乔新生

　　针对中国房地产市场发展中存在的问题，一批房地产界专家联名上书，请求推行第二次房改。而各方对此争议很大，有的认为中国房地产市场格局基本形成，二次房改，纯粹是瞎折腾；在既得利益集团操纵房地产市场的大背景下，无论是中央政府还是地方政府都不可能推倒重来。也有一些媒体则认为，中国房地产市场改革出现了方向性错误，不应再继续。现在人们获知，管理部门确实在调研十年房改的得与失，但二次房改的提法没有被认可。

　　坦率地说，笔者主张尽快着手下一步房改。首先，第一次房改是在亚洲金融危机的大背景下开始的，政府发展房地产市场是为了解决国内需求不足。由于中央政府实行分税制改革，地方政府财政汲取能力急剧下降，许多城市不约而同地把房地产作为增加财政收入的主要领域，千方百计地提高房地产市场价格，结果导致中国的房地产市场畸形发展。

　　其次，中国的房地产市场已经人为地划分为完全不兼容的两个市场，在商品房市场，出现了相对垄断。某些房地产开发商通过提高市场准入门槛，增加土地使用成本，大大地提高了商品房价格。经济适用房和廉租房，由于供给数量越来越少，再加上交通配套设施不完善，而不时引发社会矛盾。在一些大城市，经济适用房成了公务员“适用房”，成了“腐败房”。

　　其三，近些年来，房地产市场之所以成了催生中国亿万富豪的名利场，腐败的多发地，原因就在于那个承担商业风险越大，获取利润越少；承担商业风险越小，获取利润越多的特殊利益分配格局。

　　其四，房地产市场已形成的特殊既得利益集团，不仅可以操纵某个城市房地产市场价格，而且正试图左右国家的房地产政策。这种特殊的经济现象如果再持续下去，中国的房地产市场将彻底偏离中国经济体制改革的方向。

　　由此可知，房地产市场下一步改革，是为了解决公共产品的供给问题，目标是为了建立公平竞争、自由开放的房地产市场，手段是充分发扬民主，让公众在房地产市场发展中拥有更多的发言权和决策权。可以这样说，这是贯彻落实科学发展观的具体体现。

　　为了充分吸取第一次房改的经验和教训，笔者认为，需要在以下几个问题上坚持立场：

　　必须坚持住房公共产品属性，坚持保护土地所有权人利益的原则，坚持城乡规划法所确立的基本原则。在重新调整税收分配体制的基础上，逐步探索建立科学的地方财政收入体系，在坚持土地国有制的基础上，提高土地的使用效率，在坚持城乡规划一体化的基础上，逐步解决历史遗留问题。

　　我国宪法明确规定，土地属于国家所有或者集体所有，所以，中国的房地产市场不同于任何私有化国家房地产市场，应该充分尊重农民的土地所有权。全国人大常委会似应考虑修改法律，明确规定未经中央政府批准不得擅自征收征用农民的土地。在城市发展的过程中，必须提高城市国有土地的利用效率，不得盲目扩大城市规模，把触角伸向农村郊区。针对当前廉租房覆盖范围较小的问题，可以通过增加城市廉租房土地供应面积，扩大城市廉租房的覆盖范围。

　　现在许多城市的发展规划频繁修改，每一任政府上台之后，不是落实业已形成的城市规划，而是寻找各种借口修改城市规划。在有些城市住房拆迁周期平均不到十年，这一方面说明地方政府急功近利，另一方面也说明城市规划形同虚设，政府首长可以随意修改或者废除。因此，要想从根本上解决中国房地产市场中存在的问题，必须通过科学的民主决策改变房地产市场不合理的利益分配格局。必须坚持科学城市规划原则，强化城乡规划法的作用。城市规划确定之后，政府官员不得寻找借口随意修改。在城市房屋拆迁的过程中，在城市未来发展方面，应充分征求社区居民的意见。 （作者系中南财经政法大学社会发展研究中心主任、教授）

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