主持人：林喆

　　嘉宾：联合证券房地产研究员鱼晋华

　　

　　82家A股房地产上市公司2009年一季报数据显示，今年一季度，房地产上市公司的营业收入出现负增长。在收入下降和大幅计提存货减值准备的共同影响下，地产公司净利润增速也大幅下滑。

　　与此同时，地产公司在一季度也出现“利好”的一面。存货增速的持续下滑和预收款的回升表明行业库存压力在逐步减小。而货币资金在一季度末大量增加，说明地产企业的资金压力已明显减弱。

　　业内认为，由于国际金融危机的存在，央行中短期内仍将维持宽松的货币政策。在低利率和宽信贷的环境下，房地产市场销售的持续回暖具备较大程度的支撑。由此推断，房地产企业利润增速在今年一季报触底的可能性较大。

　　中国证券报：去年以来，地产公司毛利率持续下滑，对此如何看待，一季度市场销售回暖是否会扭转这一态势？

　　鱼晋华：2009年一季报显示，82家房地产公司平均毛利率水平为37.5%。这是行业平均毛利率自2008年一季度出现42.4%高位后，连续第四期下滑。毛利率出现下降主要原因在于两方面：一是由于去年市场低迷，全国房价从去年初开始普遍下调；二是2007年高价地陆续进入结算，抬高了营业成本。

　　由于营业收入增速的大幅下滑，毛利率持续走低，加之存货减值准备的大幅计提，导致2008年地产公司的利润增速急剧下降。82家公司去年总共计提了存货跌价准备35.4亿元，比过去三年计提总额还多了41%。

　　从行业规律看，营业收入触底回升后，毛利率也会逐步回升。而作为房地产企业营业收入的领先指标，预收款回暖将导致后期结算收入增长。随着近期楼市的强势回暖，2009年一季度末82家公司预收款余额达955亿元，同比也出现3.1%的增长，相比2008年末，增幅更是达到18.3%。预收款的增长为2009年的收入增长奠定了良好的基础。在销售回暖的带动下，我们预计下半年行业营业收入增速也将重回上升通道。

　　中国证券报：对于今年以来地产公司存货的变化，怎么判断？

　　鱼晋华：从数据看，82家上市房企2009年一季度末存货总额为4161亿元，相比去年末微增1.7%，同比增速则连续第四个季度出现下滑。存货消化效果明显。

　　存货增速的持续下滑和预收款的回升均表明行业库存压力在逐步减小，从我们对重点公司的销售跟踪来看，大多数公司的销售情况都超出预期。这些公司大都存在业绩超预期的可能。

　　中国证券报：就目前上市地产商的资金状况分析，房地产业的资金压力是否有明显的缓和，今后开发投资是否也将随之回暖？

　　鱼晋华：由于销售回款的增加和施工投入的减少，今年一季度公司现金大量增加，资金压力明显减弱。一季度末82家公司现金及现金等价物净增加总额为187亿元，比去年同期增长193%，其中经营活动产生的现金流量净额为80亿元，而去年同期为-229亿元。剔除预收款后，82家公司一季度末资产负债率为50.3%，相比2008年末的51%有所下降。

　　市场的持续回暖和企业资金压力的减弱，已反映在土地市场的有所升温上。我们判断，由于国际金融危机的存在，央行中短期内仍不会紧缩信贷。而在低利率和宽信贷的环境下，房地产市场持续回暖具备经济规律的支持。我们判断房地产企业利润增速已在今年一季报触底。

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