《投资者报》记者 朱艺

　　在房市癫狂的成交价面前，“投资回报率”这把投资戒尺已被广泛忽略。

　　吴英是为数不多关注投资回报率的人之一。4年前，她在上海陆家嘴投资了一套高端公寓，让她尝到不小的甜头。最近，在楼市火爆的刺激下，她又萌生起投资的念头。但是，在几家中介看完房之后，吴英突然理性了很多。

　　以上海仁恒滨江花园一套120~150平方米的三居室为例，目前月租金1.2万~1.5万元，去年同期则为1.5万~1.8万元；目前买卖主流总价550万~600万元，去年同期则为450万~500万元。一升一降之间，这套房子的投资回报率下降了近三成。此外，需求萎缩也使得供求比拉大到2∶1左右，待租房源的空置期拉长。

　　“这么离谱的租售比不可能持续，未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。”吴英判断。

　　《投资者报》调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率也仅2%~3%。

　　“如果要恢复到5%的投资回报率，四大城市的房价平均下降幅度需要达到40%~50%。”美联物业顾问（上海）有限公司副总经理丁伟认为。

　　四城市租金齐跌

　　作为全国楼市风向标的深圳，今年以来再度上演了一出量价齐涨的好戏。截至6月底，深圳房价达到14908元/平方米，与去年底相比上涨了35%。然而楼市急速上涨的同时，也在积聚风险。

　　与高涨的房价比，高端市场租赁物业表现欠佳。租金指数二季度环比下降3.2%，为72.6 元／平方米/月。美联物业报告显示，当前深圳二手房投资回报率已经下跌到3.5%，低于银行5年期定期存款利率。

　　北京住宅租赁市场整体租赁价格在2009年上半年继续走低，全市租金均价为2322元/月/套，比去年同期下降了6.29%。而城八区租赁均价为2387元/月/套，同比下降406元，降幅为14.54%。其中，高端住宅投资回报率下跌较多的为中关村和CBD区域。

　　2009年上半年广州住宅的平均租金为27.3元/平方米/月，同比下跌2.2%。全市住宅平均租金水平最高的“中心三区”———越秀、荔湾、天河的租金下跌最为明显。租金最贵的越秀区的下跌幅度更是达到7.5%，下跌最多。

　　上半年，广州的住房租金下跌，楼价却在上涨，这使长线投资者最为看重的房屋投资回报率延续了过往几年的跌势。1~6月，广州二手住宅成交均价为7631元/平方米，以27.3元/平方米/月的平均租金计算，投资回报率为4.3%，与2008年上半年相比低了0.4个百分点。

　　“由于房源充足、租金议价空间相对增大，造成高档房的租金出现滞涨，并已经掉头向下。”上海易居臣信房地产经纪有限公司物业顾问修德顺称。

　　上海徐家汇商圈的知名大盘“东方曼哈顿”一直被视为“收租的宝地”。眼下，以100平方米的二手房为例，月租金大约在9000元左右，售价为3万~3.4万元/平方米。这个当年的“租金之王”，目前的租金回报率仅为3%左右。

　　按照国际惯例，以租售比（即房屋月租金与售价之比）来衡量住房投资价值，正常范围应在1：230至1：100之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月（大致相当9年至20年）内能收回购房款，投资即可获得好的收益。

　　但记者调查发现，四大城市主要热点成交地区的房屋租售比普遍在1：450至1：350的范围内，与合理比值相去甚远。

　　“四大城市租金指数均转入下跌通道。”丁伟表示，“全球金融危机爆发之后，企业裁员、外企高管撤离、高端需求变低端等诸多因素，直接导致了租赁需求的缩水。”

　　“以租养房”时代终结？

　　不少精通理财之术的购房者都将“以房养房”奉为宝典：买下一套房产后将其出租，以租金支付按揭款和装修、物业成本。业主不仅可以坐享房产升值，还极大降低了投资压力和风险。

　　然而随着房价和住宅空置率的双双暴涨，“以租养房”几乎变成了不可能完成的任务。

　　以北京东四环区域为例，目前该区域项目售价大多在20000元/平方米，一套90平方米的两居室总价在180万元左右。若按照40%首付、20年商业贷款按揭计算，每月还款额约在5000元以上。而目前该区域豪华装修的两居室月租金也只能达到3000元。

　　“现在入市的投资客，看中的并不是楼市的租金回报，更多是来炒差价的。”修德顺认为，这严重加剧了楼市泡沫的到来。

　　美联物业市场研究部研究员冯永恒说，投资房产获利主要有两个途径：一是通过价格上涨来获取回报，二是通过出租物业获得租金回报。而楼市在经过连续几个月的疯涨后，已经逐步失去投资价值。

　　今年以来，房价连续上涨，通过前一种方式获利的炒房客不少，但在房价已经上涨触碰到“天花板”时，租金回报率的高低将直接决定投资价值的大小。当租金回报率低于贷款利率时，实际投资回报率已为负值，意味着房地产投资价值正在逐步丧失。

　　“近期将出租房源转为出售的人很多，占总出售房源的40%左右。”记者走访的北京几家中介公司工作人员均表示。

　　21世纪不动产市场分析师认为，回报率的降低减弱了租赁市场对业主的吸引力，相反买卖市场的成交放量、成交周期缩短、价格稳定则大大吸引了二手房业主，由此引发了房源由出租向出售的转变。“短期内国内房屋租金回报率还将进一步下调。‘以租养房’的套利化生存行为已经走向黄昏。”业内人士分析。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。