申万研究所 桂浩明

　　伴随着房地产行业政策的变化，房地产市场也经历了起伏。证券市场的房地产板块，自然随之出现莫大的震荡。现在，由于有关房地产的最新政策的推出，以及人们预期不久后相关实施细则也将出台，房地产板块开始了全面的回调。那么，在今后一段时间，房地产市场究竟会出现什么样的变化？房地产板块到底还有没有投资机会？

　　>>>需事先理清的两大问题

　　不管从什么角度来说，房地产都是2009年最受关注的行业。在年初的时候，各界热切地盼望先前已经出台的鼓励房产消费政策能够抓紧落实，尽快见效。果然，进入二季度以后，房地产市场全面启动，并且出现了量价齐升的局面。到了三季度，人们已经不再担心房地产市场偏冷，而是害怕其太热了。而在四季度，社会舆论几乎一致异口同声地抨击房价上涨太快。也因为有了这样的背景，12月初的中央经济工作会议，就对开始于去年下半年的房产政策作了微调，取消了免征房产转让税的优惠安排。随后在国务院常务会议上，又明确提出了要抑制房价过快上涨的多条措施。

　　伴随着房地产行业政策的变化，人们看到房地产市场也经历了起伏。证券市场上的房地产板块，自然也是随之出现了莫大的震荡。而现在，由于有关房地产的最新政策的推出，以及人们预期不久后相关实施细则也将出台，房地产板块开始了全面的回调。就在不久前，一些卖方研究机构还把房地产板块作为2010的投资首选，同时更多的投资机构准备在新的一年中重点布局房地产。此刻，这样的观点与策略无疑是受到了严重的质疑。那么，在今后一段时间，房地产市场究竟会出现什么样的变化？房地产板块到底还有没有投资机会？显然这些问题是需要人们进行认真研究的。

　　而在进行这样的研究之前，恐怕还需要对以下两个问题进行必要的强调：首先，2009年，中国房地产行业对推动经济走出低谷，进入复苏阶段，是起到了非常重要的作用。人们不能因为后来房价上涨过快来否定该行业对经济增长所作出的重大贡献。应该承认的是，在城市化、工业化的推进过程中，房地产行业处于十分关键的地位。它的高速发展具有内在的必然性，是最一般的经济规律所决定的；另一个是，中国房地产行业现在所遇到的问题，并不是发展太快，更不是出现过剩，而是总体上需求非常旺盛，但与此同时结构性矛盾十分突出。特别是部分大中城市房价上涨过快，房地产被过多地染上了投资的属性，这就使得房地产行业与整个社会的发展形成了矛盾，不能有效地满足最广大人民群众的需求。所以，这个发展快，对经济拉动作用很大的行业，时下又成为最受诟病的行业。但很明显，这不是行业本身出了什么问题，而是与政策的不协调、不配套有关的。在探讨房地产业的未来发展以及它对证券市场的影响时，是不能离开这样两个基本点的。

　　>>>市场化手段解决需求问题

　　去年下半年，国家为应对国际金融危机，采取了鼓励房地产消费的政策。其主要措施是，降低居民购买首套房和改善型住房的首付比例，同时对按揭贷款利率实行折扣优惠。此举的目的是为了启动已经沉寂一段时间的房产市场，并以此来拉动内需。到了今年，又降低了房地产商在项目开发上的自有资金比例，这样做的目的就更明显了，是要推动开发商扩大投资，增加开发强度。应该说，当时采取这样的政策是完全必要的。在投资与消费均陷入低迷状态的情况下，是需要有一个产业链比较长的行业能够率先启动，成为驱动经济的中坚力量。而此刻，从中国的实际情况来看，也确实只有房地产行业能够担当这一重任。

