中华企业股份有限公司2009年公司债券发行网上路演回放
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中华企业股份有限公司
董事总经理孙 勇 先生
副总经理兼董秘印学青 女士
财务总监倪伯士 先生
董事会办公室主任 陈禹臣 先生
董事会办公室主管 张晓东 先生
华泰证券股份有限公司
投资银行医药行业部总经理胡 旭 先生
固定收益部投资经理赵 枫 女士
投资银行资本市场部项目经理 周 洁 女士
投资银行医药行业部项目经理 华央平 先生
中华企业股份有限公司
董事总经理孙勇先生致欢迎辞
尊敬的各位来宾、各位投资者和所有关心、支持中华企业的朋友们：
大家好！首先，我谨代表中华企业股份有限公司，向参加本次网上路演的各位嘉宾、投资者表示热烈的欢迎！对长期关心、支持中华企业发展的广大投资者和社会各界朋友们表示衷心的感谢！
中华企业是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，创建于1954年。改革开放前，公司在沪率先建造和出售了首批侨汇住宅。九十年代，公司营建的各类商品房已达百万余平方米，其中开发建设的“古北新区”被誉为九十年代上海十大建筑景观。进入21世纪以来，公司积极参与上海世博会筹建和浦江两岸新一轮的开发建设，已率先建成了“财富海景、上海财富广场和上海港国际客运中心（建设中）”；公司还推出了古北高档精品项目系列，涌现出“古北国际花园、古北国际广场、古北佘山国际别墅、古北国际财富中心”等精品楼宇。
在做好公司主业发展的同时，公司积极履行企业公民责任，近年来陆续参与了上海宝山区顾村项目、徐汇区华泾项目等配套商品房和经济适用房的开发建设，总建筑面积达67万平方米，为不断改善市民的居住条件而做出应有的贡献。自1993年股票上市以来，公司累计现金分红7.14亿元，超过累计融资6.27亿元。
公司始终坚持稳健发展、适度扩张的经营策略，在多次宏观调控中，公司均保持较为稳定和健康的发展态势。公司以上海为重点发展区域，目前产品以住宅为主，商业地产为辅，产品结构合理。近年来，公司各项经济指标和综合实力得到了稳步提升，2008年，公司总资产100亿元，主营收入36亿元，净利润4.64亿元。对于未来发展和目前的经济环境以及激烈的市场竞争，公司确立了新的发展战略目标：争取三年左右时间初步完成立足上海、拓展长三角的布局，五年左右时间成为在全国有影响力、上海地区强势、名列前茅、富有市场竞争力的房地产上市公司。
此次中华企业公开发行不超过12亿元规模公司债券，期限为5年，由公司控股股东上海地产（集团）有限公司提供连带责任担保，主体和债券评级分别为AA－和AA＋，主要用于偿还银行贷款和补充流动资金。本次发行是公司拓宽融资渠道，降低财务风险，改善资本结构的重要举措，将对公司未来的业务运营和主业拓展发挥积极作用。
今天，我们希望通过本次网上交流沟通，与广大投资者就本次公司债券的发行方案以及公司未来发展等投资者关心的问题进行深入探讨，充分听取各位的意见。公司将努力创造更加优良的业绩，回报广大的投资者、回馈我们的社会！谢谢大家！
华泰证券股份有限公司投资银行
医药行业部总经理胡旭先生致辞
尊敬的各位投资者、各位关心和支持中华企业的朋友们：
大家好！首先，请允许我代表本次发行的保荐机构、主承销商——华泰证券股份有限公司，对所有参与今天网上路演的嘉宾和投资者，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
我们非常荣幸地借今天这个机会向广大投资者推介中国最优秀的房地产企业之一——中华企业。
中华企业秉承精品战略，以卓越品质塑造经典楼盘，始终致力于中、高档住宅开发以及商业地产开发和租赁等业务，在国内享有较高的品牌知名度。本次公司债的发行将进一步优化公司的债务结构，拓宽融资渠道，强化品牌形象，对于实现中华企业的发展战略具有重要意义。
华泰证券是中国证监会首批批准的综合类券商，是全国最早获得创新试点资格的券商之一。2007年—2009年，华泰证券在券商分类评级中连续三次被中国证监会评定为A类券商。
