陆志明

　　从上半年的房价逆势飙升，到地王频现，整个房地产市场不仅走出了次贷危机的阴霾，并且再现过热的迹象。日前盛传房贷优惠政策可能取消。住建部相关负责人11月3日透露：目前该机构正在对包括救市政策实行一年来的收效、经过上半年集中释放后明年楼市成交量是否将持续、房价是否过高进行调研。结论将为下月初召开的中央经济工作会议提供参考。

　　前期房价高涨是建立在前期自住刚性需求积累的集中释放的基础上的。伴随自住刚性需求而来的是各类投资、投机需求的旺盛爆发，由此不断推高房价。取消房贷优惠等各项政策的目的有两点：一是降低财政负担，提高政府相关项目的收入，以缓解前期经济救援带来的赤字压力；二是政府防范前期部分信贷投放流向不明带来的房地产市场投资风险；三是对过高的房价进行调控，促使房地产市场平稳发展。其中第三条无疑是政府此次可能释放利空消息的主要原因。

　　但是，如果此时采取取消包括“7折”房贷在内的各项优惠政策，而房地产市场二套改善型住房投资以及完全的投机需求依然可能会维持高房价，甚至进一步拉高房价，那么届时刚性需求者的实际购房成本反而会进一步上升。即便如政府目前所期望的那样房价“维稳”，维持间歇性的“俯卧撑”状态，那么自住刚性需求者的购房压力依然可能保持不变，甚至伴随着税费和房贷压力提升而有所增加。

　　更有甚者，当刚性需求再度积累到一定程度，出现类似2009上半年那样的井喷状态，那么无疑将会带来又一轮的房价上涨。因此，政府相关监管机构对房地产市场的调控不应仅仅着眼于市场维稳，而应更加细致于在抑制投资、投机需求的同时，保护自住刚性需求，这才能真正防止房地产市场出现持续螺旋式上升。

　　从它国历史看，新兴市场经济国家在现代工业化进程中一般会经历一段时间的房地产飙升，但是当房价远超刚性需求的真实购买力，投资和投机成为主流之后，房地产市场的风险不断积聚，直至最终危机的全面爆发，并对实体经济产生较长时期的负面冲击。

　　因而长远来看，抑制房价过快上涨，将其与居民自住需求的真实购买力拉近，同时防范其对金融投资等宏观经济因素产生不利冲击应为政府调控房价的主要目标，而这一目标实现的主要调控对象应为投资和投机需求，而不是关系民生的自住需求。因此，有必要加快针对商品房市场物业管理税的出台，同时采取各种措施限制住房空置状况，提高自住比例。

　　此外，市场并非万能，市场失灵自古以来就有之。因而监管的有形之手必须存在，而对这一有形之手则需得到公众舆论的监督。事实上，欧洲等市场经济发达国家对房地产市场投机监管很严，如德国对住房周边草坪等设施保洁要求很高，考虑到专门雇佣的人力成本很高，因而也构成了投机的重要成本之一。

　　总而言之，要通过各项措施增加房屋空置成本，应成为改善自住民生、治理高投机的主要方向。

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