80%应在180天内交清，即2010年5月20日前，大龙开发需交清40.4亿元人民币。

　　“要集中资金支付地王的地款和开发费用，大龙地产未来两年很可能出现零利润。”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋在研究过大龙地产资金链后这样判断。

　　“很可能在大龙背后有资金方的支持，或许是顺义区政府，或许是其他财团。”北京泛美地产顾问总监赵亮杰认为。“天价地王肯定不是大龙自己买单”。引入合作者共同开发，也许是大龙地产的真正目的。

　　北京高策房地产顾问公司董事长李国平猜测：“大龙开发最可能的策略就是引入一个或多个资金方，让对方分享自己‘资源’的同时借用对方的资本运作体系。”

　　更有一种基于大龙地产背景的猜测认为：该公司造就出天价地王后根本无意开发，而是作为区属国企对地方财政增长的一种“贡献”。“对顺义区政府来说，这不过是一个左手倒右手的过程”。一位长期在顺义区做别墅的开发商透露。

　　“大龙地产最后的赌注压在了改规划上。”1月13日下午5点半，一位大龙地产刚下班的员工(男)起初不太愿意说，但后来看见旁边没人，便向记者透露。

　　在不计成本、天价拿地进而推高房价上涨预期后，2009年诞生的一些地王又开始申请修改规划。一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，调整规划，即使该地块可售的总建筑面积没有发生改变，但可以改变项目的均好性，有利于提升销售价格。

　　2009年一个接一个的地王刺激了楼市神经，在业界感叹房价飙涨之际，一些新地王却悄然开始申请修改规划。这似乎在重现2007年的场景。

　　中国土地勘测规划院副总工邹晓云对《投资者报》记者预测，2009年新出现的这些地王，最终修改规划的可能会占据大多数，因为开发商高价拿下的地块，一旦房地产市场出现波动，根本无法进行开发。

　　“总价高达40.6亿的广渠路15号地，正式掀开去年的一轮国有房企抢地的热潮，如今又开修改规划的先河，跟随者随之浮出水面也在常理之中。”上述大龙地产员工表示。

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