证券时报记者向南
对上实发展(600748)业绩失望之余,不少分析师将希望寄托在上实系内部地产资源的整合上。不过,如果分析去年年初置入资产之后的表现,就会发现,资产置入并没从根本上改变这家公司。
2008年年初,上实发展从大股东那里购入42亿元房地产资产,使得其土地储备和商业地产资源大幅增加,基本覆盖环渤海地区、长三角地区、泛华南地区。
上实发展当时表示,置入资产将带来大量的收益,这些收益将在2008年及之后爆发。上实发展在2007年年报中表示,注入资产后销售额有望达到40亿元,然而,2008年公司营业收入只有20.11亿元,只有预期值的一半,同比也减少14.08%。
在资产置入时,上实发展曾经对资产置入后的2008年盈利进行了承诺:保证实现净利润3.626亿元,如果没有达到,将在年报公布10日内补足差额。2008年公司实现净利润3.633亿元,刚好比承诺多出66万元。
虽然上实发展2008年实现净利润同比增长298.69%,但是如果分析其利润构成,就会发现,推动利润大幅上涨的更多是非经常性损益,扣除非经常性损益的净利润同比增长只有45.29%,在当年3.633亿元净利润中,非经常性损益高达1.606亿元。
另外,在置入资产时,上实发展并没有对置入资产的盈利进行保证,而只是保证公司整体盈利,原有业务的具体盈利情况尚难得知。根据2008年年报,原有地产业务“海上海”项目、成都“锦绣森邻”、重庆“水天花园”均处于开发销售之中。从另一角度考虑,如果上实发展原有业务净利润真的大幅下滑,也表明公司在项目储备上存在问题,主营业务缺乏可持续性。
资产置入后,上实发展并未能够将其很好地消化。上实发展存货周转天数由2007年的354天(调整后为467天)上升至2008年的1779天,今年上半年时更是高达3396天。
有分析师对记者表示,房地产开发周期较长的为2-3年,较短的9个月就可以完成,一般情况下为1-2年,上实发展注入资产迟迟不能带来业绩爆发性增长,也让她感到困惑。资料显示,上实发展从2007年即开始运作42亿元地产资源注入,至今已有两年时间。
截至昨日收市,上实发展动态市盈率为78.1倍,远高于万科A(000002)等同业公司,主要是其未来地产资源整合因素在起作用。上实系为避免同业竞争,一直谋划将房地产业务注入上实发展。目前还有一些项目仍未注入,例如上海市崇明区团结沙地块、东旺沙地块合计8635.90万平方米农业用地的使用权等。
值得说明的是,大股东一直支持上实发展做强做大,最近注入上实发展的朱家角淀山湖畔逾80.85万平方米土地,折合地价成本约101万元/亩,远低于市场价。“仅有大股东支持还不够,公司自己也要在营销、治理上下功夫。”一位长期跟踪该公司的分析人士表示。