中信：房地产销售回暖的局面有望在四五月份持续；国信：地产调整滞后于经济调整

　　理财周报记者 吴非/整理

　　中信证券：低利率、房价企稳支持楼市继续回暖

　　中信证券预测，未来10年旧城改造将带来年平均2.82亿平米的住房刚性需求，旧有城市居民改善居住水平将需要5.17亿平米的新增住房供应，农村人口进入城市将创造3.76亿平米的住房需求，这部分需求中有8.82亿平米需要通过商品房市场来解决，而目前仍有缺口。

　　中信认为，在利率低、房价企稳的背景下，销售回暖的局面在四、五月份仍有望持续。前2个月新开工面积延续同比下滑趋势，土地市场依旧维持冷清，房地产开放投资增速也接近零增长，需求端消化已经加速，但供应速度却没有明显上升，这有助于缓解房地产高库存。

　　东方证券：通胀可能推高房价

　　东方证券认为接下来的两个季度可能逐步回暖。在通胀预期的前期，货币政策尚未对通胀进行反应，则此时实际利率大幅下滑，这意味着固定收益类资产的实际收益率下降，而且通过信贷的方式投资其他大类资产的成本降低。

　　当实际利率下降至负值时，以货币形式贮存的财富会加剧向其他大类资产流动，房地产也成为市场所青睐的投资标的。东方证券预测，通胀拐点可能在今年三季度显现，房地产价格可能因为实际利率的下滑而走高。

　　银河证券：刚性需求推动行业见底

　　重点城市可售消化时间处于下降趋势，上海、深圳、南京都在10个月以下。

　　银河证券认为，以2006年各地的房价收入比为基准，根据收入增长预期，则经过2007年房价下跌后继续下跌的空间有限。

　　房地产企业资金状况有所改善，2009年盈利见底。与2008年前9个月相比，房地产企业资金来源中贷款比重显著上升，而自筹比例下降，国家对房地产企业的扶持力度明显增强。随着2008年销售见底，预计行业盈利将在2009年见底回升。

　　国信证券：房地产调整滞后于经济的调整

　　在经历一场显著的经济衰退之后，经济往往难以快速恢复正常潜在增长水平。中国当前经济运行和发展所处的周期与日本1973年-1975年期间有相似之处：存货周期最严重阶段已经结束，而仍处固定资产投资周期与房地产投资周期的下行阶段。虽然政府极力扩大投资， 但三个周期的叠加仍可能带来经济的波动。按照一般规律，房地产调整滞后于经济的调整，这一最典型的例子曾发生在1970年代的日本。日本经济于1974年见底，而房地产市场于 1975年才见底。

　　中金：房地产投资2009年下降8%

　　中金称，房地产行业仍在去库存当中，虽然成交量有明显反弹，但房地产投资已进入停滞状态，而且去库存周期较长。从新开工面积和土地购置和开发面积都进入负增长的状况来判断，投资增速将进一步下滑，预计房地产开发投资今年将同比下降8%。

　　国海证券：存在再次回落风险

　　虽然近期几大主要城市的房地产交易量在节日因素及前期房地产交易成本的大幅下降下出现一定回升，但是库存的巨大压力仍将压制房地产价格以及房地产商的投资意愿。同时由于去年二季度房地产投资增速较高，因此房地产投资可能仍将面临下滑，而这也将压制整体投资的高位增长。以珠三角地区为首的房地产成交量持续回暖可能使企业资金状况有所改善，但是市场对于成交量的持续时间分歧较大，存在着再次回落的风险。

　　中原证券：价格调整至少持续至年底

　　中原证券认为，由于房地产市场库存量极大，成交量的有效释放取决于房价的走势。房地产价格的走势，可以考虑如下因素：第一，信贷投放一般领先房地产价格约一年左右；第二，深圳房地产市场领先全国半年率先调整，目前可能阶段性调整到位。这二者均意味着国内房地产市场价格的调整至少持续至2009年年底，这将极大制约房地产投资的规模。房地产需等待行业风险进一步释放，今年前两月成交量放大可能是昙花一现，房价过高依然是根本原因。

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