　　现在看来，去年年底以及今年年初的那些鼓励房产消费和开发商投资的政策，是起到了相应的作用。国内房产市场自二季度起明显回升，并且在相当长的时间内维持了成交放大、价格上扬的格局。但与此同时，由于房地产开发具有一定的周期，在需求被有效激活的同时，也出现了因为前两年投资力度不足而导致的即期供应有限的现象。客观而言，正是因为新增供应有限，使得在年中前后存量房产基本被消化以后，房价开始了明显的上涨。当然，在这里一些地方不适当的做法，以及对于二套房信贷控制的不够严格等，都对房价的过快上涨起到了推波助澜的作用。而由于房价的不断上升，以至社会上买涨不买跌的追涨心理极度膨胀，在部分地方形成了一波又一波的涨价潮。显然，到这个时候，房地产行业是出现了过热，它对经济的拉动作用因为其价格的居高不下，而逐渐演变为对普通民生的干扰以及对社会日常消费的抑制，这样就决定了它面临受到政策调控的命运。

　　结合国家最近陆续推出的房地产政策来看，其指向是明确的，也就是要抑制房价的过快上涨，其中的措施就包括对于购买多套房产采取倾斜的信贷政策，即提高按揭成数和贷款利率，并且增加房产转让的成本，以打击炒房。同时，提高开发商拍地时的首付资金比例，抑制地价的非理性上涨。另外，更重要的是，积极扩大房产开发，特别是增加经济适用房的建设力度，通过扩大供应来满足居民的购房需要。在前一次对房地产的调控中，有关方面采取的措施是收紧银根和地根，即以限制供应来对房地产实施降温。其结果是虽然房地产开发的景气程度是下降了，但因为缺少相应的供应，这就不但不能满足老百姓对住房的刚性需求，而且也为以后的房价大涨埋下了伏笔。显然，现在所采取的措施，是汲取了过去的经验教训，顺应了以市场化手段解决房地产问题的需求。

　　有分析认为，如果这样的政策能够得到严格的执行，同时随后出台的实施细则制定得比较完善，同时可操作性也比较强，那么中国房地产行业所存在的结构性问题，就有希望比较好地得到解决。

　　>>>洗牌利于市场持续健康发展

　　考察以上提到的房产新政，可以看出它有这样几个特点：首先，是不以控制房产投资为目标，而是继续支持房地产开发；其次，政策也不是要打压房价，而是要采取一定的经济措施，提高购置多套房产的资金成本和转让房产的交易成本，以限制炒房行为的蔓延，达到控制房价过快上涨的目的。在这样的导向下，相关的行业也就面临着某种调整，对证券市场中的相关板块而言，无疑也将因此而遭遇到新的挑战。从某种角度来说，这也是市场在新形势下的一次洗牌。

　　就房地产开发商而言，根据政策导向，其重点要放在建设经济适用房上，而这种项目的利润率是相对比较低的。同时，开发商拍地的资金杠杆受到控制，加上因为大中城市中高档房产炒房行为受到抑制，可能出现价格滞涨局面，都可能导致其利润被削弱。随着房产新政的实施，这种局面将会在一定程度上得到扭转，这样房地产行业的盈利能力会下降。对于不少房产股票来说，未来很可能会出现收益有所下降的格局。作为投资者，对这样的前景必须要有所准备。

　　与房地产行业利润水平将会下降一样，在银行的按揭贷款主要是面向购置首套房、经济适用房的客户后，应该承认这部分贷款的风险是增加了。不可否认的是，在银行的评价体系中，正常情况下，向只拥有一套房的人发放贷款的风险要高于向拥有多套房的人发放贷款。考虑到现在按揭贷款还是银行最重要的优质贷款之一，现在的房产新政由于更多照顾到了社会上中低收入家庭的利益，但同时也需要商业银行为之承担一定的社会责任。从这个角度来说，新政对于银行来说，多少是利空的。尽管说，由于这部分的占比不大，所以其实际影响可能很有限。而与之相反的是，因为要大规模开发经济适用房等，就房产投资而言，其强度仍然不会低。这样，对于建筑、建材以及中低档的装潢行业来说，新政的推出实际上是具有相应的利好作用的，因为将保持并扩大对它们的需求，提升其景气程度。

　　总而言之，房产新政的影响是复杂的，它的实施会深刻地影响资本市场。其中有的行业会受益，也有的行业可能受损。具体到各个上市公司，情况会有较大的差异。但是有一点可以相信，随着新政所带来的市场洗牌，对于房地产市场的健康发展，以及资本市场上相关板块的平稳运行，都会起到积极的作用。

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