（中原证券研究所 吴剑雄）

　　根据我们对国家宏观经济刺激政策以及房地产行业扶持政策在2010年走势的判断，采用我们一贯坚持的房地产行业“两分法”的分析方法，我们认为，由于国内经济将在2010年确定性自主复苏，国内宏观经济刺激政策和房地产扶持政策将会发生改变，而政策的变动将主导房地产行业不同表现的上下半场。

　　上半场风和日丽

　　2010年房地产市场发展的驱动力主要是房地产市场内生供求关系力量和外部政策作用，而宏观经济政策和针对房地产的行业扶持政策在国内经济未明确牢固复苏前不会立即有大的转向，这将使得房地产市场2010年上半场呈现风和日丽。

　　下半场秋意渐浓

　　由于2010年经济复苏基础更加巩固，通胀管理变成现实需要，政策将会因此发生某种改变。而2009年中期大幅增加的新开工房屋也将陆续入市，缓和原本紧张的供求关系，悲观预期将逐渐浓厚，房地产市场下半场将会秋意渐浓。

　　政策转向是大概率事件

　　当前国内房地产已经确定无疑的复苏，并且经历了房价的快速上涨，房地产泡沫初现，房地产行业刺激政策目标已经实现。随着宏观经济刺激政策开始退出，尤其是加息开始启动，2009年底到期的政策陆续退出将是大概率事情。

　　上半年超配 下半年标配

　　正如前面所论述的那样，房地产行业2010年将因政策原因出现表现不同上下半场，因此，2009年四季度至2010年上半场，建议超配地产股，房地产行业将强于大市，这阶段的股票配置策略应该以积极进取为主。

　　操作逻辑之一：关注充分享有行业周期成果型全国龙头公司，比如万科、保利地产、金地集团和招商地产。操作逻辑之二：迅速成长型区域龙头。二线区域性地产公司由于目前规模相对较小而更具成长性，其中个别公司甚至有望成为新的全国性龙头公司。据此推荐二线区域性龙头公司，比如华业地产、华发股份、苏宁环球、首开股份、建发股份、大连友谊、福星股份。

　　下半场策略以抗风险为主，因此，此阶段建议标配房地产股，房地产行业将同步于大市。在此阶段，抗风险将显得尤为重要。操作逻辑之一：推荐具有央企和地方国企背景的地产公司，比如保利地产、金融街。操作逻辑之二：业绩增长确定的房地产公司，推荐招商地产、保利地产、金地集团、万科A、苏宁花球和华发股份。

　　我们认为，成交量是影响公司业绩和股价表现的主要因素，房价是次要因素。由于政策和购房者预期调整，成交量可能超过预期大幅下降。而政策是决定房地产市场最重要的外部因素，政策调整可能会提前，或者调整的幅度超过预期，我们分析论证的上半场可能落空的风险。

　　根据盈利性、成长性和抗风险能力等多项指标，结合我们对于明年市场判断，我们重点推荐保利地产、金融街、大连友谊和华业地产。

　　（中原证券研究所 吴剑雄）

　　重点地产公司估值

　　单位：元、倍

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　　数据来源：中原证券研究所，Ｗｉｎｄ