□申万海外研究部 李虹

　　

　　国家统计局上周公布了1-5月全国房地产市场运行情况，房屋销售进一步量价齐升，显著抵消了市场对投资活动略微反复的疑虑，行业前景乐观不改。

　　数据显示，5月全国商品住宅销量同比大增53%（3、4月同比增速分别为16%和41%），而今年1-5月累计总销量同比增幅亦已达到26.7%。值得注意的是，５月销量环比增长10％，而上月的环比增幅为4％，在我们日常跟踪的全国10大主要城市销量数据中，发现5月的销售在经历累积需求的逐步释放和涨价后未能更上一层楼，具体表现为环比增速从３、４月的51%、16%逐级走低至-4%。因此，全国销售统计数据让我们看到大城市以外的其他地区房屋销售进一步回暖，这对市场的后续需求有望带来支撑。

　　5月全国房屋平均销售价格进一步走高至每平方米4701元，与上年同期均价相比上涨18%。当然，这里面包含有产品结构和销售区域的问题，大城市的复苏强于全国平均贡献了部分价格涨幅。但全国房价在充裕的流动性支持下正在普涨是不争的事实。因为同期公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数同样显示，全国房价在3月开始首次出现环比正增长后持续上行，且4、5月呈现环比增幅不断扩大的态势。

　　在全国上下销售一片大好的红五月，我们看到开发商重启投资的步伐依然谨慎。虽然5月全国房地产投资单月年增速进一步回升至12%（3、4月分别为7.3%和6.4%，1-5月累计房地产投资同比增6.8%），但各项投资指标均较4月呈现不同程度回落，新开工面积同比减幅进一步扩大，在建面积和竣工面积同比增速亦出现下滑，土地购买虽然自3月份开始持续环比增长，但与去年5月相比降了三成。因此更多可以解释5月房地产投资增速继续上行的理由应该是价格因素，在对淡季（7、8月份）销售没有十足把握的当下，“去库存”仍旧是主基调。

　　我们看到针对房价的涨声一片，政府近期暗示其不希望看到房价泡沫重新抬头，包括清算土地增值税和拟年内开征物业税的相关表态，而资本金的超预期下调亦可看作鼓励开发商加速以合理价格消化存货，从而可以更早的享受高杠杆。因此，综合来看，我们认为下半年开发商进一步提价的幅度将趋缓，而房地产行业则有望受惠于内外经济复苏的时间差，呈现需求的进一步释放。因为，一方面，国内经济的企稳，将令购房者逐步消除失业降薪的担忧；另一方面，世界经济复苏的不明朗将迫使中国央行继续维持宽松的信贷政策。而跟随销售的维持强势，我们预计投资步伐有望在下半年明显提速，开发商年中计划的重新部署将带动新开工止跌回升，而土地购买步伐也料将继续在行业整体资金面宽松以及政府供地增加的双重激励下持续前行。

　　市场对于销售淡季的忧虑，我们的看法是，两方面原因可能导致出现淡季不淡的情况：第一，开发商会主动调整推盘计划以维护市场人气；第二，强势油价带动的通胀预期有望催生更多投资需求。而且，如果说上半年看行业复苏，更加关注销量环比增速，那么下半年的重点就应该放在同比增速上，这是业绩增长的根本保证。综合考虑淡季不淡以及基数效应，我们对此充满信心，而投资在下半年的加速回升亦将令市场对09年后的行业增长坚定信心。

　　回到资本市场上，我们看到内房股在经历3-5月的急速反弹后，当前的估值水准已经超出历史均值水平。然而，基于对行业基本面维持乐观的判断，我们仍然认为地产板块有望在下半年继续带来超额收益。我们建议投资者把握市场回调的机会进入，选股思路上可以关注两条主线：首先，房价和地价的逐步企稳，将令在07年高峰时期购地较多的上市公司NAV拥有更多的上调空间，包括富力、 远洋、绿城、合生创展、合景泰富以及中海外；其次，财务状况超出同业的上市公司，则有望通过土地、项目的收购进一步增厚NAV，包括远洋、方兴、SOHO中国、世茂、华润和中海外。

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