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一线城市住宅投资回报率下挫三成

http://www.sina.com.cn  2009年07月24日 18:12  投资者报

  《投资者报》记者 朱艺

  在房市癫狂的成交价面前,“投资回报率”这把投资戒尺已被广泛忽略。

  吴英是为数不多关注投资回报率的人之一。4年前,她在上海陆家嘴投资了一套高端公寓,让她尝到不小的甜头。最近,在楼市火爆的刺激下,她又萌生起投资的念头。但是,在几家中介看完房之后,吴英突然理性了很多。

  以上海仁恒滨江花园一套120~150平方米的三居室为例,目前月租金1.2万~1.5万元,去年同期则为1.5万~1.8万元;目前买卖主流总价550万~600万元,去年同期则为450万~500万元。一升一降之间,这套房子的投资回报率下降了近三成。此外,需求萎缩也使得供求比拉大到2∶1左右,待租房源的空置期拉长。

  “这么离谱的租售比不可能持续,未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。”吴英判断。

  《投资者报》调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中,北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率也仅2%~3%。

  “如果要恢复到5%的投资回报率,四大城市的房价平均下降幅度需要达到40%~50%。”美联物业顾问(上海)有限公司副总经理丁伟认为。

  四城市租金齐跌

  作为全国楼市风向标的深圳,今年以来再度上演了一出量价齐涨的好戏。截至6月底,深圳房价达到14908元/平方米,与去年底相比上涨了35%。然而楼市急速上涨的同时,也在积聚风险。

  与高涨的房价比,高端市场租赁物业表现欠佳。租金指数二季度环比下降3.2%,为72.6 元/平方米/月。美联物业报告显示,当前深圳二手房投资回报率已经下跌到3.5%,低于银行5年期定期存款利率。

  北京住宅租赁市场整体租赁价格在2009年上半年继续走低,全市租金均价为2322元/月/套,比去年同期下降了6.29%。而城八区租赁均价为2387元/月/套,同比下降406元,降幅为14.54%。其中,高端住宅投资回报率下跌较多的为中关村和CBD区域。

  2009年上半年广州住宅的平均租金为27.3元/平方米/月,同比下跌2.2%。全市住宅平均租金水平最高的“中心三区”———越秀、荔湾、天河的租金下跌最为明显。租金最贵的越秀区的下跌幅度更是达到7.5%,下跌最多。

  上半年,广州的住房租金下跌,楼价却在上涨,这使长线投资者最为看重的房屋投资回报率延续了过往几年的跌势。1~6月,广州二手住宅成交均价为7631元/平方米,以27.3元/平方米/月的平均租金计算,投资回报率为4.3%,与2008年上半年相比低了0.4个百分点。

  “由于房源充足、租金议价空间相对增大,造成高档房的租金出现滞涨,并已经掉头向下。”上海易居臣信房地产经纪有限公司物业顾问修德顺称。

  上海徐家汇商圈的知名大盘“东方曼哈顿”一直被视为“收租的宝地”。眼下,以100平方米的二手房为例,月租金大约在9000元左右,售价为3万~3.4万元/平方米。这个当年的“租金之王”,目前的租金回报率仅为3%左右。

  按照国际惯例,以租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值,正常范围应在1:230至1:100之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,100个月至230个月(大致相当9年至20年)内能收回购房款,投资即可获得好的收益。

  但记者调查发现,四大城市主要热点成交地区的房屋租售比普遍在1:450至1:350的范围内,与合理比值相去甚远。

  “四大城市租金指数均转入下跌通道。”丁伟表示,“全球金融危机爆发之后,企业裁员、外企高管撤离、高端需求变低端等诸多因素,直接导致了租赁需求的缩水。”

  “以租养房”时代终结?

  不少精通理财之术的购房者都将“以房养房”奉为宝典:买下一套房产后将其出租,以租金支付按揭款和装修、物业成本。业主不仅可以坐享房产升值,还极大降低了投资压力和风险。

  然而随着房价和住宅空置率的双双暴涨,“以租养房”几乎变成了不可能完成的任务。

  以北京东四环区域为例,目前该区域项目售价大多在20000元/平方米,一套90平方米的两居室总价在180万元左右。若按照40%首付、20年商业贷款按揭计算,每月还款额约在5000元以上。而目前该区域豪华装修的两居室月租金也只能达到3000元。

  “现在入市的投资客,看中的并不是楼市的租金回报,更多是来炒差价的。”修德顺认为,这严重加剧了楼市泡沫的到来。

  美联物业市场研究部研究员冯永恒说,投资房产获利主要有两个途径:一是通过价格上涨来获取回报,二是通过出租物业获得租金回报。而楼市在经过连续几个月的疯涨后,已经逐步失去投资价值。

  今年以来,房价连续上涨,通过前一种方式获利的炒房客不少,但在房价已经上涨触碰到“天花板”时,租金回报率的高低将直接决定投资价值的大小。当租金回报率低于贷款利率时,实际投资回报率已为负值,意味着房地产投资价值正在逐步丧失。

  “近期将出租房源转为出售的人很多,占总出售房源的40%左右。”记者走访的北京几家中介公司工作人员均表示。

  21世纪不动产市场分析师认为,回报率的降低减弱了租赁市场对业主的吸引力,相反买卖市场的成交放量、成交周期缩短、价格稳定则大大吸引了二手房业主,由此引发了房源由出租向出售的转变。“短期内国内房屋租金回报率还将进一步下调。‘以租养房’的套利化生存行为已经走向黄昏。”业内人士分析。


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