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土地市场“国进民退”是危还是机?

  ⊙本报记者 于兵兵

  

  当上海证券报率先聚焦国资(注:国资发起及纯国资企业,不包括万科等国资后期入股概念)大举进入土地市场一事,一周多来,“国进民退”几乎占据各大地产媒体首要位置,成为房地产业最受热议的话题。

  近日,北京土地储备中心发布消息,6月,北京土地出让成交金额达到134亿元历史最高位,成为北京近年来土地成交最多的一个月。相比五个月的土地出让总和85亿元多出近80%。其中,中化集团和中国电子信息集团两大国资企业分别以40.6亿和19.05亿元拿下两幅土地。到7月6日,保利地产与上海绿地集团两大国资企业又分别以16.3亿元和30.25亿元拿下北京大兴区两幅地块。其中,有登陆A股市场传闻的绿地集团年内土地新增储备已经超过3000亩。

  国资凶猛,已经成为2009年夺地潮与2007年市场最明显的一个特征区别。“绿地极有可能成为中国新晋地王”、“保利可能超过万科成为中国第一房企”,种种市场判断不断传出。那么,国资进入到底会对未来楼市有怎样的影响呢?

  “现在房地产市场的基本矛盾是什么?国进民退能否解决这些基本矛盾。”当记者与业界专家探讨这一话题时,一位资深财经人士一句话点醒梦中人。

  显然,目前楼市的基本矛盾是房价与城市居民收入水平严重偏离;是供给结构、供给节奏不均衡导致的阶段性供不应求;是流动性过剩和通胀预期带来的投资热情追高房价。

  那么,我们来看一看“国进民退”对这三个基本矛盾的影响。

  一是国进民退能否有利于稳定价格。一些观点认为,“政府之所以鼓励国资大举进入房地产市场,也有另一层深意。就是希望国资掌握更多楼市资源,在执行国家房地产调控措施时,更快捷、有效、到位。也就是说,如果国家希望通过多建中低价房的方式平抑房价,那就变得更易操作。”

  但根据上海证券报的采访,多数地王目前已经逼近价格“堰塞湖”。2007年的地王们之所以目前尚有大量未动工,就是拿地价格过高,唯恐上市产品卖不到当时预期的销售价格。“如果按现在的地价楼板价,很多项目上市后要比目前周边售价至少上涨30%以上。也许从长期中国城市化进程来看,这种趋势不可避免,但是短期内,房价要有这种程度的上升,对于政府来说是不小的压力,也可能引来新一轮调控措施。”专家表示。

  楼市的另一个矛盾是供需结构问题。对此,国资进入的好处被多数人认可。比如国资因为资金实力雄厚,供给方面更容易掌握速度。但也有人指出,国资同样是逐利企业,如果捂地售地对企业来说利益更大,也不排除一些企业并非以开发为目标。而是在其他实体经济不景气的情况下,进入房地产市场短线淘金。

  “如果国资进入有更多短期利益的考虑,那么这些拥有更多信贷和融资优势的企业进入楼市,就有与民争利或依势获利的嫌疑。最终,国资便于执行国家调控意图这一唯一利好,就可能被众多弊端淹没。”分析人士称。

  三是投资热情畸高。据了解,目前一线及部分二线城市购房者的投资比例高达四成以上。90%投资者为基于通胀预期下的资产保值目标。大型国资以高溢价拿地显然会推高市场的房价预期,由此进一步强化楼市的资产保值功能。


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