中华企业是华泰证券的重要的战略客户和合作伙伴，我们相信中华企业在高素质管理层的领导下，通过本次融资，将进一步巩固和发挥自身优势，提升核心竞争力，以优异的业绩回报投资者。
作为本期债券的保荐机构和主承销商，我们将秉承诚实守信、勤勉尽职的原则，切实履行主承销商义务，协助中华企业顺利完成债券的发行。
最后，我谨代表华泰证券衷心地预祝本次网上路演圆满成功！谢谢大家！
中华企业股份有限公司
董事总经理孙勇先生致答谢辞
各位投资者，各位朋友：
非常感谢广大投资者和朋友踊跃参加中华企业股份有限公司2009年公司债券发行网上路演，感谢大家对公司的积极关注和热情提问。
今天的网上交流时间虽短，但进行得非常成功。我们听到了投资者对公司发展提出的宝贵意见和建议，更感受到了大家对公司未来发展的信心。对大家提出的建议，我们一定会认真考虑、积极采纳，努力落实。同时在本次网上交流会后，我们一定会认真做好公司债券发行的后续工作，通过公司的投资者电话、公司网站、现场沟通等多种方式，与广大投资者继续保持沟通与联系，希望藉此能够让更多投资者了解2009年中华企业公司债的发行情况，并积极参与和认购。
通过此次交流，我们也深感责任重大。面对广大投资者的关注、信任和支持，公司将严格按照法律、法规规范运作、科学管理，切实维护全体股东的利益。公司将以更加良好的业绩来回报股东、回报社会！
最后，感谢保荐机构华泰证券、法律顾问上海通力律师事务所、立信会计师事务所有限公司等中介机构为公司2009公司债发行所做的辛勤工作，感谢新闻媒体和社会各界朋友的大力支持，感谢各位朋友在今天的路演活动中给予的关注。谢谢大家！
本次发行
问：公司债券发行后对公司有什么积极意义？
答：本次公司债成功发行后，公司长期债权融资比例将有所提高，债务结构将得到逐步改善；流动比率和速动比率将有较为明显的提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。同时，标志着公司重新启动资本市场的融资通道，从而促进融资渠道实现多元化，进一步增强自身竞争优势，巩固和发展各项业务，提升核心竞争力，以优异的业绩回报投资者。此外，公司债券的发行也将增强公司在资本市场上的影响力，提升公司品牌知名度。
问：本期公司债券的发行利率是多少？
答：本期公司债券的票面利率询价区间为6.95%-7.15%，最终票面利率将由发行人和保荐人（主承销商）根据向机构投资者询价的结果协商确定。
发行人和保荐人（主承销商）根据询价结果确定最终的票面利率。发行人和保荐人（主承销商）将于2009年10月27日（T日）在《中国证券报》和《上海证券报》上公告本期公司债券最终的票面利率。
问：何时进行网上申购？何时上市交易？
答：网上发行时间为1个工作日，即发行首日2009年10月27日（T日）上交所交易系统的正常交易时间（上午9:30-11:30，下午13:00-15:00）。如遇重大突发事件影响本次发行，则顺延至下一交易日继续进行。发行人将在本期公司债券发行结束后尽快向上海证券交易所申请上市，具体上市时间将另行公告。
问：如何认购本期公司债券？
答：个人投资者可通过上海证券交易所交易系统参加网上认购，网上发行代码为“751972”，简称为“09中企债”。参与本次网上发行的每个证券账户最小认购单位为1手（10张，1000元），超过1手的必须是1手的整数倍。网上认购次数不受限制。
问：公司偿债资金来源有哪些？
答：1.公司主营业务的盈利是本期债券偿债资金的主要来源。2.公司注重对资产流动性的管理，现有资产具有较强的变现能力，必要时可以通过流动资产变现来补充偿债资金。3.公司控股股东上海地产（集团）有限公司为本期债券出具了《担保函》。保证人在《担保函》中承诺，对本期债券提供无条件的不可撤销的连带责任保证担保。
问：本期公司债券的期限长达5年，期间市场利率变动是否会对公司债券造成收益的影响？
答：本次债券是固定利率债券，债券的利息不会因基础利率的调整而改变，债券的利息回报是稳定的。但持有债券期间，受国民经济总体运行状况、国家宏观经济和金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。市场利率的波动可能使本期债券投资者的实际投资收益具有一定的不确定性。
本期公司债券进行利率询价时，考虑到了投资者收益不确定的风险，进行了一定的利率补偿。
