一二线城市“调控”南辕北辙

　　　□本报记者 万晶

　　在国务院密集出台房地产调控政策前后，地方政府也纷纷做出反应：上海降低公积金贷款限额，广州严查闲置土地，深圳打击捂盘囤积，南京和杭州则对首次置业提供购房补贴。

　　　纵览各地方政府调控政策，一线城市由于房价上涨过猛不得不出手遏制，二线城市则继续执行优惠政策。在中央层面房地产政策渐趋明朗之后，地方政府调控同样“雷声”大。不过，这些措施能否收到明显效果，尚需时日加以观察。

　　　一线城市调控风声紧

　　　在二套房贷政策收紧前夕，上海市住房保障房屋管理局率先表示，将从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施，以遏制地价、房价过快上涨。上海市公积金管理中心也宣布，人均住房面积小于33.4平方米而再次购房的，为购买“改善型住房”，对购买第二套改善型普通自住房的，公积金贷款最高限额由80万元降低为60万元。

　　　广州市几乎同时提出，扩大土地和商品房供应，盘活闲置土地，抑制房价过快上涨。2009年12月30日，广州首度明确对闲置土地征收增值地价。广州市国土房管局负责人称，一旦新政实施，被认定是闲置用地的地块，开发商首先要补交的增值地价，可能就是原来地价的几倍甚至十几倍。

　　　开发商囤地成本将大大增加。业界最为关注的是，土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收，逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1％。的滞纳金。

　　　2009年以来，广州市开始逐步对2007年底至2008年初出让的几幅高价土地进行处理，被收回的原中莱地王已在2009年重新出让，金地的番禺地块则实行退地退款，保利金沙洲和富力云祥路地王还在商议中。而新办法的出台让那些囤积或闲置土地的开发商承担着更大的风险。业内人士认为，广州闲置地处理细则若能严格认真执行，对于缩短房企开发周期，防止囤地、囤房，可能会产生一定成效。

　　　一边是严查闲置土地，另一边再次提出限价房。广州市房管局局长谢晓丹表示，2009年上半年喊停的限价房用地可能重启，具体的供应规模正在调查摸底。

　　　而深圳市国土委则开始对全市房地产开发销售、经纪、估价等领域的违法违规行为进行全面清理整治。查处房地产开发企业违法违规行为，包括非法预售、发布虚假广告、囤积房源、合同欺诈、售楼现场不按规定公示规定事项、不按规定填报项目手册、未取得预售许可前违规收取定金、意向金、诚意金等。

　　　随后，深圳市又将2010年保障性住房建设计划大幅提高，计划建设保障性住房从2.23万套增至约5万套。翻倍的数字表明，深圳市政府欲通过加大保障性住房供应量，解决中低收入住房问题，并平抑市场房价。

　　　二线城市或继续力挺

　　　就在国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的同时，2009年卖地收入高达1200亿元的杭州市推出了29条房产新政，不论是否杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴。

　　　不仅是首次置业给予补贴，在市区仅有一套住房，在2010年出售住房，并重新购买普通住房的，同样给予房款总额1.3%的购房补贴；因房屋拆迁选择货币安置的,在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。

　　　杭州天龙房产中介表示，营业税“2改5”对炒房和购买非普通住宅抑制作用明显，但杭州的新政相当于补贴了因营业税受影响的客户，抵消了宏观政策的执行力。新政中一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房,享受首套住房贷款的相关优惠政策，这对一些炒房家庭,继续起着“鼓励”作用。

　　　不仅仅是杭州，南京市在2009年底就率先提出购房补贴。在南京市首次购买普通住房(144平方米以下)的，给予总房款0.5%的购房补贴，仅有一套住房的改善型购房家庭，在2010年出售原住房并且重新购买普通住房的，也给予房款总额0.5%的购房补贴。而个税补贴则将取消，之前南京市对超过两年的二手房买卖，缴纳个税后政府还要补贴40%，2010年政府不再予以补贴。

　　　1月6日浙江省舟山市也宣布，对首次购房者给予所征收契税全额的财政补贴，对以家庭为单位在舟山仅有一套住房的改善型购房者，个人所得税全额或差额退还。而长沙2008年底出台的购房补贴也继续执行，长沙市的首次置业低收入家庭可继续享受8万元的购房补贴。

　　　调控效果仍需观察

　　　对于地方政府出台的种种政策，业内评价不一。深圳市房地产研究中心研究人员表示，深圳市严查捂盘在操作中存在难度，对捂盘惜售定性存在法律障碍，查处捂盘惜售与行政干预过度之间很难平衡。

　　　而对于认筹和收取诚意金，深圳有开发商指出，如何界定无证认筹也是个难题，现在开发商卖楼认筹，不再直接收钱，而是与银行合作，客户缴纳的诚意金都存在银行账户里。客户根本不用担心开发商因资金紧张，收钱来缓解压力，主管部门也无法判定开发商无证认筹收钱。

　　　深圳市房地产研究中心此前曾在报告中承认，今年房价高涨，与开发商囤积房源、捂盘惜售也有关系。但迄今为止，未见到主管部门对此做出任何说明。其实，深圳一直规定楼盘拿到预售证之后10天内必须发售。但2009年大部分开发商都采取分批推盘策略，大多数楼盘开盘都在3次以上，甚至有的达到了9次，不同程度地存在捂盘嫌疑。2009年上半年，深圳在售的54个楼盘，有近30个拿证到发售的时间超过了10天。

　　　深圳中原地产研究部则表示，这一系列政策对市场可能短期内有影响，但决定房价走势的还是信贷政策和利率环境，需要持续观察。

　　　而在刚刚举行的“中国地产新视角高峰论坛”上，金地、首创、万科等开发商都集体回应地产调控，坦言对楼市政策仍然乐观。金地相关负责人称，2010年开发商“不差钱”仍会持续，因为流动性没有很快地消失，老百姓对未来预期的调整也不会那么剧烈，所以房地产行业是可以持续发展的。而且，今年开发商资金充裕，没有“降价卖房”的动力。从近期一些开发企业拿地的状态来看，也表现出对市场的乐观。

　　　而首创集团董事长刘晓光坦言，无论情况怎么变，开发商希望的是“今年的地价、房价都要稳定，出现一个趋稳的状态”。