预收款锁定未来业绩地产板块估值仍有提升空间

http://www.sina.com.cn 2009年11月04日 02:59 中国证券报-中证网

　　□中证证券研究中心王维波

　　快速增长的预收款不仅为房地产类公司带来了充足的资金，更锁定了其明年的业绩，这将继续支撑和拉升相关公司的估值水平。按今年三季度末预收款估算明年的每股收益，并以此来计算估值，目前房地产板块的估值水平仍有一定上升空间。

　　三季度末预收款同比增长68%

　　今年以来房地产销售的持续火爆，使房地产类上市公司预收款大幅增长。根据Wind资讯的数据统计，目前98家房地产开发类上市公司今年三季度末预收款达到1837.38亿元，同比增长68%，比今年中期末的1395.07亿元增长31.71%，比2008年末大增113.47%。

　　由于预售款只是销售商品房时预收的款项，根据会计的相关规定必须在房子交付使用后才能结算进入公司的营业收入，并形成利润。考虑到商品房从预售到交付使用，通常需要一年左右的时间，因此明年中期或年底时，今年预售的房屋将交付使用并进入结算。

　　根据三季报数据，房地产开发类上市公司今年前三季度营业总收入为1335亿元，预收款为1837亿元。如果不考虑今年四季度的变化，假设这些预收款明年三季度末前全部进入结算，仅此一项就将使明年三季度的营业收入较今年三季度增长37.6%。

　　如果销售净利润率（即净利润/销售收入）仍保持在今年三季度13.78%的水平，则这些预收款可带来净利润253.22亿元，比今年的184.28亿元增长37.4％。

　　每股预收款最高超过8元

　　从每股预收款看，全部98家房地产公司今年三季度末加权平均值为2.18元，比去年底的1.12元增长94.64%，比去年同期的1.47元增长48.3%。从今年前三个季度的情况看，预收款不断上升。Wind资讯的数据显示，今年一、二、三季度末每股预收款分别是1.32元、1.70元、2.18元，环比分别增长17.86%、28.79%、28.24%。

　　以前述的板块净利润增长37%为基础，按这98家公司目前总股本842.912亿股计算，明年三季度末前后其加权平均每股收益将达到0.30元，比今年前三季度的0.2186元增长37.42%。

　　具体到上市公司，今年三季度末预收款绝对量最大的前三家公司分别是万科、保利地产和金地集团，分别为346亿元、286亿元和145亿元，而绝对额在30亿元以上的公司共计43家。每股预收款最大的前三位是保利地产为8.12元、数源科技7.98元、阳光城6.47元，同比分别增长107%、147%和540%。每股预收款在4元以上的总共有16家公司。

　　估值仍存在提升空间

　　业绩是股价的基石，良好的业绩预期相应提升了房地产类公司的股价。Wind资讯的数据表明，今年以来房地产开发类指数上涨了127%。从市盈率看，按整体法以三季报数据计算并剔除负值，房地产开发类板块目前市盈率约42倍，比一季度末时26.75倍提高了约60%。尽管如此，如果按未来收益分析其估值仍不算太高，预计还有一定上升空间。

　　如果按照估算的明年三季度业绩即每股0.30元计算，目前收盘价12.03元（以流通股本为权数计算的平均价）对应的市盈率约为30倍，低于今年以来约34倍的平均水平。以此来看，如果目前平均估值比较合理则未来房地产开发板块仍有10%以上的估值空间。

　　若目前42倍的市盈率合理的话，其上方应有近四成的空间。不过，当前42倍的市盈率可能在一定程度上消化了房地产开发类公司业绩增长的预期。但我国房地产行业前景是良好的，在相当长的时间内房地产业仍是我国经济的支柱。从这个意义上看，给予板块35倍左右的市盈率应是合适的。

　　就具体上市公司的估值而言，每股预收款增幅较大，而市盈率相对不算太高的公司值得关注。如保利地产今年三季度末每股预收款高达8.12元。按今年三季度末每股收益0.55元计算其目前市盈率为36倍，高于板块平均值，但若明年每股预收款中有10%形成净利润（今年前三季度市净率达17.86%），则市盈率仅为25倍，远低于今年以来的平均值33倍。其它如金地集团、中南建设、招商地产、华发集团等也值得关注。不过需要注意的是，这仅仅是从预收款预测其明年业绩来分析的，在过程中尚存在一些不可预知的因素。

　　证券代码证券简称每股预收款（元）预收账款总额（亿元）预收款同比（％）基本每股收益（元）

　　６０００４８保利地产８．１２２８５．８６１０７．０００．５５００

　　０００９０９数源科技７．９８１５．６４１４７．０００．０６００

　　０００６７１阳光城６．４７１０．８４５４１．０００．１８００

　　６００３２５华发股份６．４５５２．６６３０．０００．４４７０

　　６００３８３金地集团５．８４１４４．９８９９．０００．３５００

　　０００９６１中南建设５．２２４０．６６６７８．０００．６８００

　　６０００５２浙江广厦５．１８４５．１６－１２．２４－０．０１００

　　００００２４招商地产４．７６８１．７４２４８．０００．５６００

　　００２２４４滨江集团４．７６６４．３１１２３．０００．２７００

　　０００７９７中国武夷４．５６１７．７８１９３．０００．０９００

　　房地产行业2008年末以来每股预收款变化一览