业绩有望率先走出低谷

　　□本报记者 林喆 于萍

　　

　　春秋交替、潮落潮起。十余年来，国内房地产市场经历过“炽夏”，也体味过“严冬”；行业景气攀登过“巅峰”，也步入过“低谷”；但是，在房地产领域，总有一批房地产企业，始终沿着“成长”的轨迹发展壮大。

　　大浪淘沙、业绩沉浮。这些地产企业或许踏错过开发的时点，或许经历过一时的困境；但是，在他们的成长中，稳健的投资战略、完善的治理制度和敏锐的市场眼光一以贯之。

　　静水深流、基业常青。在中国证券报“上市公司金牛百强”十一年的评选中，我们看到，就有这样一批地产企业，已连续数载入选“金牛百强”的光荣榜。

　　沿用“上市公司金牛百强” 的评选指标体系，我们对A股房地产上市公司进行了考量。万科（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、金融街（000402）、华侨城A（000069）、新湖中宝（600208）、招商地产（000024）、华发股份（600325）、首开股份（600376）、苏宁环球（000718）十家地产商，由于在营收、市值、成长性和股东回报四方面综合表现突出，位居2008年度金牛地产上市公司前十名。其中，万科、保利地产等前六名公司还荣登2008年度“上市公司金牛百强”榜。

　　规模占A股地产半壁江山

　　统计数据显示，2008年末，沪深两市总市值12.13万亿元。其中，A股房地产上市公司（按照申万分类并剔除ST公司）总市值为4196.13亿元，占比3.46%。地产十强的总市值为2089.28亿元，占行业总市值的49.79%。

　　截至2009年3月31日，地产十强的总市值为3151.02亿元，占行业的46.71%。作为市场集中度较低的行业，金牛地产十强市值已经接近房地产全部上市公司总市值一半，市场人士认为，这体现了主流资金对这一群体的高度认可。

　　2008年A股房地产上市公司共实现营业收入1835.93亿元，其中地产十强公司实现营业收入940.42亿元，占比达51.22%，比重提高了5.82个百分点。

　　A股地产上市公司实现净利润224.53亿元，其中地产十强实现净利润128.80亿元，占比达到57.36%，比重提高了6.21个百分点。地产十强在整个行业中的份额逐步扩大。

　　以万科为例，公司今年再次入选金牛百强榜，并位列第三名。这是万科连续第十次入选上市公司金牛百强。作为一家在规模、收入、成长性和回报率几个指标上都能拿到“高分”的公司，万科在榜单中可谓“含金量”十足。

　　2008年，万科净利润虽然出现负增长，但其市场占有率却稳步提升。2008年公司占全国住宅市场的份额提高到了2.34%，并计划在五年内将市场占有率提升至4%。

　　业内人士表示，大型房地产公司的经营思路普遍以安全稳健为主，贯彻“现金为王”的策略。一方面采取各种方式积极促进销售，另一方面也在根据市场情况不断调整开发节奏，控制存货规模，使全年的开发面积和销售面积得以匹配。在存货管理方面，万科就始终坚持量出为入的原则。一季度存货中现房占比下降至8%。在新增项目方面，公司仅在广州拿了一块地，建筑面积不足14万平方米，较去年同期新增土地储备量减少80%。

　　专家指出，大型地产商的财务状况通常会保持在安全范围内。一季度现金回笼速度增加，使这类公司具有显著的资金优势。预计二季度施工进度将加快，下半年销售业绩会有更大提升。

　　业绩增幅远超行业平均

　　统计数据显示，2008年A股房地产上市公司的营业收入同比增长11.34%，而地产十强公司营业收入增幅达到24.29%，超过行业平均水平近13个百分点。

　　全行业实现净利润224.53亿元，同比下降4.84%，地产十强实现净利润128.80亿元，同比增长2.31%。增幅高于行业平均水平。

　　到了2009年一季度，房地产行业营业收入同比下降11.38%，净利润同比下降20.78%；而地产十强的营业收入不降反升，上涨24.81%，净利润上涨22.49%。地产十强的业绩，连续跑赢行业整体水平。

　　在众多上市公司中，保利地产以其高增长的特点成功入选地产十强，仅次于万科位列第二位。

　　数据显示，保利地产三年股东回报率远远领先于其他房地产企业。公司07年和08年归属于母公司所有者的净利润增幅分别达到121.77%和50.35%。苏宁环球和新湖中宝2008年的净利润增长率也分别达到了144.17%和102.74%。

　　在楼市萧条的2008年，地产十强继续前进的步伐却并未有丝毫放缓。虽然去年全国房地产成交量降至冰点，全国商品住宅销售面积同比下滑20.3%，商品住宅销售额下降20.1%，但这几家公司的销量均跑赢大市。

　　以保利地产为例，据统计，公司2008年全年销售面积同比增长29.48%，实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36%。公司08年的营业收入为155亿元，同比大增91.24%。毛利率也从07年的38.5%提升至40.8%。质升量涨，公司业绩得到了全面提升。

　　2009年，公司继续步入“快车道”。1-4月，公司累计销售面积124.7万平方米，销售金额105.2亿元，同比分别增长182%和213%；销售均价8430元/平方米，同比上涨11%。

　　业内人士认为，结算资源丰富、廉价的土地储备，是优秀的地产公司能够持续保持高增长的坚实基础。像保利地产，2008年新增土地储备594万平方米，土地均价为每平方米1121元，有效降低了土地成本。同时，2008年剩余的未结收入139亿元也为2009年的持续高增长奠定了基础。

　　利润率有望率先回升

　　受经济低迷和行业萧条影响，2008年，房地产行业利润率、净资产收益率等指标整体下行。统计显示，A股房地产上市公司2008年整体营业利润率为17.9%，同比下降3.14个百分点。其中，金牛地产十强公司营业利润率高于行业平均水平，达20.3%；同比也出现下滑。不过，从一季度数据分析，金牛地产十强公司利润率有望先于行业走出低谷。

　　数据显示，一季度，A股地产公司整体营业利润率17.6%，同比下降2.3个百分点。但金牛地产十强公司整体营业利润率18.9%，同比增长1.4个百分点。十强公司中有8家营业利润率出现同比回升。在全面摊薄净资产收益率方面，十强公司中有4家出现上升。

　　兴业证券最新的研究报告指出，2009年下半年起，房地产业将步入阶梯式复苏。万科、保利、招商等一线地产商的业绩将率先走出低谷。

　　银河证券研究员丁文也指出，主流开发商对2007年新获取的高价地均采取各种方法与地方政府进行谈判协调，包括缓交土地价款、改变土地规划乃至退地的方法以减轻高价地对企业经营的压力。此外，万科、保利等十强公司在2008年对此前获取的高价地计提了存货减值准备，如果房价企稳，则存在减值准备冲回的可能性。而这些企业的毛利率和净资产收益率也将提前见底回升。

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