⊙东东 ○编辑 杨刚

　　8月份全国平均房价同比上涨了2%。从结构上来看，上涨的基本上属于传统住宅的商品房，而商业地产好像没有享受到这一轮信贷扩张的好处，基本上还处于上一轮调整的休整阶段之中。这可能和这两类资产的定价方式的差异有着极大的关系。

　　目前，根据房租收入来看，在一些热衷投资地产的城市，租金回报水平在2.5%上下或者更低。而如果不考虑出租率，仅从资金回报水平来看，一般商业地产的租金回报水平大概在5-8%的水平，基本上与长期资金收益水平相符合。商业地产往往总价值大，需要财务杠杆的支撑，如果不能对冲现金流，则会带来财务费用的大幅上升，所以主要根据现金流来定价的商业地产自然很难仅靠信贷就快速大幅上涨。这一点，传统住宅则不同，由于可以满足人们的居住需求，特别是能给东方民族的个体带来“家庭载体”的感觉，所以无法仅用现金流来进行定价。这也可以用来解释不同类型地产租金回报的差异。如果同样用区域性、面积、周边环境等因素进行归类分析，就可以得到不同地方商业地产和住宅之间的“息差”，这个“息差”可以用来解释不同地区的人们对自己拥有不动产的偏好或者生活稳定性追求值。

　　看来，这种“息差分析”不但可以用于债券领域的定价分析，也可以用于其他大类资产定价上。不过，这种情况可能仅仅是发生在自有不动产仍未普及情形。如果市场已达饱和，那么对于过剩资产收益的追求很可能会压缩不同不动产之间的“息差”。当然，这个过程也许需要很长的时间才能出现。