特约撰稿人 郑美玲

　　在建国后几乎半个世纪时间里，中国内地基本上没有真正意义上的房地产市场。看过电视剧《金婚》的人或许还记得，张国立与蒋雯丽扮演的夫妻直到六七十岁才从单位分的房子里面搬出来，住进儿子占用公款买的商品房里面，原因很简单，老头老太太颤抖着说：“60万！我们俩一辈子也没有赚到这么多的钱呐！”电视剧反映的大背景是1998年国务院发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从此基本叫停了住房实物分配和福利分房制度。

　　然而就在房改进行了10多年之际，无论是百姓、投资者、官员都面临着困惑。在《楼市迷局》中，作者从供给、需求、信贷与调控等四个方面分析了中国楼市，针对上述问题，揭示了中国楼市乱象浮华背后隐藏的许多鲜为人知的深层次原因。

　　当今中国一些城市的高房价，已经成为人们议论的焦点。不断高企的房价不仅让越来越多人望“楼”兴叹，还有大量失去土地的贫农以及拥有土地但不允许出让的农民；还有大量因为购买了高价住房，而不得不节衣缩食、省吃俭用的“房奴”；还有由于收入增长赶不上房价上涨，而出现的新的城市“无产者”。在中国房地产市场快速发展的同时，为什么人们越来越买不起或者供不起房了？

　　商品房的价格一般说来由五大要素构成：一是土地成本，开发商首先要获得土地的使用权；二是房屋建造的成本；三是开发商的利润；四是税费支出；五是其他支出。在这几大要素中，哪个环节以及哪些人才是高房价的推手呢？

　　首先，开发商在房价上涨中的推动作用躲也躲不掉。开发商一方面对房地产价格和稀缺性有明确的上升预期基础，一方面在占有土地或者空置房屋方面没有税收的压力，而且住宅的折旧损失远远低于房价上涨带来的收益，所以开发商完全有动力“捂盘惜售”，通过各种手段推动房价上涨。

　　其次，对城市住房的刚性需求，是推动房价不断上涨的重要原因之一。再次，市场失灵更加严重的因素还有地方政府方面的力量。在以GDP作为政绩考核核心因素之一的前提下，地方政府非常依赖房地产开发带来的经济效益，房地产价格的上升显然是地方经济繁荣的象征之一，也必将给地方政府带来更高的财税收入和其他收入。地方政府并没有太大的动力去调控房价，地方财政很大程度上已经变成了“土地财政”。

　　最后，还有购房者自身“买涨不买跌”的心理因素。房地产不用于一般商品，住宅一般可以按照50年计提折旧，年折旧率只有2%。对于购房者来说，买房的主要功能固然是消费，但也有保值投资的效果。特别是在通货膨胀预期较强的时候，这样的心理越是普遍。

　　实际上，住房作为一种商品，既具有一般商品的属性，可以通过市场方式进行配置，但同时，住房又具有准公共物品的属性。公共物品是私人不愿意生产、无法生产或无法全部生产的，必须由政府提供，或由政府和企业、个人共同提供的产品或劳务。住房的双重性表明，无论是单靠市场“看不见的手”，还是单靠政府“看得见的手”，都难以解决全部问题。

　　从“看得见的手”来看，多年来，从中央政府到地方政府，连续出台了一系列政策，采取了很多的调控措施，从“国六条”到控制第二套住房，从提高首付比例到控制土地。但住房问题始终没有得到很好的解决。

　　为什么会出现调控失灵的现象？首先，政府在房地产调控的态度上犹豫不定。一方面一些政府对于房地产业过分依赖，另一方面房地产过热与房价上涨过快将会带来一系列社会经济后果。

　　其次，政府各项政策目标之间存在着冲突。在大多数人收入增长赶不上房价增长的情况下，政府想让大多数人买得起自己的房子，但是，国家实行严格的土地管理政策，必然会导致土地价格上涨，从而推动房价上涨，使买得起房的人越来越少。

　　再次，政府调控行为缺乏长远性与预见性。中国政府在房地产调控方面效果不明显，其中很重要的原因就是管理部门经验不足，对市场规则和走势缺乏准确的判断，缺乏长远考虑和预见性。政府部门的决策过分受舆论与专家意见所左右。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。