2009年上半年，中国房地产行业经历了从“大悲”到“大喜”的巨变。在高达7.43万亿元的新增信贷资金支持下，房地产市场重现2007年的疯狂。不过，陆续披露的上市公司业绩却显示，整个行业正处于两极分化之中。

　　小公司闪开！规模决定一切

　　截至8月6日，A股市场81家房地产类上市公司(按证监会行业划分)中，已有9家公布中期业绩报告。在这9家上市公司中，仅有万科A、广宇集团、?鄢ST成功和万方地产的净利润为正增长。如果以中期业绩预告为统计口径，情况同样不乐观，37家公布业绩预告的公司中，仅有12家预增，15家出现预减、续亏和首亏。

　　不过，单纯的统计数字似乎并不能真正反映房地产行业的真实情况。一方面，“招(商)、保(利)、万(科)、金(地)”四大龙头中仅有万科A一家公布业绩报告；另一方面，已披露中报的房地产类上市公司中大部分营业收入较少，不具备明显的代表性，如万方地产虽然业绩较2008年同期业绩增长135倍，但其主营业务收入却仅有1.1亿元，其中还包括了4768万元的钢材加工业务收入。

　　总体而言，规模较大的房地产商业绩增长态势良好。在2008年中报主营业务收入在10亿元以上的11家公司中，仅有4家预减，多达7家的上市业绩预增。这表明规模大的企业，在行业震荡时期的风险抵御能力明显强于小公司。

　　万科、保利业绩与销售同比增长

　　万科A是“四大龙头”中率先披露中报的公司。今年1至6月份，万科A累计销售面积348.8万平方米，同比增长27.5%，继续稳坐房地产上市公司头名位置。与之相对应的，今年上半年该公司实现营业收入218.1亿元，同比增长26.4%；实现营业利润41.9亿元，同比增长26.0%；实现归属母公司利润25.2亿元，同比增长22.5%，每股收益0.23元。

　　保利地产、金地集团、招商地产目前尚未公布2009年中期业绩，不过从它们之前公布的销售数据来看，业绩也存在极大增长空间。保利地产公告显示，上半年销售面积252.43万平方米，同比增长164.41%；签约金额210.54亿元，同比增长168.18%。2008年，保利地产的销售收入为155.2亿元，这意味着，该公司仅用半年时间便完成2008年全年任务。

　　尽管2009年初房地产市场曾出现价格回落的走势，但对该公司销售价格似乎影响有限，上半年保利地产销售均价为8341元/平方米，比2008年同期反而上升1%。这意味着，在成本变动不大的情况下，保利地产的营业利润和净利润也会随着销售金额的增加而同比增长。

　　不过，由于签约金额在会计处理中并非全部计入主营业务收入，而会将未交付部分计入预收账款项中，因此最终披露的会计报表主营业务收入项会小于签约金额。即使如此，中投证券首席分析师李少明预测，保利地产2009年全年主营业务收入应该在186亿元左右，同比增长20%，实现净利润33亿元，同比增长20%。

　　金地集团高存货“因祸得福”

　　金地集团公告的经营数据显示，该公司今年上半年共实现销售面积84.47万平方米，同比增长77.46%；销售金额85.75亿元，同比增长72.47%。这一成绩虽然比不上保利地产，但是来自券商机构的分析师却格外看好该公司。

　　2008年年底，受高成本拿地的影响，金地集团在深圳上塘道等三个项目上大幅计提存货跌价准备金，共计3.57亿元，减少当期净利润3.30亿元。随着今年上半年房地产市场回暖，这些存货跌价有望转回。据行业研究员推算，今年1~6月份该公司销售均价约为10150元/平方米，超过此前市场对其8500元/平方米的预期。

　　联合证券分析师鱼晋华认为，由于上半年该公司主要以消化旧盘为主，中报业绩可能要略微落后于市场平均水平，但随着下半年推盘节奏的加快，特别是深圳上塘道和沈阳滨河国际新盘的推出，下半年销售业绩有望超越市场(该公司在深圳上塘道项目土地储备成本较高，2008年曾进行存货计提)。中信证券研究员陈聪进一步预测，金地集团2009年主营业务收入有望达到122亿元，实现净利润16.96亿元，分别较2008年增长25.7%和101%。

　　得益于2008年的大幅计提，金地集团有望成为少数的几家净利润增长超过主营收入增长的房地产企业。

　　招商地产进入结算高峰期

　　2008年招商地产的存货高达203亿元，为其在2009年的销售准备了充足弹药。该公司公布的业绩预增公告称，上半年净利润有望同比增长105%至125%。资料显示，招商地产目前共有在建和拟建项目43个，规划建筑面积1072万平方米，分布在深圳、珠海和北京等地。其中，准备在2009年之前竣工的项目有8个，预计竣工面积171万平方米，加上2008年推盘但未完成销售的约30万平方米商品房，成为该公司可销售楼盘最多的一年。

　　房地产市场回暖为招商地产的销售提供了良好的大环境。据统计，今年前6个月全国商品房销售面积达到3.41亿平方米，同比增长31.73%，销售额1.58万亿元，同比增长53.02%，均达到同期历史最高水平。中信建投房地产研究员陈莹通过对各地房地产销售数据统计后发现，调整时间越早、幅度越深的地区，在本轮行业回暖种反弹力度也越大，而招商地产的主要销售项目恰恰位于上述区域。

　　据知情人士透露，得益于房地产市场的量价齐升，招商地产的上半年销售大超预期，多数楼盘在开盘日当天就能销售六七成以上。整个上半年，该公司销售收入达到79亿元，远远超过2008年全年的成绩。据安信证券高级行业分析师陶学明测算，其2009年全年营业收入将达89.37亿元，是2008年35.7亿元销售收入的1.5倍；实现净利润23.81亿元，较2008年将增长近一倍。

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