证券时报记者 甘 霖

　　2010年，广州楼市冷清开局。在多因素合力下，全年广州楼市将充满变局。

　　据阳光家缘数据显示，今年元旦小黄金周广州楼市共成交367套房，日均一手住宅签约成交量为122套，同比大幅缩水。广州地产专家韩世同表示，新年楼市成交萎缩，调控政策的影响是一方面，更重要的原因是高房价削弱了有效需求的购买力。目前的房价已经超出绝大部分人的承受能力，大量投资客去年在通胀预期中恐慌性购房，推高房价，但是这样的购买力不具备持续性，因此今年广州楼价趋降的可能性非常之大。

　　发展商加紧推货

　　阳光家缘数据显示，去年12月初广州可售的商品住宅为2.8万套，到了今年元旦则变成了3.3万套。正是对今年楼市走势的担忧，使得一些发展商在年初加紧推盘。合景泰富地产及保利地产的有关负责人在接受记者采访时均表示，2010年房地产市场走势不明朗，晚推不如早推，早推可以争取主动，全年的销售节奏将会从容很多。

　　元旦假期，广州的一些开发商竞相发动销售攻势。最直观的现象是，广州从南到北、从西到东的楼盘都纷纷在元旦期间“加推”、“清货”、“登场”，并打出了“9折”、“一口价”、“特惠”等各种各样的折扣牌。在令人眼花缭乱的销售手法背后，市民的普遍感觉是入市门槛并没有降低，房价还是那么高。

　　政策面趋向利空

　　近日，广州市国土房管局方面表示，新修订的《广州市闲置土地处理办法》即将颁布实施。《办法》里有三条“新规”：一是针对原办法规定的处置程序较复杂的问题，只要用地单位已书面承认土地闲置事实的，即可直接进入处置环节；二是土地闲置费不再按月计收，而是统一按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收，并明确规定逾期不缴纳土地闲置费的，还要缴交滞纳金；三是闲置土地增值的，由土地行政主管部门在签订国有土地有偿使用补充合同时，依规定调整土地价款，加大土地闲置的成本。

　　业内人士认为，闲置土地成本增加甚至被回收，将迫使开发商加快开发进度，增加住宅供应量。

　　值得一提的是，曾在广州发挥过抑制楼价过快上涨作用的限价房很有可能在今年重出江湖。根据最近的广州限价房需求调查结果，广州市国土房管局相关负责人表示，今年再推限价房的可能性很大。

　　满堂红研究部经理周峰表示，主管部门频频放话，寓意很明显，那就是政府完全有能力调控广州的房地产市场，只是在市场经济大环境尚未完全回暖的前提下，政府就不会连续出“重拳”打击市场信心。

　　供应面仍然偏紧

　　据合富辉煌集团市场研究部监测，2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套。其中，中心六区商品住宅新增将延续近年不断紧缩趋势，预计供应约为2.2万套。而在去年1-11月，上述两个数据分别为5.32万套和3.08万套。加之去年销售火爆，年底剩余货量大减，预计2010年全市十区可售货量较去年大幅减少。此外，亚运停工期也将是直接导致商品住宅结构性缺货的主要因素。既然可售住宅不多，政策的波动对楼市的影响就会削弱，开发商就有了观望的底气。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，目前超过70%的潜在购房客户为换房客，换房需求取代首次置业成为目前市场购房主流需求。今年广州的供应量的减少，决定了楼价不会下跌。同时，适度宽松的货币政策未改变，房贷政策未收紧，也决定了购房需求不会萎缩。

　　不过，中原地产项目部总经理黄韬认为，供应减少不足为忧，广州目前带有投资性质的购房已占七成左右，即使只有小部分投资客出逃，也会大大缓解广州住宅的总体供求状况。

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