问：请介绍一下担保人地产集团的情况。
答：上海地产（集团）有限公司（以下简称“地产集团”）系经上海市人民政府批准、在对上海市国有房地产资源进行整合的基础上设立的大型市属国有集团公司。地产集团由上海市国有资产监督管理委员会与上海国有资产经营有限公司及上海大盛资产有限公司（国有独资公司）共同投资设立，注册资本42亿元。
地产集团从设立之日起，就承担着上海市政府赋予的相关职能，是上海市政府土地储备运作的重要载体，进行上海市范围内的土地储备的市场运作、为土地储备提供融资支持等。
根据上海市政府关于组建地产集团的批准文件，地产集团的主要任务是：
（1）建立政府主导型土地储备供应机制；（2）滩涂资源开发；（3）旧区改造和重大工程配套商品房建设；（4）受托经营部分国有资产。
地产集团与上海市土地储备中心是两个独立法人。上海市土地储备中心是根据《上海市土地储备办法》（上海市人民政府令第25号，2004年6月9日颁发）设立的土地储备机构，属于上海市国土资源管理部门下属的事业法人机构，在上海市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。
实际运作中，上海市土地储备中心专门从事土地收购储备和滩涂资源投资管理，所收储的土地在进行必要的基础性建设后，按照土地供应计划和相关的土地出让管理规定进行出让；在土地储备过程中，地产集团是协助该中心进行土地储备行为的相关市场运作和投融资的重要载体。
经营管理
问：公司的战略定位是什么？
答:公司主要发展战略为：
（1）公司以“稳健发展、适度扩张”为指导思想，努力打造百年老店，追求基业常青。
（2）在业务方向上，公司以中高档住宅开发为主，写字楼和商铺租赁为辅。
（3）在发展区域上，公司以上海为中心，五年左右时间成为在全国有影响力、上海名列前茅，有市场竞争力的房地产公司。
（4）进一步加强推行精细化管理，强化产品研发和提高服务水平，坚持精品开发路线；进一步完善内控机制，提高运营效率，增强公司核心竞争力。
问：公司如何保证盈利的持续性？
答：（1）加强项目储备力度，增强主业发展和规模；（2）推进多元化融资，尤其要加强公司股权融资；（3）提高核心竞争能力，加强研发，实施精品开发路线，同时通过精细化管理，加强流程和内控等方面管理。
问：公司目前土地储备情况如何？
答：公司是根据自身的资产规模和资金状况来确定项目储备的数量，并且在项目选择过程中特别注重项目的质量。
公司在建的和即将开发的项目有200多万平方米，能够满足公司近期项目开发需求。今后公司将根据房地产市场发展状况加强项目储备，以满足中长期项目开发需要。
问：公司的资产周转能力如何？
答：公司2006年－2008年存货周转率分别为0.22、0.24、0.38，公司关注资产周转能力的提高。公司目前资产质量良好，正在加快工程建设，加强产品研发，提高资产周转率。
问：公司目前所持有的投资性房地产情况如何？
答：截至2009年6月30日，公司持有按照成本法计量的账面价值为7.28亿元的投资性房地产，目前每年可提供约1亿元左右的稳定租金收入。该部分存量物业主要是高档写字楼和高档公寓、商铺，大多位于上海市静安区、黄浦区、徐汇区和长宁区等中心城区的较繁华地段，物业区位和品质良好，变现能力较强。
该部分投资性房地产用于出租可以获取稳定的租赁收益和现金，也可根据项目开发的资金需要或者债券到期偿债资金需要进行选择性出售，在一定程度上分散了公司的整体经营风险和债券的偿债风险。
问：公司目前的负债水平如何？如何控制负债水平？
答：截至2009年6月30日，公司合并报表负债率为65.35％。与同行业上市公司的平均水平相比，公司的资产负债率略低于行业平均水平；公司负债期限结构较为合理，最近几年公司陆续提高了长期负债占比，以长期借款替换短期借款，因此短期偿债压力相对较小。公司现有项目和储备项目的开发和销售回款情况对公司长期偿债能力具有重要意义。同时公司投资性房地产的适当处置也能大大缓解公司的偿债压力。
我们将通过以下手段，控制公司负债水平：
（1）继续保持稳健的经营作风，维持合理的发展速度和规模；
（2）强化预算机制，对投入、产出、融资、分配等进行统筹考虑，严格管理；
