□徐辉

　　□徐辉

　　

　　本周沪综指冲破了3000点大关，和我们的预期基本一致：一个半月前的5月13日，笔者将沪综指本次上涨目标点位由3000点上调至4000点。现在很多投资者和分析人士，不断地猜测市场见顶的时间和点位，从2000点开始，2200点、2500点、2800点、3000点，每到一个整数点位，人们就想是不是要阶段性见顶了，是不是要调了。这类文章，遍地都是。事实上，如果我们从历史的角度来观察的话，在一轮巨大的熊市之后，根本不要在第一年的上涨过程中过于担心市场的调整。

　　和资本市场冲破3000点相对应的是，本周的土地市场再度出现“地王”。二者之间看似没有关系，但内在联系却是相当密切的：5月份我们调升沪综指的目标点位，其原因就在于地价在今年5月份出现向上拐点；而目前沪综指在北京地王出现的背景下拿下了重要关口，可以说再次印证了二者之间的关系。笔者认为，2008年中国地产业的调整，有很强的特殊性，不能与海外市场的情况简单类比。从目前“地王”主要由非主流开发商拿下的情况分析，主流地产商还较为谨慎，地产业真正热潮未到。笔者估计中国地产业此次上行第一波应维持三年时间，完成一个新的盛衰循环。

　　地产业真正的热潮还未到来

　　6 月30 日，广渠门15号地块以40.6 亿高价拍出，再次验证了我们在5月上旬“地价出现向上拐点”的判断。与此同时，新的、值得关注的情况还有：

　　第一，此次地王出现主要集中在一线城市，表明二、三线城市的土地市场还没热。这也是多数主流地产商钟情二、三线城市的主要原因。

　　第二，一些城市地王的出现，预示一大批地产商07年被套的土地面临集体解套。

　　第三，地王的获取者中，鲜有主流开发商的身影，预示主流开发商在一线城市购地过程中依然谨慎。与此同时，如果房地产市场进一步走好（大概率事件），主流开发商的谨慎将被证明可能有错，因为他们存在“断地”风险。这表明真正的房地产热潮还没有来临，新地王还将陆续出现。

　　第四，由于目前“面粉”价格已经高于“面包”价格，房价继续上涨的几率较高。伴随着开发商捂盘现象出现，房地产成交量增速将回落。

　　第五，地方政府将加快推地，地产商将扩大投资，从而推动实体经济进一步走高。

　　总之，对于未来市场，笔者坚持此前地产股存在巨大机会的看法，目前需要判断的是，这究竟是数十倍的机会，还是数倍的机会。而事实上，目前“数倍的机会”已经兑现了。招B涨了3倍多，富力地产股价涨得更厉害了。而且，随着土地拍卖的不断进行，股价上涨短期还将延续。

　　房地产复苏的九大步骤

　　在2008年年初，我们对房地产市场的崩溃路线图做了一个预测，具体预测市场会分九大步骤来运行。从后来运行的情况看，大体类似。那么，站在目前房地产市场复苏的背景下，笔者斗胆再度对此次房地产市场复苏的路线图做如下预测，不妥之处还，请读者见谅。

　　第一步：自住型刚性需求推动下，商品房出现持续热销。进而导致地价出现向上拐点（4月底出现），一线城市地价准备回升至2007年水平（6月底出现）。

　　第二步：尽管地价出现拐点，但主流开发商依然谨慎。在商品房热销的推动下，主流发展商不得不开始拿地。先在二线城市拿地（2009年6、7月份），随后迫不得已也少量参与一线城市买地。

　　第三步：经济复苏，房价由反弹演变成反转。具体标志为，房价越过2007年高点。带动主流开发商对行业前景由消极变为积极（预计在2009年年底）。

　　第四步：一线开发商大胆进入土地市场，地价全面超越2007年（2010年年初）。

　　第五步：投机需求逐步壮大，房地产市场投机热潮开始出现（2010年年中）。

　　第六步：政策开始对有过热倾向的房地产市场开始施压。股市、房市同时出现短期调整（2010年上半年）。

　　第七步：不顾政策压力，地产投机热潮再度启动。土地价格、商品房价格再创新高。地产股出现第三波行情（2010年年底）。

　　第八步：政策对股市、楼市投机再度施压，但价格依然走高；但无论股市还是房市，其成交开始出现回落。（2011年年中）。

　　第九步：意外因素推动楼市最终见顶，其中包括：1、外部压力；2、国内恶性通胀来临，CPI突破5%-8%区域；3、货币政策彻底改变，宽松变为稳健，或稳健变为从紧；4、楼市政策出现根本性改变，取消贷款优惠利率（这个时间可能出现在2011年下半年）。

　　（作者为中证投资首席分析师 ）

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