□ 本报记者 白宝玉

　　——对话深圳市房地产研究中心专家王锋

　　深圳市是我国房地产市场在全国调整最早、调整幅度最大的一线城市。早在2007年10月，深圳市住房均价在达到最高点17350.26元后就逐步回落，但全国房地产市场是从2008年6月份才开始出现调整的。

　　但到了2009年上半年，全国房市一片火热，深圳也不例外。全国住成交价格不断上扬，成交量也不断放大。而与其相伴随的是，北京、上海新“地王”也开始不断的诞生，资本市场上房地产股票也开始了新的价值重估。

　　而投资者也在疑惑，率先调整的深圳房地产市场现在又如何了？

　　2009年7月9日，《证券日报》记者专访了深圳市房地产研究中心的专家王锋，试图给投资者一些解答。

　　深圳上半年

　　房市交易量增长200%

　　《证券日报》：您能简要介绍下深圳今年上半年房市的成交情况吗？

　　王锋：上半年深圳商品房的销售住宅约385万平方米，同比去年增加了150%，基本上半年的交易水平就相当于2008年全年的水平。价格从去年底以来，应该说是逐步的上升，去年底12月的价格水平是10979元，今年第一季度因为有过节等因素本身价格水平还比较低，但是第二季度从4、5、6月价格水平就逐步的回升，到6月份价格水平就已经过14200元左右，就是说目前的价格水平相对于去年12月的最低价应该说差不多涨了30%。

　　另外二手房的交易增长量也很快，销售量上半年高达489万平方米，而去年全年才350万平米，这就是说上半年的交易量远远超过去年全年的水平了。

　　从目前的数据来看，深圳房地产市场的回暖应该说在全国是比较明显的，也是非常有特点的。交易量基本上都是出现了150%、200%这种较大幅度的增长，市场的这种交易是非常活跃的。同时，价格在交易活跃的带动下逐步在有所回升，这是市场的一个总体情况。

　　深圳6月份二手房交易量

　　达历年来最高水平

　　《证券日报》：听银行信贷人士讲，深圳6月份一手房、二手房销售比4月、5月份情况要差些？

　　王锋：是一手房情况差些，二手房不差。一手房按市场规律显现的比较明显些，一旦价格涨了，一手房的交易量一般都是有所回落。深圳4月份一手房交易量最高，是79万平方米，然后5月份是75万平方米，6月份变成71万平米，而这三个月的价格是逐步上升的。这种现象本身也表明了市场的规律，就是价格上涨了就相应地抑制消费者进一步的入市，有些价格比较高的自住消费，普通居民就发现差距比以前大了，在这种情况下销售量就自然有所回落，这也是符合市场规律的事情。

　　二手房跟一手房还不太一样，二手房的交易量实际上在6月份是历年来最高的，高达114万平方米，比4月份109万、和5月份的97万平米都高出一些。这主要是二手房市场本身价位要比一手房低一些。那么相应来说，对于一些低收入者，在一手房价格高涨时可能就进入二手房市场，这是一个方面。另一方面，二手房市场本身也是投资购房一个比较集中的细分市场，因为新房市场要做短期投资是很难的，从预售到拿到房贷至少1年时间嘛，一般做的都是相对长期一点的投资，而二手房一般容易做成短期投资，所以说，有时交易量高涨也代表这个市场短期投资可能有所增长。

　　乐观看待下半年深圳房市

　　《证券日报》：下半年深圳房市您怎么看？

　　王锋：下半年的市场形势总体来看，我们上半年销售速度比较快，同时供应的情况还不是很乐观。尤其是我们房地产投资在一季度下降了20%，4月、5月下降幅度收窄了，表明市场随着销售的旺盛，开发商的投入开始增加，但下降幅度仍有9%左右。

　　这样的话，供应与高涨的需求相比，供应的速度比较慢，我们1-6月的销售面积几乎是批准预售面积的2倍，就是批准预售面积跟不上有这样一个问题。现在的话，我们市场的存货还可以，市场上大概还有300万平米的存货，还能持续4、5个月，所以关键的问题是看下半年供应的增长情况，因为按照目前这个势头，1年新房的销售量差不多有一个7、8百万平方米左右吧。

　　目前已经销售了4百万平米，加上3百万的存货差不多能够满足7百万，今年的需求应该说是足够了，因为下半年还不断有一些新开工项目。应该说今年的情况还是可以的，基本上供应还能够满足，但是到明年就需要我们下半年需要增加更多的供应来保证明年的市场能够达到供需的平衡。

　　所以说，总体看，最近一段时间，价格上涨它本身也体现了需求在国家刺激购房消费优惠政策等作用下，使市场开始回暖。

　　但是，在深圳市这么一个特殊的城市，跟全国相比，它的土地资源是一个非常紧张的城市，后续城市建设的土地资源应该说是相对不足。

　　今年下半年我们现存供应量的情况来说基本不成问题。

　　中国城市化进程决定

　　房市价格仍会继续上涨

　　《证券日报》：房地产业内有一种观点称，深圳、上海、北京是全国一线城市，深圳对房地产市场的敏感性是最强的，二、三季度是房地产比较热的季节，如果今年第四季度房市调头向下，则房市现在只是反弹，如果上去了，则房市就会V型反转。

　　王锋：实际上，中国的房地产市都谈不上V型反转，或者是什么样的。从07年宏观调控起到作用，然后08年开始进行的1年调整以后，那么可能很多的一些业内人士包括专家预测了多种模型或模式：市场拐点到了，现在开始进入下行渠道了，可能是L型，V型，W型等多种说法，我个人认为这些说法都是缺乏一些理论和实践的支撑的。

　　为什么这么讲呢？因为实际上，我们对中国房地产经济的看法要跟中国经济整体的发展要结合起来，要跟中国城市化进程总体的发展要结合起来，不能单纯这么讲。

　　因为现在中国经济的快速增长，中国大城市城市化进程不断的加快，实际上有点类似于欧美包括日本在战后60年代左右那段时间经济起飞和城市化的快速进程，在这个过程中实际上经济可能会长达10-20年的快速增长。

　　调整只是一个短期现象，有的城市干脆就没调整，稍微停了停就继续增长了。只有像北京、上海、深圳市场经济比较发达的城市，人口密度比较高，收入比较高，又是一个国际化的城市，或者是区域经济中心这样的城市，那么它可能会出现价格比较大的波动，很多城市房价实际上还是台阶式的上涨过程。

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