（3）加强风险管理，对公司工程进度、销售、现金流、贷款等主要经济指标进行实时跟踪，动态检测和分析；
（4）推进多元化融资，做好资本市场的融资功能工作，通过发行公司债券等筹集长期资金来源，稳定企业的负债结构；同时，努力争取股权融资等方式，增加股权资本，调节资产负债水平；
（5）加强项目销售，提高资金回笼。
问：大虹桥开发对公司有何影响？
答：公司在古北地区有开发项目，大虹桥开发将会给公司带来更好的发展机会，公司还将进一步关注大虹桥地区开发投资机会。
问：公司目前有哪些融资手段？
答：公司目前融资手段有：
（1）银行授信：公司在各大银行的资信情况良好，与国内各主要商业银行一直保持着良好的长期合作关系。
（2）信托等其他融资手段：公司分别于07年2月和08年9月通过华宝信托发行1.122亿元的债权信托产品和1亿元股权质押信托。公司还通过建设银行发行了2亿元“利得盈”理财产品。
未来发展
问：您如何看待目前土地价格和房地产市场走势？
答：长期来看，上海房地产市场仍然具有良好的发展空间。
首先，上海房地产市场潜在需求仍然较为旺盛。近年来，人均可支配收入不断增长，最近五年上海市人均可支配收入增速高达15.66%，2007年达到23，623元，收入的增长带来了对房地产市场的较为旺盛的潜在需求。根据上海房地产行业协会的预测，上海地区每年住房需求在3，000万平方米以上，旺盛的需求将有力地支撑上海房地产市场的发展。
其次，随着2010年上海世博会的临近，各项配套基础设施将加快建设步伐，轨道交通进一步加快建设、一批市政公用项目将陆续完成并投入使用，这将进一步完善城市功能、提高城市化水平，有利于上海房地产市场的长远发展。
第三，上海作为全国重要的经济中心和华东地区最重要的城市，交通、商务、医疗、教育配套条件较为完善，近年来境内外人士在沪购房置业热情较高，上海还是国内居民移居、工作流向的热点城市之一，这部分新增定居人员的购买力也构成对上海房地产市场不容忽视的支撑。
第四，上海市政府为了促进房地产市场的健康发展，采取了多项积极的措施，从降低购房成本、提高住房公积金贷款额度、加大旧城区改造等多方面入手刺激市场需求。上述措施将有助于释放潜在的房地产消费需求，在经过一定时间的调整后上海房地产市场有望步入平稳健康发展阶段。
第五，上海土地供应稀缺，不能满足上海一手房的年成交量。
问：公司发展前景如何？
答：公司目前整体运营情况良好，销售良好，财务稳健，现金流充足，管理层对公司发展前景很有信心。
1、公司发展稳定，后劲充足。公司坚持“稳健发展、适度扩张”的经营理念，公司努力打造百年老店，基业常青。近年来，公司各项经济指标稳步提升。仅以目前在建和即将开工的住宅，住宅面积达200万平方米，各类商业项目50多万平方米，具备一定发展规模。
2、公司产品结构合理，销售状况良好。公司产品以中高档住宅为主，商业房产为辅，较好地满足了上海市场的需求，目前销售和资金回笼良好。
3、公司产品盈利能力较高。得益于上海房地产市场的发展，有较强的核心竞争能力，公司产品品质优秀，企业形象和品牌良好，公司产品具有较高毛利率。
4、公司品牌和企业形象良好。2009年，被市场评选为“上海房地产10大信任品牌”，2008年，公司“中华企业LOGO”获得上海市著名商标的称号，公司连续第五次荣获中国房地产百强企业称号，进入2008年沪深房地产上市公司综合实力和投资价值TOP10，荣获2008年上海企业100强、2008年中国房地产企业200强和第十届中国上市公司金牛奖等荣誉称号。
5、公司财务状况健康，业绩优良。公司目前销售、资金回笼较好，资产负债率合理，现金流量维持平衡，同时，近3年来，公司加权平均净资产收益率维持在15％以上，经营业绩优良。
今后，公司将加强项目储备，增强公司核心竞争能力，扩大主业规模，努力为股东提供良好回报。
中华企业收入和盈利能力稳定，发展前景好。
问：公司的竞争优势有哪些？
答：（1）发展战略稳健。（2）管理团队专业能力强，行业经验丰富，富有激情，又不失稳健。（3）内控严格，运作规范。（4）产品品质好，竞争能力强，市场认可度高。（5）股东（特别是大股东）支持。
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